在地产业“过冬”之际，以广东惠州为大本营的房企方直集团再战IPO。11月8日晚，方直集团向港交所提交招股书。
招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年截至5月31日，方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。
《证券日报》记者了解到，这是该公司继今年4月份赴港IPO折戟后再次递交申请表，急于寻求融资“输血”的迫切心情可见一斑。
“2020年，祥生控股等7家内地房企成功赴港IPO。但今年以来到现在为止，仅三巽集团一家内地房企成功登陆港交所。”一位业内人士向《证券日报》记者表示，受中资房企债务违约的负面消息影响，国际评级机构集中下调了内房股的信用评级，叠加楼市销售不畅，部分房企现金回流受挫……在这样的背景下，中小房企赴港上市的路并不好走。
半年后再次递表
IPO之路并不好走
公司官网资料显示，成立于1998年的方直集团，是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业投资等四大业务板块于一体的企业集团，除重点开发建设智慧社区外，还涉及文化旅游、农业产业、氢能源、新兴科技等多个产业。公司于2006年进军惠州房地产业务。自2015年起，公司确立深耕粤港澳战略，将投资触角从惠州延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。
公司此次发布的招股书显示，截至2021年8月31日，方直集团拥有由45个项目组成的规模化项目组合，土地储备总建筑面积约480万平方米，覆盖广东省12个城市。公司主要通过公开招标、拍卖或挂牌出售，以及通过收购其他公司股权或物业权益等方式获取土地。
亿翰智库发布的数据显示，2018年、2019年及2020年，方直集团的销售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元(位列第90位)；2021年前10个月，方直集团的销售额(全口径)为227.2亿元，位列95位。
今年以来，惠州房地产市场再次遇冷，关于开发商降价出货、割肉回款的“内卷”消息不绝于耳。“惠州楼盘开发量大，流动性较差，房企资金链普遍偏紧。”汇生国际资本总裁黄立冲对《证券日报》记者透露。
在销量停滞不前的困局下，方直集团试图借助上市实现突围。今年3月份，曾在万科、阳光城、泰禾集团及禹洲地产先后任职的许珂，加入方直集团担任总裁一职。4月22日，公司提交赴港IPO招股书，启动赴港上市程序。但在11月8日公司再次递表的当日，有市场消息称，许珂已经离职。对此，《证券日报》记者致电方直集团予以核实，但未有人接听。
对于方直集团的二次IPO递表，黄立冲分析称，在目前房地产行业基本面下行的背景下，想顺利发售新股并不容易。
“在内地房地产市场调控不断升级的背景下，港交所对房企申请IPO的审核力度也有所加大。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示。
“一方面，方直集团作为一家中小规模的房企，抵御行业风险的能力相对偏弱；另一方面，行业整体遇冷，交易所对企业上市的财务要求有所提高。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，近两年成功上市的房企屈指可数，且多为多次递表申请才实现上市。方直集团的财务状况欠佳，销售表现也不亮眼，赴港上市的难度相对较大。
负债过高
信托融资占比近半
招股书披露的信息显示，方直集团的经营优势在于以多元业务模式发展，但也存在信托债规模占比高、融资成本高、负债率过高等方面的短板。2018年、2019年、2020年，方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%。
对此，方直集团表示，由于物业开发项目的融资需求增加以支持业务增长，导致银行及其他借款增加。同时，公司经营活动所得现金净额也在下滑，由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。
在肖云祥看来，在当前市况下，投资者衡量房企估值的重要考量核心是实际负债情况和现金流情况。由于近期暴雷的房企大多具有高杠杆、低流动性的特征，因此，负债水平较高且现金流不充盈的公司，其估值会受到较大的负面影响。
此外，方直集团在兑付能力上也存在较大压力。招股书显示，方直集团未偿还银行及其他借款总额已由2018年的62.53亿元升至2021年5月底的128.37亿元，原因是“业务扩张，加强了土地收购力度”。其中，一年内或按要求到期的借款已由2018年的13.8亿元升至2021年5月底的50.7亿元。虽然公司的现金及现金等价物从2018年的6.9亿元增至2021年9月30日的19.7亿元，但与一年内到期的债务额相比，仍存在较大的资金缺口，短期偿债压力较大。
“企业是否稳健运营，长短债结构是重要衡量指标之一。短债占比过高，短期偿债压力就大。”肖云祥称，此外，公司的加权融资成本在业内也是较高的，会压缩利润空间。
截至2021年9月30日，方直集团未偿还信托融资及其他融资安排占同日借款总额(包括銀行及其他借款)的46.8%。2018年、2019年、2020年，方直集团借款总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%、11.1%，同期实现的利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元。
“方直集团对信托融资的依赖性较高，导致融资成本处于高位。”梁楠认为，公司当前负债规模较高、业绩增长不及预期，通过上市筹资，可缓解当前高债务、高融资成本造成的经营困局，品牌影响力等方面也会有所提升。但目前房地产行业分化明显，中小房企在规模上不占优势，即便成功上市后，在盈利和规模等方面的提升上也将面临一定挑战。
来源/证券日报
编辑/樊宏伟
