从2020年8月实施“三道红线”以来，房企降杠杆效果显著。经济观察报根据数据统计，与2020年底相比，2021年上半年70家房企中有10家通过减少有息负债等方式实现降档，其中恒大、绿地等4家房企脱离红档。
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出三道红线，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
根据三个指标将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入红档，踩中两条红线的归入橙档，踩中一条红线的归入黄档，三条全没踩中的归入绿档。
截至2021年6月末，70家主要房企中，绿档房企有17家，黄档房企有32家，橙档房企有14家，红档房企剩下7家。
不同档位房企获得的融资待遇也不同，绿档房企有息负债年增幅不得超过15%，黄档房企不超过10%，橙档房企不超过5%，而红档房企一年内不得增加有息负债。上半年，70家房企有息负债仅增加了0.46%。
一部分房企降杠杆的同时，也有一部分房企在加杠杆。2021年上半年，中交地产的有息负债增幅接近51%，建发国际和正商实业的有息负债增幅超过30%，五矿地产和中国铁建也超过15%。
由于计算公式不同，部分房企三道红线指标的公告口径与实际情况存在一定偏差，反馈到有息负债中，导致部分房企有息负债增幅存在“超标”。
比如某央企背景房企，2021年上半年有息负债增加13%，符合其公告绿档房企限额；但如果将永续债列入计算公式，其剔除预收款项后资产负债率为78%，应为黄档企业，有息负债增幅应不超过10%。
加杠杆
在房地产行业，加杠杆是实现规模扩张的有效手段之一，过去的几年里，不少房企通过加杠杆拿地等方式将排名推向前列，在实施三道红线政策一年时间里，部分房企开始通过减少拿地、减少负债等方式降杠杆，也有一部分房企乘机逆势而上。
2021年上半年，有11家房企拿地金额超过500亿元，其中有4家超过千亿元。这11家构成的500亿元拿地阵营中，只有建发和卓越是2020年新晋千亿的房企，其他均为TOP20房企成员。
尤其是建发，销售额从2018年的247.9亿元几乎每年翻一番的速度，在2020年跨入千亿门槛，2021年上半年实现销售额917亿元，距离1200亿元销售目标只差临门一脚，据一位熟悉建发的人士透露，今年建发内部销售目标已经上调至1800亿元。
支撑规模快速扩张的手段之一是拿地。DM数据显示，2017-2019年，建发拿地金额分别为262亿元、277亿元和326亿元，2020年的拿地金额一举达到758亿元。
虽然拿地迅猛，但是由于销售金额大幅增长，到2020年底，建发的土地储备面积为1232万平方米，这一土地储备远远落后于同等规模的房企。
2021年想要保持规模持续增长，拿地成为一种必然。上半年建发拿地金额达到814亿元，超过2020年全年拿地金额，其中5月拿地金额达到255亿元，6月达到了172亿元。
同时，建发的债务规模大幅度增加，从建发国际历年财报来看，2018-2020年三年间，债务增加规模分别为675亿元、917亿元和1774亿元；同期偿还债务额度分别为53亿元、45亿元和149亿元。
根据2021年中期业绩报披露，截至6月末，建发国际有息负债为731.6亿元，比2020年底增加了37.5%，虽然建发在三道红线中为绿档房企，但这一有息负债的增加幅度已经远超15%的限额。
2021年上半年的房地产行业，有息负债增幅超标的房企远不止建发一家。中交地产的有息负债增加了51%，上坤地产增幅达到了40.8%，五矿地产增幅是20.7%，中国铁建是18.6%。
正商实业和上坤地产为超标房企中仅有的两家民营房企，今年上半年，正商实业剔预负债率有小幅改善，净负债率和现金短债比均较2020年底有所恶化，根据2021年中期报测评，其仍维持红档线。
上坤地产为橙档房企，今年上半年三道红线指标均进一步恶化，这家总部位于上海、上半年销售额只有150亿元的房企，仍试图在当前市场环境中寻找新的可能。
指标空间
在8月31日举行的2021年中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，对于多数房地产企业来说，实现三道红线达标并不难，他给出三个理由：
