6月16日，长城物业作为国内最大的独立第三方物业公司，终于在港交所递上招股书。

长城物业在资本市场缺失的数年时间里，行业的估值逻辑已经悄然发生改变，其面临的挑战并不少。

在当前仍在继续物企上市浪潮中，资历颇深的长城物业，相比其他相比其他规模较小的物业公司而言，仍具有不小的规模优势。

公开资料显示，长城物业于1993年在深圳成立，起初是房地产公司长城地产（现今的中洲控股）的房产管理部，后通过一系列增值和公司制改造，成为独立的物业公司。

无论是营收还是规模，在独立物企中，长城物业都算是佼佼者。

长城物业招股书显示，公司截至2018年、2019年、2020年及2021年3月31日，收入分别为24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元、7.838亿元；在管建筑面积分别为8440万平方米、1.014亿平方米、1.094亿平方米及1.146亿平方米。

截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米。截至2021年3月31日，其亦有130个由合营企业管理的总建筑面积为5930万平方米的项目。

据中指院统计，2020年长城物业在管建筑面积、合约建筑面积及收入在独立物业管理公司中排名第一。

虽然在独立物企中占据龙头，但随着近三年物企上市潮开启、物管企业频繁的开疆扩土，长城物业的规模扩张速度已经逐渐下降、毛利率长期在低位徘徊，都显现了作为独立第三方物企业的局限性。

招股书显示，长城物业于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%；近三年，长城物业平均物业管理费分别约为每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。

据华金证券报告，2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为 28.8%，同比增长 2.9pcts。中指研究院统计则显示，2020年，百强企业平均住宅物业服务费为2.05元/平方米/月，整体平均物业费为3.84元/平方米/月。

无论是毛利率还是物业费，长城物业都低于上市物企的平均水平。

具体业务上，长城物业的收益主要来自物业管理服务、地产开发商增长服务、社区增值服务及专业服务，其中物业管理服务比重最大，近三年占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。

长城物业也在招股书中坦言，近几年有多个项目出现亏损，主要原因就是“收取的物业管理费金额不足以覆盖提供优质物业管理服务产生的服务成本。”

此外，长城物业物业管理重续率水平的下降也将影响其未来的发展。

长城物业招股书显示，公司于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业物业管理服务协议的重续率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，而前期物业管理服务协议的保留率则分别为95.1%、94.8%、91.2%及97.6%。

于往绩记录期间，公司终止134份物业管理服务协议，其中70份物业管理服务协议属自愿终止，主要原因为在于其他方未能付款；决定将资源重新分配至盈利能力更强的订约，以优化产品组合;及由于竞争激烈，自愿从保留招标程序中退出。

长城物业曾在2017年官宣筹谋A股上市，直到今年才改道港交所。当前，对于物业公司的估值逻辑已经从偏向是否具备较高独立性，变为是否背靠大型房企。

长城物业显然并没有背靠大型房企的优势，不过公司在上市前夕吸引了龙头物企——碧桂园物业做股东。

招股书显示，长城物业由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务分别持股约20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%。前四家的四名普通合伙人成为长城物业的最终控股股东，即：马兴文、陈耀忠（长城物业董事会主席）、梁志军、吕雨华。

碧桂园服务于今年4月29日，斥资5.4亿元从长物业原股东盛美同赢手中拿到长城物业16.34%的股权，股权转让完成后，碧桂园服务一举成为长城物业第一大战投人，在经过新增员工持股平台熙城睿安的稀释后，碧桂园服务合计持有长城物业15.28%股权。

截至目前，持股15.28%的碧桂园服务为纯财务投资，暂未派驻管理人员入驻。

编辑/宋欣