5月13日，安狮资产首度落子北京，从远洋资本手中收购位于中关村软件园一期的钻石大厦。

这一项目颇有意思，短短十年间先后流转于凯龙瑞基金、中银集团、远洋资本与安狮资产手中。

2017年，远洋资本一口气买下中银集团6个商业地产项目，便包含北京钻石大厦。四年后的今天，远洋资本正式实现该项目的退出。

低买高卖，永远是资本世界中最有效的生财之道，远洋资本深谙此理。

作为远洋集团独立的投融资平台，远洋资本已通过“投融管退”模式，成功退出北京硅谷亮城、上海大宁商业广场等多个项目。

此次北京钻石大厦的交易，也是远洋资本模式的再一次实践——通过前端介入，以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，升级改造并提升项目价值，再退出回笼资金。

钻石大厦流转

5月13日，远洋资本透过官微对外宣布，远洋资本旗下城市更新基金实现首个项目——北京钻石大厦项目顺利退出，收购方为安狮资产。

据悉，安狮资产是于2019年成立的不动产投资管理及运营管理公司，由创始人张国正和战略投资人普洛斯(GLP)共同创立：双方整合投资、改造和运营领域的专业经验，擅长通过重新设计定位以及精细化运营，为低效的房地产项目带来战略增值。

而远洋资本城市更新基金设立于2018年12月，聚焦一线及强二线商办市场城市更新物业，采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过“买入-修复-退出”投资模式，为投资人创造良好回报，而北京钻石大厦也是该基金成功实现退出的首个项目。

对于此次交易，双方并未透露具体对价。

远洋集团对媒体表示，这宗交易的具体对价及细节尚不太方便透露。不过，有分析人士指出，由于项目体量比较小的缘故，因此交易价格并不会太高。

资料显示，钻石大厦物业产权建筑面积约为2.3万平方米，目前由头部科技企业整体承租。项目区位优势明显，位于中关村软件园内，园区在云计算、大数据、互联网金融、人工智能等方面形成全国领先的产业集群，是新一代信息技术产业高端专业化园区和北京建设世界级软件名城核心区。

这一寸土寸金地段的物业，近十年经历了多次转手。

2010年，凯龙瑞基金设立一支人民币基金，募集了2.2亿元，并设置“3+1+1”基金期限。2011年初，凯龙瑞基金找到中航信托作为有限合伙人募资1.61亿元，并于同年正式收购了北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目，其中北京钻石大厦收购价为2.68亿元。

中关村地段的资产价值以必然的上升趋势提升。

2014年，凯龙瑞基金正式从两个项目退出，交易对价未披露，但有报道指，退出时两项目租金分别比买入时上涨约81%和76%，资产价值上涨约69%和57%。由此推算，中银集团收购这两个项目时的受让价格分别为2.28亿元和4.2亿元，合计约6.5亿元。

短短三年后，北京钻石大厦作为资产之一，被中银集团打包出售。2017年，远洋资本通过境外股权交易方式，收购中银集团资产包。

资料显示，这一资产包内包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦六个子项目，总建筑面积约20万平方米，涵盖了写字楼、商场，还有极少量公寓。

至于中银集团出售资产包的动机，彼时有分析指出，其一是投资到期退出，其二是商业项目后租金收益一直未获明显提升。

而远洋资本擅长通过“投融管退”的模式，提升资产价值，短短一年后开始实现项目退出：2018年9月，远洋资本顺利退出北京硅谷亮城项目，在约14个月持有期内实现超过50%IRR收益；2019年5月，退出成都华敏翰尊大厦项目，在近一年半的持有期内实现35%IRR收益；同年12月，退出上海大宁商业项目，传闻退出IRR收益高达30%。

加上此次退出北京钻石大厦，四年时间内，中银资产包已被远洋资本消化三分之二。

大宗交易温度

“四环内的中关村核心区域，供应非常有限，主要是靠现有项目的升级改造，比如鼎好大厦改造工程；上地一些更远的区域，有一些产业园区在建，但区位十分不理想，架不住互联网公司的需求旺盛。”

一位分析人士接受采访时分析，中关村及上地区域办公楼供应紧缺，区域内新增供应量较少，长期处于办公楼供应短缺的状态，北京钻石大厦的优势之一是接近满租，租金收益有保障。

实际上，除了钻石大厦，今年以来北京不少大宗交易在陆续成交。

世邦魏理仕最新发布的报告显示，2021年一季度，北京共达成10笔大宗交易，交易总额209.1亿元，环比和同比分别上涨40.0%和3.8%。

从投资类别来看，办公类交易达成六宗，占北京大宗交易的半壁江山。科技企业积极购置办公楼宇作为自用，投资者亦看好以科技企业为主要租户类型的楼宇未来租赁前景，使得今年一季度中关村商务区及其辐射的上地、中关村软件园和北清路等商务园区共完成四笔办公交易，贡献了总投资额的35%。

余下两宗办公交易均为有稳定现金流的物业，分别位于东二环和丰台科技园，并分别由国内地产基金和险资购入，合计占总投资额的29%。

对此，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚分析，北京“十四五”规划释放新区发展的产业定位和政策利好信号，将推动新兴区域商务资源和氛围的改善，并吸引更多投资者的布局。

“无论是股权交易还是资产交易，都是一个漫长的过程，卖方和买方达成一致，促成交易并不是一个短时期内就能实现的事情，需要牵扯到多方的精力。2020年受疫情影响，很多潜在交易都或多或少延期或者受影响了。”

上述分析人士续指，随着疫情得到控制，好多潜在买家重新启动收购进程，交易推进工作逐渐恢复正轨。

不过，需要关注的是，近年来，北京空置率处于一个历史高位。五大行数据稍有差异，在空置率上却呈现共性：最高为高力国际，显示空置水平至19.4%；最低为仲量联行，显示2020年底全市空置率达15.4%。

仲量联行指出，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录，为342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行数据则显示，第四季度，北京全市租金为337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

大量供应是导致空置率上涨的重要原因之一，高力国际判断，2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期，预计全年新增供应将达到157万平方米，北京市场空置率将触及高点。随后将进入3至4年去化周期，租金预计继续下调。

该机构表示，北京甲级写字楼市场从2022年起新增供应将减少，加上需求持续回暖，供应量开始去化，2021年是收购或出售的机会窗口。

编辑/崔心悦