第一，监管层给出三年期限，对于房企来说，三年缓冲避免了急降杠杆带来的波动，给房企预留了足够的时间。
第二，一般情况下，金融机构对债券发行主体净负债率要求是低于70%，而三道红线的这一指标要求不超过100%。
第三，监管虽然要求将负债率和偿债能力控制在一定范围内，但并没有限制房企的负债总额，一定程度显示了三道红线主要为了控制风险。
从70家房企来看，在符合三道红线监管要求的前提下，部分指标较好房企的杠杆有一定幅度的抬升。2021年上半年，有31家房企的剔预资产负债率有不同幅度上升；28家房企的净负债率上升了；现金短债比下降的有27家。
根据2021年上半年财报，70家房企中，有22家剔预资产负债率低于70%红线，与2020年底数量保持一致，但总量却上升了4个百分点。上半年，融信、蓝光、五矿地产、首创置业等房企的剔预资产负债率均上升了3个百分点以上，招蛇、金茂、建业、绿城、金地和世茂等房企上升超过1个百分点。
70家房企中有50家净负债率低于100%，其中有11家房企低于50%。上半年蓝光、正商、中交地产等房企的净负债率上升幅度超过30个百分点，中铁建、新城上升超过20个百分点，金地、中骏和远洋等房企升幅也超过10个百分点。
对于房企来说，现金短债比是最为容易实现的一项指标，70家房企中，今年上半年只有12家踩红线，其余均达标。其中建发和京投发展等房企下降超过3，中铁建、新城等房企下降超过0.5。
从70家房企来看，在符合三道红线要求下，杠杆增加幅度较为明显的房企主要集中前10-20名，如新城、世茂、龙湖、金地等房企，这些房企由于财务基本面较好，仍具备进一步前进的可能。
龙头房企中，上半年保利地产拿地金额排名第一，其拿地销售比也超过50%，经营性现金流净额为-248亿元，而筹资性现金流净额达到了429亿元。
万科、碧桂园、融创三家房企拿地金额也排在前列，但有息负债及杠杆与2020年底相比变动幅度较小；华润置地、招商蛇口均有小幅上升；恒大有息负债下降了20%，绿地下降了10%。
正如孙宏斌所言，三道红线可能会导致房地产行业洗牌，行业集中度会进一步提升，向行业内优秀的房企集中，“但不是说你在头部，就会向你集中，这是一个持续变化的过程”。
竞争激烈
从2020年8月以来，从针对房企的三道红线，到针对金融机构的两个上限，再到针对地方政府的双集中供地，房地产调控逐步从原来的行政手段转向金融手段，房企面临的生存环境愈发严峻。
一位房企的人士告诉经济观察报，这种严峻性一方面表现在调控的决心上，房地产周期论逐步被打破，“从最近一年一系列政策，现在大家基本都形成共识了，不会有人会抱着侥幸心理赌调控放松了。”
另一方面表现在行业竞争残酷性，一部分房企或为了加速回款，或缓解流动性危机，采取价格战抢占市场份额，恒大的七五折曾让众多房企头疼不已，富力通过打折促销将太原做成第二大销售额来源城市。
在融创业绩会上，孙宏斌表示，今年房地产市场与2018年很像，全年贷款额度较为紧张，上半年市场较好，下半年市场转冷。所以他判断下半年房企会面临更艰难的局面。
从成交来看，7月和8月房地产成交均同比大幅度下滑。上述房企人士表示，如果9月市场成交延续七八月下滑，下半年好转几无可能。“一旦成交下来了，回款就会遇到问题，对于有些房企的风险很大。”
在房地产市场规模进一步增长空间受限甚至下降的背景下，部分房企销售及回款受到一定程度影响，部分具备进一步加杠杆空间的房企势必会有更大机会和回旋余地。
建发国际作为建发集团旗下房地产上市平台，之所以在短短几年间将规模做到千亿，依然能够保持绿档，与母公司建发房地产支持密不可分。
这种支持一方面是资金支持，2020年底及2021年6月，建发房地产先后为建发国际提供145亿元永续债，远远大于其截至6月31日96.3亿元的股权权益，此外，建发国际少数股权权益达到了266.9亿元。
如果将永续债计入三道红线计算公式中，建发国际的净负债率接近160%。
另一方面支持是大股东不断将优质项目注入，仅三季度以来，大股东就先后将广州建信、株洲悦发等项目公司主体注入建发国际，这些注入的项目，不仅增加了上市公司的可售货值，同时也不会占用太多自有资金。
但在房地产行业，具备这样条件的房企并不多。上述房企人士表示，在当前调控背景下，背靠强大母公司的央企和国企背景的房地产企业更具备竞争优势，“像拿地，我们集团总部能调动资金也就两三百亿，央企一个城市就能调动上千亿资金。”
编辑/李桁
