强势调控政策下，深圳二手房市场冷了，法拍房却“热闹”了起来。

近日，阿里拍卖网上挂出一栋天价别墅，起拍价为4104万元。值得注意的是，这栋别墅一个月前曾以5714万元的价格被拍下，但买家随后任性悔拍，330万元保证金打了水漂。本月底它将被再次拍卖。

拍卖网上还标红特别提醒称，该房产涉及违建，已由监管部门查封并暂缓登记。由竞买人自行拆除违建部分，经监管部门确认拆除违建部分并解除查封后，才能办理过户事宜。

除了任性悔拍的，还有大幅折价拍卖的，价格一降再降还流拍的……近期深圳法拍房市场“热点”频出。

拍卖引发1.9万次围观

前文提及的别墅是位于深圳市南山区蛇口的半山海景别墅房产，在深圳是当之无愧的豪宅。

该别墅于5月21日被第一次拍卖，评估价为4104万元，经过280余次竞价后，被以5714万元的价格拍下，溢价1610万元成交，溢价率达39.27%。该次拍卖吸引了1.9万多次围观，有303人设置提醒，5人参与报名。

豪宅拍卖，不是想拍就能拍——参与这套别墅拍卖的保证金高达330万元，相当于一辆高配的法拉利F8跑车。

但拍下别墅的土豪任性悔拍了。阿里拍卖网显示，该标的物于6月24日确定交易未履行。根据拍卖规则，买受人逾期未支付拍卖余款，法院可以裁定重新拍卖。于是这套别墅即将在7月26日开始下一轮拍卖。

悔拍代价“惨重”。拍卖规则显示，重新拍卖时，原买受人不得参加竞买，且拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。这意味着，土豪的“超级轿跑”打水漂了。

别墅涉违建

悔拍原因不得而知，但若以5714万元的价格拍下，很难称得上“捡漏”。

拍卖网显示，房屋性质为商品房，登记价格为554.65万元，使用年限70年，至2071年7月17日止。业主于2010年12月29日通过购买取得该房产，该房产目前还是毛坯状态。

从评估情况看，该栋别墅建筑面积为317.29平方米，房产评估价为4104万元。此前，深圳出台二手房指导价，该楼盘的指导价为13.2万元/平方米。据此计算，该栋别墅参考价总价为4188万元。两个价格均远低于5714万元的拍卖价。

这个拍卖价还不包括税费及其他“隐藏”费用。据拍卖规则，标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的一切税费均由买受人承担。买受人需自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。

不仅如此，这栋别墅还涉及违建。法院在拍品介绍中，用标红字体特别提醒称，该房产涉及违建，已由深圳市南山区规划土地监察局查封并暂缓登记。由竞买人自行拆除违建部分，经深圳市南山区规划土地监察局确认拆除违建部分并解除查封后，方能办理过户事宜。

悔拍、流拍不断

近期，深圳法拍市场的“瓜”比较多，除了任性悔拍的，还有大幅折价拍卖的，价格一降再降还流拍的……

6月28日，同样位处南山蛇口的豪宅盘——半岛城邦二期，成交了一套175平方米的法拍房，成交价1319万元，折合单价7.54万元/平方米。

值得注意的是，半岛城邦是深圳知名的豪宅楼盘，官方二手房参考价均价在10.15万元/平方米，这套法拍房的总价比参考价低了457万元。

能拍卖出去还算好的，有的法拍房价格一降再降还是流拍了。5月8日，一套位于深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园的别墅跳水降价400万元、以1150万元的价格拍卖，因无人出价流拍；20天后，别墅再次降价230万元拍卖，再次流拍。业主长持4年“血亏”630万元拍卖还是无人问津。

6月25日，一套位于深圳盐田区的177平方米复式住宅以493万元价格拍卖，均价仅2.79万元/平方米。虽然引来近6000次围观，但该最后因无人出价惨遭流拍。

业内人士提示称，法拍房价格看似颇具“诱惑性”，但可能存在一些隐藏风险，如带有长期租约或被原业主的债权人占有且拒不配合、产权存在瑕疵、长期拖欠物业费水电费税费等，这些可能导致房子无法实际使用及处分或抬高持有成本，建议谨慎“捡漏”。

来源：中国证券报

编辑/田野