“三线四档”政策实施后的影响，并不仅存在于房企债务层面。

贝壳研究院发布的《房企融资月报》显示，2021年1-8月，房企整体债券融资规模出现明显下降趋势。在严监管持续、融资环境收紧的状态下，房企债务结构虽然得到改善，但债务违约事件仍时有发生。

据统计数据显示，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，占2020年全年的58%，融资规模较2020年同期下降21%，减少约1817亿元。其中，8月单月境内外债券融资共发行62笔，发行规模折合人民币约571亿元，同比减少54.2%。

近18个月房企债券融资规模

（图片来源：贝壳研究院）

在银行贷款层面，截至7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%。房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。

相对于去年前8月融资总额排名第一的恒大531亿元、排名第二的碧桂园313亿元来说，今年房企发债规模明显下降。

数据显示，前8月万科融资总额281亿元居于榜首，首开股份以251亿元紧随其后，而远洋集团、金地集团、融创中国的融资总额均未超过200亿元。

面对债券融资与银行贷款的整体下降趋势。房地产业内人士表示，行业严监管仍将持续，房企的现金流动性吃紧将会导致其经营策略发生变化，整个行业也会迎来洗牌。

发债规模下降融资成本上升

境内债券方面，2021年1-8月累计发债规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大。其中，8月境内债券共发行56笔，发行规模约509亿元，环比下降23.8%，同比减少32.8%。

境外债券方面，今年1-8月累计发债折合人民币约2095亿元，同比下降约37%。房企境外融资规模占比跌至30%，维持2017年以来低占比水平。8月境外融资共发行6笔债券，融资规模约62亿元人民币，环比下降77.9%，同比减少87.35%。其中，祥生控股发行2亿美元优先票据，票面利率12%；福建阳光集团发行2.5亿美元债，票面利率12.5%，成为8月成本最高债券。

从前8月的整体数据来看，房企发债规都明显下降。在“三道红线”、“房住不炒”政策的大背景下，整体债市低迷，同时导致房企融资成本上升，发债期限缩短。

从融资成本来看，8月债券融资成本整体上升，但境外债券利率分化程度较大。数据显示，境内债券融资8月平均票面利率4.23%，较上月上升7个基点；境外债券融资8月平均票面利率8.09%，较上月上升109个基点。

近18个月房企境内外债券融资平均票面

（图片来源：贝壳研究院）

从发债期限来看，8月境内债券融资发行平均期限为3.4年，较上月减少约0.1年；境外债券平均发行期限为2.2年，较上月减少约0.6年。贝壳研究院表示，房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响，市场信心走低，发债期限缩短。

房企偿债压力加剧

与发债规模持续下降相反的是，房企的到期债务在不断增加。数据显示，2021年8月境内外债券融资到期债务规模约1196亿元，环比增加3.3%，同比增加21.2%。到期债务是发债规模的两倍，房企资金链将遭受巨大考验。

房企偿债压力加剧，导致债务违约事件时有发生。据统计，在2020年三线四档政策叠加融资环境收紧的影响下，房地产违约债券余额占全市场比重由此前的4%以下提升至8%。今年以来房企违约情况进一步加剧。

随着债务违约事件的增加，市场负面情绪发酵。为提振市场，不少房企积极回购增强市场信心。

8月，中梁控股连续回购3笔合计5980万美元票据，禹洲集团、阳光城分别回购300万美元票据，此外世茂、花样年等多家房企也积极回购前期债券，在改善自身债务结构的同时，也可以提振市场信心。

有关数据显示，2022年房企偿债规模预计仍将维持在9000亿左右的高位区间，将在2026-2027年之间房企偿债压力得到缓解。房企告别偿债高峰，任重道远。

对于当下债务困境，房企或许可以从三方面着手缓解。首先，在积极拓展新的融资渠道，未来公募REITs或将成为房企融资突破的新方向；其次，加快实现项目客源的成交转化，快速回款是债务滚动的关键；也可以在租赁市场、物管服务、城市更新等领域中寻求更大的发展机遇，在转型升级中寻找适合自己发展的道路。

编辑/崔心悦