新华财经上海10月20日电 近日，惠誉评级将当代置业（中国）有限公司的长期发行人违约评级由B下调至C的消息引发业界热议。

分析人士指出，在政策持续限制以及个别房企信用风险频繁曝光的冲击之下，地产债短期仍将处于“风暴”之中。

房企评级大面积下调

近日惠誉评级将当代置业（中国）有限公司（下称“当代置业”）的长期外币和本币发行人违约评级自B下调至C，同时将当代置业的高级无抵押评级及其未偿付债券的评级自B（回收率评级为RR4）下调至C（回收率评级为RR6）。

据悉，触发本次评级下调的主要原因，是当代置业提出寻求将2021年10月25日到期的2.5亿美元票据展期3个月至2022年1月25日，以改善流动性和现金管理，避免出现债券违约。

数据显示，当代置业目前共有8笔存续美元债，如果此次展期成功，明年将会有4笔美元债需要偿还，票面利率分别为12.85%、11.8%、11.5%和11.5%。

显然，近期市场担心房企出现债务违约的情绪仍在扩大。

记者注意到，10月以来，惠誉评级先后将中国房企花样年控股集团有限公司（简称：花样年）和鑫苑（中国）置业有限公司（下称：鑫苑）的主体和债项分别降级。如花样年长期外币发行人违约评级自CCC-下调至RD（限制性违约），原因是该公司未能偿付2021年10月4日到期的2.06亿美元高级票据，且这笔债券没有偿付宽限期；鑫苑的长期发行人违约评级自CCC下调至C，其高级无抵押评级及其存续债券的评级自CCC（回收率评级为RR4）下调至C（回收率评级为RR5）；穆迪则将广州富力地产股份有限公司的公司家族评级从B2下调至B3，并将富力地产(香港)有限公司的公司家族评级从B3下调至Caa1，评级展望为负面……

券商研究报告显示，自9月份开始不到一个半月的时间内，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级；若算上10月18日至19日穆迪对19家房企的评级行动，则9月迄今发生评级的下调次数至少达到44次。

不仅如此，2021年（截至9月底），穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次，超过2020全年的两倍。

眼下，有不少业内人士担忧，后续评级机构或会本着“宁可误杀，不能放过”的谨慎原则，继续大面积下调房企评级。

板块风险仍挥之不去

政策面趋紧、融资渠道收窄，债券到期规模增大……多重负面因素叠加发酵，时值多事之秋，地产板块短期内注定无法“偏安一隅”。

据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模(不含2021年发行的超短期债券)预计将达12448亿元人民币，历史性突破万亿元大关，在房企融资供、需两端强监管的局面之下，部分房企——中小型、民营主体率先感受到债务偿兑压力无可厚非。

“眼下，各级别民企的债券净融资均为负值，即使高评级民企的融资环境也在恶化。”东方金诚研究发展部高级分析师于丽峰坦言，“根据我们测算，2021年三季度民营企业的债券发行占比进一步下滑至不足全市场的2%，净融资额连续6个季度录得负值，三季度净融资缺口较二季度进一步扩大。具体到行业层面，三季度房地产板块的债券资金净流出规模仍在所有行业中居于首位，达到581亿元，融资缺口与上半年两季之和相近。同时，房地产净融资为负的现象从中低等级扩散到了高等级，三季度AAA级房企净融资缺口最大，达到307亿元。”

事实上，就时间序列来看，自2020下半年开始，除个别月份外，房地产行业的债券净融资已呈现出持续为负的状态，融资流出明显。

展望四季度，包括中金公司在内的多家机构判断，在房地产调控政策还没有出现明显放松的背景下，房地产企业融资受限将继续制约其拿地和新开工，这意味着房地产投资下行幅度或加深，市场仍将处于加速下行状态，各筹资主体的信用分化亦会进一步拉大。

“此外，从目前有关部门表态来看，对于房企的信用风险处置，靠前介入甚至力挺干预的意思表达不足，言语中的倾向还是更为市场化。这就决定了房企信用状态显著改善的可能性较低，市场仍然会用脚投票，整体风险无法轻言收敛。”天风证券研究所固收团队首席分析师孙彬彬说。

短期可暂缓配置步伐

有公开数据显示，截至目前共有16家境内房地产债券发行人确认发生实质违约，已确认违约债券74只、对应发行额968.19亿元，且上述发行人还有226.1亿元公募债券、96.16亿元私募债券存续。

中证鹏元房地产评级部判断，随着房地产行业调控长效机制的全面落实，房地产市场的监管力度将继续强化，短期内融资环境偏紧及投资者风险偏好回落将导致房地产企业再融资压力上升，且债务集中到期压力较大的房地产企业仍将面临较大的信用风险。

综上，回到债市的布局方面，现阶段还是建议地产债券投资维持低风险偏好，特别需要回避信用风险较高的企业。毕竟，信用事件的频繁出现可能会对地产债利差造成扰动，且近期显示地产债的“劣后”属性可能使得地产利差中枢整体抬升。

“短期债务绝对规模的滚动是考量房企信用的重点之一。” 兴业证券经济与金融研究院固收首席分析师黄伟平称，“对于短期债券占比高的发债房企而言，投资者应对其续发情况和市场认可度的变化多加关注。同时，对于债务压力较大、业绩边际承压的民营房企，也应保持警惕。”

大部分业界专家建议，出于安全考量，后续可在市场大幅波动和情绪低潮期过后，适当介入那些出现短暂调整但长期风险可控或者在市场总体下行过程中被误伤的个券。（记者 杨溢仁）

编辑/田野