继福州率先吹响今年第二批集中供地的号角后，济南、青岛和天津三个北方城市也接连完成第二批集中供地出让。

与今年首批集中供地相比，这一轮开发商拿地溢价率明显降低，利润有了保证。同时，土地市场依然冷热不均，优质地块仍被追捧。

上半年的首批集中供地后，市场情绪复杂，房企消极态度显现。随后，相关部门召开闭门会议调整了第二批集中供地政策，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。再达到报价上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

福州是开启今年第二批集中供地的首个城市，热度虽然不如杭州、南京和厦门，但沿海区域和福建省省会这个城市占位对于接下来其他城市土地市场的表现极具参考意义。

福州第二批集中供地出让住宅地块19宗，其中，4宗地块提前终止出让，2宗流拍，实际只成交了13宗土地，土地出让金75.43亿元，主要分布在仓山、晋安、鼓楼和长乐四个区域。

在成交地块中，其中10宗地块进入“触顶摇号”阶段。

与首批集中供地相比，福州第二批集中供地参拍开发商减少，虽然头部房企如龙湖、金地、中海、招商、首开、保利都参与了土拍，但最终拿地的开发商中头部房企只有保利和金地，其它地块拿地开发商均为福建本土房企。

拿地的福建本土房企中，正荣斩获2宗地块，中骏斩获1宗地块，融侨斩获1宗地块，其余福建开发商规模普遍较小。

另外，万科、阳光城、国贸等开发商在土拍前放弃参拍。

从溢价率来看，克而瑞数据显示，福州二轮土拍总溢价率为13%，虽然较首次集中土拍热度下降5.5个百分点，但考虑最高15%溢价率要求，整体依然维系较高热度，尤其是中心四区的11宗地除2宗底价成交外，其余9宗均到达最高限价并摇号，比重超八成。

总体来看，福州第二批集中供地主城区地块开发商拿地热情依然很高。

不同于福州，华北的三个重要城市济南、青岛和天津第二批集中供地明显降温。

在青岛，第二批集中供地推出了70宗涉宅用地，土地开拍前19宗地块终止出让，最终成交了59宗，没有流拍，总土地出让金232亿元。

所有成交的地块中，大部分地块以底价成交，仅有黄岛区烟台路4宗地块转入线下竞品质阶段。

在山东省会济南，第二批集中供地开拍前，终止出让25宗，出让了43宗地块，全部以底价成交，土地出让金124.5亿元。

天津的第二批集中供地开拍前，也终止出让19宗，最终推出的42宗地块，2宗流拍，成交了40宗地块，土地出让金329.7亿元。

其中，18宗地块底价成交，22宗地块进入“现场竞价+触顶摇号”阶段。中铁是天津第二批集中供地的最大赢家，共竞获6宗地块。其次，中海竞获3宗地块，旭辉和金茂各拿1宗地块。

虽然天津土拍表现优于青岛和济南，但降温明显。克而瑞数据显示，40宗地平均溢价率仅有0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。

值得注意的是，虽然优质地块，开发商们仍然激烈竞争，但在新的土地规则下，开发商仍然能保证有一定利润。

在福州，即便是最热的安区红光村地块，拿地的开发商保利也有利可图。该地块土拍前就触及最高限价进入摇号环节，最终，保利击败其它9家开发商以总价17.13亿摇号竞获地块，楼面价21507元/平方米，是福州这次第二批集中供地中楼面价最贵的地块。

按照该地块出让要求，保利还要配建2万平方米人才限价商品房，价格为商品住宅备案价格的70%。按照32000元/平方米的限价来算，地房比为73%，预售房价、地价差超过8000元/平方米，仍有一定利润空间。

在天津，克而瑞数据显示，天津大部分地块的实际可售地价与周边房价的差距都在8000元/平方米以上，部分地块的房价、地价差甚至可达2万元/平方米以上。

此次楼面价最贵的南开区灵隐南里地块，成交楼面价达3万元/平方米，但其周边多为高端改善住宅项目，平均售价接近6万元/平方米，房地价差高达2.8万元/平方米。

值得注意的是，虽然开发商利润得到保证，但随着信贷政策的进一步收紧，热点城市的二手房相继进入下行周期，二手房市场又会进一步影响新房市场的信心，今后新房市场的去化率可能也会呈现下降趋势，这将对开发商的操盘能力和资金实力提出更高要求。

编辑/宋欣