CRIC监测数据显示，6月房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力虽较高峰期有所缓解，但偿债压力仍然不容忽视。此外，5月房企拿地投资总规模达7258亿，环比上涨103%，同比上涨62%，在集中拿地的大背景下，对房企资金链的考验日益加大。
但另一方面，融资渠道却在收缩。CAIC数据显示，截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%。
资金压力下，房企的融资大战一触即发。而恰在此时，雅居乐拿到联合国际授予的“BBB- ”国际长期发行人评级，评级展望稳定。
对雅居乐而言，拿到这一评级意味着持续获得资本市场的肯定。未来雅居乐控股可以继续凭借其融资成本优势，取得更多的竞争优势，实现更多的盈利。
一次恰逢其时的重要评级
对雅居乐来说，联合国际的上述“BBB-”评级，正逢其时。在国际市场，主体信用等级BBB-级属于投资级，意味着发行人信誉高，违约风险小。
获得这一评级，也意味着能以更低的成本发债。渣打银行和彭博资讯对近两周发行的债券票面利率进行统计，其中获得“BBB-”的评级的债券普遍票面利率在3%―4%，远远低于同期6.6%的行业平均水平。
在境外发债，能获得远低于同行的融资成本，会是雅居乐一项无法比拟的优势。
对房地产行业而言，境外发债的重要性日益凸现。5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比下降38.2%。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，5月发行债券的房企数量仅有45家，仅为4月发行数量的一半。
境内融资规模收紧同时，境外的发债规模却在持续放大。房企海外债5月发行的254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
但海外债也不是任何企业都可以随意发行。受华融事件影响，四月以来中资地产企业美元债的二级市场价格呈现暴跌，并拖累了诸多房企的债券发行。包括景瑞、中南建设等公司新发行的美元债利率都要高于前期债券发行利率。
而其中高收率债券、无评级债券的发行利率普遍较高。无评级债券的融资成本达到12―13%（按收益率计算），高收益的债券也在5%―12%之间。正因为如此，当雅居乐获得了“BBB-”级别的评级后，未来发行债券的票面利率有望下调，公司的境外发债成本也将逐渐下降。
评级机构的预言：负债率和成本在18个月内改善
那么，雅居乐是依靠什么获得联合信用授予的“BBB-”评级的呢？
根据联合国际发布的报告，“多元化的收入来源和融资渠道以保持稳定且高于平均水平的盈利能力”是联合国际授予雅居乐投资级“BBB-”评级的主要依据之一。 2020 年，雅居乐各项财务指标均实现稳健增长，营业额、毛利、净利润、核心净利润等指标同比增长均超三成。同时，债务水平持续改善， 2020 年，雅居乐净负债率持续下降 21.8 个百分点至 61.0%，现金短债比升至 1.3，剔除预收款后资产负债率降至 71.9%，经营性现金流由负转正达 33 亿元。
2020年，雅居乐通过多元融资渠道进一步降低融资成本，平均融资成本较2019年下降0.54个百分点至6.56%。联合国际在报告中写道，雅居乐的多元化融资渠道将在未来12-18个月推动公司财务杠杆水平和融资成本逐步改善。“基于预期雅居乐将维持其全国市场地位和适度的债务扩张步伐”，授予雅居乐“BBB-”评级，并给予了“稳定”的展望评级。
雅居乐的多元收入和稳定的高毛利是公司被联合国际授予投资级别信用的另一个原因。今年前五个月，实现预售金额609.1亿元人民币，同比增幅达51.5%。多样化的土地收购渠道、较低的土地成本，则确保了雅居乐的盈利能力高于平均水平。
联合国际指出，2020年，雅居乐通过公开拍卖、收并购、产业融合和城市更新等方式获得土地的比例分别为45%、17.6%、33.3%和4.1%，新购土地的平均土地成本为人民币4270元每平方米，地房比低至25%，为未来利润稳定增长提供保障。
雅居乐旗下物业管理、雅城、环保、房管、城市更新等多元业务也已进入增长快车道。2020年，雅居乐多元化业务收入为107亿元，占雅居乐整体收入的13.3%，较2019年上升3.2个百分点。毛利29亿元，同比增长达45%，复合增长率为38%。其中，雅生活2020年全年营收同比大增96%至100.3亿元，成为行业内首批年收入突破百亿的物业企业之一。由于多元化的预期总收入增长率高于房地产销售板块的预期收入增长率，从而帮助雅居乐实现了收入的真正多元化。
“稳定且高于平均的毛利率、适度的合约销售增长和收入增长将为雅居乐改善财务指标以及近期和中期的信用评级提供支持。”
进一步提升竞争优势
评级的提高和由此带来的境外发债成本的下降，将为雅居乐带来更多的竞争优势。
这一点在热门项目的土拍上将表现得更为充分。此前，房企的投拓部门负责人，往往会抱怨企业的财务成本不给力，让他们失去重要机会。
在22个热门城市集中拍地后，这一点表现得更为明显。由于多数城市土地成交价上升，在严格限价的市场环境下，房企不得不通过比拼成本优势，来获取优质项目。滨江之所以有能力在杭州这一轮土拍中集中获取多幅热门地块，就是凭借后者综只有5%左右的综合融资成本优势。借助“BBB-”的评级，以及上佳的财务表现，雅居乐的发债成本有望进一步降低。这对未来公司获取优质土地资源，可以说是非常关键的要素。
事实上，雅居乐的优势，早已被投行深入挖掘。在雅居乐2020年业绩公布后，包括星展、富瑞、德银、里昂、中金、交银、招银在内的11家大行机构发布研究报告，予以雅居乐“买入”评级，并纷纷上调目标价，对雅居乐整体业绩表现和未来发展前景表示出一致认可。
穆迪及标普两大国际信用评级机构也在2021年3月分别确认了对雅居乐的“Ba2”、 “BB”的主体信用评级，并双双将展望上调至“稳定”，对雅居乐的高质量发展表达积极正面的肯定。
编辑/张郁唯
