环沪楼市连环出手调控，此次是湖州。继3月27日，湖州出台限购等政策之后，5月19日，湖州再度出手调控，涉及限售与摇号政策。

在这份湖州发布的《关于进一步加强我市房地产市场调控的通知》（简称“《通知》”）中明确实行在中心城市范围内，新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），网签合同时间在《通知》实施之日后，限售2年；中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的，实行公证摇号销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，湖州对限购和限售进行了组合拳的打法，能够真正遏制一些短线操作的投资客。从湖州的摇号政策也可以看出地方调控出现了一些新的变化：第一、网红盘明确要进行摇号，此次湖州规定，对采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售；第二、对于退房项目也需要摇号，政策规定，网签后退房的，撤销网签合同后的房源按原价格公示后，采用摇号、抽签等方式公开销售。

湖州并非第一个收紧调控的三线城市，作为2022年杭州亚运会分会场，湖州最近几年的新房去库存加速。就在3月新政出台前后，湖州中介人员透露，新房成交火爆，近乎“没房子卖”。来自上海中原地产数据显示，2021年4月，湖州新房成交8229套，同比2020年4月的4158套，上涨接近100%；价格上，一手房没有明显涨幅，但从二手房来看，今年年初以来涨了2、3000元/平方米。

亚运会效应抑或板块轮动？

早在2015年杭州获得2022年亚运会举办权时，湖州成为亚运会分会场，随后在融杭入杭、沪苏湖铁路规划等多重利好下，湖州作为长三角洼地型城市受到越来越多的开发商及投资者关注。

2016年湖州土拍火热，市区溢价率高达58%，2017年土地成交超750万平方米，2018至2019年又陆续出让年均约400-500万平方米土地。

2019年，三四线城市市场逐步进入下行周期及棚改退潮，湖州市场也一度面临库存高企，项目难以走量的困境。2020年疫情控制后，湖州楼市迅速恢复，至2021年楼市成交更加火热，月均成交量从2019年的低谷期约30万平方米增长至目前月均40万平方米左右。

湖州这次新政，推行房地联动、限售、公证摇号、严格合同更名管理等措施在其他城市中已经有实行的经验借鉴，属于近几年来广泛实施并具有成效的政策工具。

首先从“房地联动”来看，自网上流传22城推行“两集中”供地后，部分非名单城市如西安、徐州、嘉兴、湖州等城市也跟进推行集中供地的措施。目前22城两集中土拍已经过半，“限房价、限地价、竞配建、竞自持”成为土拍的标配手段。

也有业内人士指出，湖州市场仍需注意两个问题：一、限房价固然能从数据上平稳房价，但在限房价、限地价的双重限制下，或对房企利润造成挤兑，能否保证开发商供应的产品依然具有相应的品质？二、“竞自持”后的自持部分如何利用依然是众多开发商不断探索的领域。对于湖州这样的区域性城市，如何利用好自持部分的资产更需要开发商小心论证，盲目竞拍自持拿地可能造成更大亏损。

湖州3月出台限购政策的时候，不少项目房源去化速度已经非常快。由于网签数据较往年激增太多，3月20日，湖州住建局以网签数据异常为由，紧急叫停网签。

限购短期内可以为湖州楼市去火，但是从中长期发展来看，无论是房企还是购房者都是看多。一来是湖州自身推出的地块并不多，二来无论是湖州本地还是周边市场，资金进入湖州楼市的规模不断增加。

此次湖州限售2年，目标显然是投资客。湖州试图通过限售增加投资客的进入成本，通过严格合同更名管理堵上投资客的短期退出通道。参考2017-2018年，全国各地集中出台限售政策的住宅限售时间从2年到5年不等。因此业内人士认为，湖州出台2年限售，后期也可根据市场情况进行调整。

环沪楼市调控收紧

湖州库存降低背后，是土地市场的火爆。3月9日，卓越以5.45亿的价格拿下湖州西南片区一幅宅地，楼面价8312.13元/平方米；第二天，湖州湖东西区又一块土地成交，楼面价13105元/平方米，溢价率高达63.3%，刷新湖州土地新高。

湖东西区地块旁边的海伦堡项目，目前新房均价1.3万元/平方米，换言之，同一地段内出现了一幅土地楼面价和旁边地块的房价持平，自然引发了投机者“赚差价”的冲动。

过去三年，湖州楼市一直处于横盘状态，而今年开年以来，湖州迎来补涨阶段。据透明售房网湖州站数据统计，1月份湖州中心城市新建商品住宅签约3952套，同比上229.06%，主城区新建商品住宅签约1974套，同比上升202.30%。

今年2月份，湖州新房成交高达2395套，创下近5年来月度新高，同比上涨466.5%。其中，湖州中心城区二手房成交量997套，同样创下历年来2月份新高。要知道，2月份是农历的春节，应该是房地产交易量最低迷的时候。

3、4月，湖州一手房的成交量基本每天是350套到400套之间。而这个量和2020年同期相比，增长了6倍。

这背后隐现中介炒作的影子。2、3月期间，环沪的中介和销售，都在向客户推销湖州，湖州压倒了花桥、嘉善，一下子成了整个长三角最火的楼市。而这么大的购买力涌到湖州这个小城市，造成的结果就是“湖州房子不够卖”的假象。

最近湖州成交的多幅土地成交溢价率过高，吴兴区一幅地块成交溢价率达到了104%。湖州新政中提及加大土地供应，就为了给土拍降温，控制后续房价上涨幅度。

同策研究院高级分析师李宵宵指出，湖州虽然近期两次升级调控政策，但整体而言相对核心城市如上海、杭州依然较为宽松。结合城市能级看，政策如同药方，讲究对症下药，湖州城市能级相对核心城市较弱，一次性出台政策将市场打回冰点也不利于市场稳定。

今年环沪的宁波、嘉兴等城市相继升级调控。2021年，随着核心城市（上海、杭州）市场火热并引来调控政策层层加码，部分投资性需求被迫投向环沪城市，部分嗅觉灵敏的开发商在2020年下半年察觉到湖州市场机会已经提前布局拿地，导致湖州土拍溢价率同时再度攀升超过50%。

此前嘉兴、苏州、绍兴等地已有连续调控，业内人士预测，接下来环沪城市群外围的城市也有调控冲动。比如中原地产研究中心统计数据显示，4月热点城市中长三角地区的江浙、合肥、芜湖等地的土地成交热度上涨，比如金华4月成交土地溢价率44.87%，地价款230亿，同比翻了5倍。   

编辑/张郁唯