为进一步了解待拍地块实况，以局部窥探整体，北青-北京头条记者来到北京首批集中供地里的“热门选手”——朝阳区崔各庄地块以及王四营地块，实地走访一探究竟。

崔各庄：预期吸纳望京区域外溢人群

崔各庄三宗地块显示图 来源：新浪北京房产

崔各庄乡棚改项目30-L06、30-L04、30-L01-01三宗地块，大致位于机场高速与东五环线交汇的五元桥东侧约1.5公里，向南不远处是中国铁道博物馆和中国电影博物馆。

本次供应，崔各庄该批地块总面积为98777平方米，地上建筑规模控制在258679平方米，起始竞拍价合计为105.35亿元，出让文件显示，三宗地块将全部执行套内7090政策。

崔各庄地块实况

来到崔各庄地块所在位置可见，目前地块边缘地带已围上绿色隔板，三宗地块内部均已修整完毕，地面也较为平坦，覆有绿色塑料纱布遮挡。

地块西南面紧邻崔各庄工商所、司法所、派出所等政务部门办公楼，东面为塑三文化创意园区，北面为北小河道。附近拥有北京精诚博爱康复医院，北京市陈经纶中学分校，缺乏大型购物商场。整体而言，崔各庄乡配套尚不齐全，亟需不断发展升级。

安居客二手房地图截图

回到楼市，崔各庄地块周边，主要以回迁安置房为主，例如：京旺家园、金盏嘉园等。此外，据安居客新房地图显示，包含崔各庄乡在内的金盏板块中，新房楼盘仅有中海首开时光里；二手房只有532套房源，最新房均价为6.4万元/平方米，而西侧遥相呼应的望京板块二手房供应有1.9万套房源，最新房均价为8.5万/平方米。相比之下，崔各庄地块周边的新房以及二手房供应属实欠缺。

京旺家园

为此，北青-北京头条记者来到距离崔各庄地块最近的京旺家园和保利中央公园周边的房产中介公司，了解周围房源社区的市场变化。负责京旺家园的经纪人对记者说：“该社区是附近拆迁村落的安置房，目前皆未取得房地产证，二手房源较少，房均价在3.2万/平方米，63平的一居室在200万内即可拿下。截止目前为止，今年已成交了5套房源，相比年初，房价涨幅约达5%。”据了解，京旺家园是一个规划建设为7个区，体量约8400户的大型社区。

保利中央公园

西侧的望京区域是北京炙手可热的板块。其中，在望京东负责保利中央公园的经纪人表示，望京区域的房单价在7万/平-14万/平不等，光4月的二手房成交量就有1000余户，但是目前房源较少，一个社区仅两三套可售，且现在没有新房开盘补给。对于刚需上车人群而言，可选择的房源不多。

对于崔各庄地块的预期，负责保利中央公园的经纪人认为，该板块还未开发完全，倘若要达到望京商圈目前的水平，至少还需发展10年的时间；但是，崔各庄地块的地段离望京和酒仙桥较近，新盘开售单价预计也将会在6.5万/平方米以上。

由此，在周边拥有大量回迁安置房源，而望京区域对于刚需人群不友好的背景下，崔各庄地块有望将吸纳望京的外溢置业人群。值得一提的是，基于三宗宅地将执行套内7090政策，以及地块南部临近总面积138万平方米的黑桥公园，崔各庄地块不仅仅可满足刚需客群上车，对于改善型置业也有一定的吸引力。

王四营：享受地铁7号线焦化厂利好

王四营乡三宗地块显示图 来源：新浪北京房产

王四营乡1304-L01，1304-L02、L05，1304-L03三宗地块紧密连接，坐落于东四环与东五环之间，是为数不多的五环内供应地块，且距离7号线焦化厂站仅250米，该批地块一经发布便受到业内的广泛关注。

截止5月7日，从竞拍前的网上报价来看，朝阳王四营的三宗地块已达到了预设的地价上限，5月10日将直接进行竞报公租房比例或政府自持比例。

据悉，王四营三块地的占地总面积为113933平方米，控高45米（局部60米），地上建筑规模控制在275993平方米，预计将建成15层以上的高层住宅，三宗地块起始竞拍价合计为128.75亿元。

王四营地块实况

从现场来看，王四营三块地已经完成拆迁腾退工作，地块平整，覆有绿色塑料纱布遮挡，零星种植着几颗大树。

其中，王四营乡1304-L01地块的西侧是王四营新市场，供应粮米油盐满足人们日常所需；附近有北京市朝阳区实验小学博远分校和北京市第五中学，缺乏优质医疗资源以及大型购物商场。

孛罗营新村安置房二期项目正在建设

周围楼市中，王四营地块北侧是正在建设的王四营乡孛罗营新村安置房二期项目，周围的二手房社区有双合家园、翠城馨园等。

安居客房价地图截图

据安居客新房及二手房地图显示，包含王四营三宗地块在内的垡头板块，拥有0.4万套二手房源，最新房均价为4.9万元/平方米，暂无新房楼盘供应。

双合家园是王四营地块最近的社区，距离7号线双合站仅50米，一定程度上存在借鉴意义。负责双合家园的经纪人告诉记者：“双合家园的主力户型为80多平的两居，目前小区的房总价上涨区间在10万-20万，目前约70平的一居约260万，85平的二居约320万，客户群体主要是来自国贸区域的外溢人群。因该小区2019年才可上市交易，故房源较为充足，平均每月的二手房成交量达到约15套。”

针对王四营的三宗地块，负责双合家园的经纪人表示，也有客户在观望这三宗地块开发出的新盘，预估新盘期房的预售单价在6万元/平米起步。

综上所述，王四营地块东五环内优越的地理条件，同时还享受地铁7号线焦化厂利好，决定了该区域地块的热门程度，加之垡头板块暂无楼盘商品房上新，未来王四营三宗地块的楼盘产品将形成白炽化的竞争状态。

文/宋欣

编辑/宋欣