近两日，国际评级机构穆迪接连下调了10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望，其中包括绿地控股、阳光城、佳兆业、中国奥园、合生创展集团、富力地产等多家知名上市公司。

例如：穆迪将绿地控股的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”；佳兆业企业家族评级由“B1”下调至“B2”，将评级列入负面观察。

除穆迪外，包括标普、惠誉、中诚信国际等国内外评级机构近两个月也下调了多家中国房企的信用评级。

为何房企评级频繁被“下调”？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，信用评级是由机构综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等，将企业评定为不同的等级。信用评级分为主体评级和产品评级，前者是对企业总体信用风险的评估，后者是对公开发行的某只债券到期履约能力的评估。下调评级，主要是对房企信用风险的担忧。

具体来说，就是到期债务的偿还能力下降，资产变现的能力下降(房子不好卖了)，信用风险暴露。

今年以来，多家房企出现到期债务违约的情形。比如：新力控股近期发布两笔债务违约(及可能违约)的公告。当代置业称，10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付。

违约者不乏看似财务情况健康的企业。10月4日，花样年发布公告称，未能在公告当日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元。但根据其2021年上半年业绩报告，截至2021年6月底，花样年银行结余和现金超过270亿元(人民币，下同)，且“三道红线”中，仅有一条踩线。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，房企债务违约中涉及债券市场，从而持续引发资本市场对地产债的担忧。2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平，截至9月27日，今年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.50亿元，较2020年增长159%。

丁祖昱表示，未来三个季度，房地产到期债券近4900亿元。企业流动性风险受到各方关注。

“信用风险重新定价，就会导致下调评级，而且是批量下调”，李宇嘉解释。

“防风险”将在房地产行业中扮演更重要的角色。

面对部分房企债务违约引发的市场担忧，部分房企有所行动。中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，多家房企主动发起回购，一方面对稳定投资人信心、缓解市场压力起到积极作用，另一方面也展示了企业的实力和流动性状况。

针对部分房企的风险，官方近期作出相关表态。中国人民银行金融市场司司长邹澜近日表示，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

此外，邹澜还提到，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，这种短期过激反应是正常的市场现象。

李宇嘉指出，央行信号说明，这些只是个别事件，违约事件处理完毕后，市场就会恢复畅通。四季度，金融机构若适时调整地产金融政策，部分新开工项目得到资金支持，按揭贷款发放速度加快，将会缓解这个问题。

他提醒说，中国房地产市场处于降杠杆、挤泡沫的转型过程中，必然会出现局部的债务违约等情形，甚至一些大的企业会走向破产重整。国内外的金融机构，应该转变观念，重新评估房地产市场风险，不能依赖过去政府兜底、“隐性担保”等固定思维。这也是打破“房价只涨不跌”预期的过程。

标普全球在近期的一份研究中指出，中国房地产行业依旧充满机遇和发展潜力。虽然未来几年，行业将持续承受增速放缓的压力和更为严厉的监管，降杠杆势在必行，但优秀的房地产企业相信可以获得更为积极的竞争优势。未来经营效率和投资效益才是最终衡量“强者”的标准，而非靠加杠杆而扩大的规模。

编辑/李桁