日前，南通发布楼市新政，从调整用地出让方式、加强金融监控，增加宅地供应，调整房贷额度等方面规范房地产市场。至此，近期住建部约谈5城市的楼市调控措施悉数出台。

4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城市政府负责人，要求各城市紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，坚决遏制投机炒房，确保房地产市场平稳运行，并将东莞、南通纳入监测重点城市名单。

地方楼市升温被认为是住建部约谈5城市的原因。21世纪经济报道记者借助中指数据，梳理2016年到2021年1季度5城市土地成交楼面价、土地溢价率、商品住宅成交均价和成交套数，尝试解答5城楼市升温的背后逻辑。

3城市地价涨幅超80%

2016年到2021年1季度，广州土地成交楼面价从0.99万元/平上涨到1.80万元/平;同期南通土地成交楼面价从0.20万元/平上涨到0.52万元/平。

与绝对数值相比，地价涨幅更能反映市场情况。2016年到2021年1季度，5城市成交楼面价全部上涨，其中南通涨幅最大，达164.31%，其次是东莞和广州，分别为88.91%和82.19%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，南通地价上涨，主要受长三角一体化利好影响。

2020年11月，上海市发改委副主任、长三角区域合作办公室常务副主任阮青在发言中表示，上海将全力支持南通建设上海“北大门”，共同构筑长江经济带江海联动发展新优势。

2016年到2021年1季度，合肥是5城市中唯一土地成交楼面价总体下跌的城市，从0.87万元/平下降到0.63万元/平，跌幅27.59%。

安徽建筑大学教授李国昌告诉21世纪经济报道记者，合肥成交楼面价的降低，主要受新出让土地位置影响。“现在核心区地块越来越少，新出让地块大都在偏远的地方。”另外，李国昌指出，政府控房价，也在控地价。

李宇嘉指出，这几年热点城市楼面价持续上涨，一方面是房地产市场回升，房价上涨预期增强，倒逼地价上涨;另一方面政府区域开发能力增强，如出台新片区规划，开发新轨道交通系统等，也会激励开发商拿地，利好土地出让。

5城市房价涨幅均超50%

从5城市商品住宅成交均价来看，2016年到2021年1季度，5城市房价全部上涨，涨幅均超50%，其中东莞房价涨幅最大，达106.38%;其次是广州，上涨94.11%;合肥和宁波涨幅靠后，但也分别达53.10%和52.05%。

李宇嘉认为，东莞房价上涨是其区位优势明显、土地供求关系紧张、经济持续发展、城市规划和城市建设不断推进、人口持续流入等多种因素综合作用的结果。

在地理位置方面，东莞紧邻深圳和广州，承接两大一线城市的外溢购房人群，需求旺盛。2019年东莞常住人口846.45万人，户籍人口251.06万人，户籍人口占比29.66%;在土地供求方面，东莞国土开发强度逼近50%，新增土地少，供求关系紧张;在经济发展方面，东莞作为新一线城市，2020年地区生产总值达9650.19亿元，同比上涨1.1%，2020年东莞高新技术企业291家，是2015年的7.5倍;在城市规划和城市建设方面，东莞六大片区建设稳步实施，加快建设中心城区、松山湖和滨海湾新区“三位一体”核心区，利好不断。

2016年到2021年1季度，广州房价上涨94.11%。李宇嘉认为，在经济发展、城市规划和城市建设、人口流入等方面，广州房价上涨与东莞存在相似性。除此之外，广州人才政策相对宽松，落户门槛相对较低，也带来旺盛的购房需求。今年4月广州连续出台两个调控文件，直指借“人才”之名炒房，新政推出后，人才购房的社保缴纳年限从6个月延长到12个月，限售年限从2年延长到3年。

2016年到2021年1季度，合肥房价上涨53.1%，仅有东莞一半涨幅。李国昌认为，这主要是受合肥供求关系和经济发展的影响。合肥作为省会城市，经济相对发达，每年有大量人口流入，购房需求旺盛。以2020年为例，合肥GDP为10045.72亿元，居安徽首位，在安徽GDP中占比25.97%。

从商品住宅成交套数来看，除宁波楼市提前启动外，其余4城2020年新房成交量均呈一定比例增长。

李宇嘉指出，2018年到2020年上半年，包括广州、东莞、合肥、宁波、南通在内，珠三角和长三角热点城市的房地产市场整体处于平稳或回调阶段，2020年下半年开始新一轮上涨。他指出，这轮行情是在货币政策宽松、人才政策宽松、城市外围落户门槛降低、疫情后为房地产纾困、政府为刺激经济出让优质土地等大背景下出现的。

李宇嘉说：“疫情之后，房价出现上涨，一方面开发商敏锐地看到新一轮楼市行情的到来，开始追逐优质土地;另一方面房价上涨也刺激购房者踊跃入市，相互作用就形成了一个循环上涨的趋势。”

来源/21世纪经济报道

编辑/樊宏伟