上海市房屋管理局发布关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见。该意见自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

《意见》表示，在新建物业管理区域的核定方面，对有市政道路、自然河道、公共通道及公共空间穿越的住宅建设用地，在住宅建设工程设计时，原则上建设单位应当分别配置配套设施设备。规划资源管理部门在土地出让环节和建设工程设计方案审查环节征求房屋行政管理部门意见时，区房屋行政管理部门应当对建设项目的物业管理区域划分提出具体意见。

建设单位在首次申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业项目所在地的区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交所需资料。

《意见》表示，物业管理区域核定后，业主可以根据物业管理的需要申请进行调整，调整需满足相关条件，并提交所需资料。

物业管理区域的统一管理方面，委托物业服务企业实施物业管理的，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理。住宅物业管理区域内的非住宅物业、配套建设的停车位等不得与住宅物业管理区域内的其他部分分割管理。

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》第十三条规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。及对业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生及运行规则做出规定。

业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费的使用情况进行年度财务审计。上一年度的年度财务审计应当在每年6月底前完成。

物业服务收费实行市场调节价。住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业在调整物业服务收费标准前，应当委托第三方评估机构进行物业服务价格评估，或者委托有资质的中介机构对前12个月的物业服务费用收支情况进行审计。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有。业主大会成立前，公共收益由物业项目所在地的区房屋管理部门代为管理。业主大会成立并开设账户后，区房屋管理部门应当将代为管理的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。

业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。住宅物业管理区域内房屋外墙的清洁，由业主负责。

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任及相关费用，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任及相关费用，由业主承担。

《意见》表示，物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，按照国家和本市的相关规定交纳其应交的专项维修资金，同时，垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/田野