房东一边出租房子一边卖房子的情况很常见，杭州的房东赵先生就是这么操作的，他本想着房子卖出后已提前一、两个月告知租客让他们搬离。但双方没签订续租合同，双方对续租的期限是多久起了争议，房客不愿提前搬离，最终双方对簿公堂。日前，杭州西湖法院判决了这起房屋租赁合同纠纷案。
房东卖房后将3个月的房租退回
2019年时，赵先生将自己位于杭州的房子租给了易女士一家。双方在合同中约定，月租金5300元，一季一付，租期自2019年1月12日至2021年1月11日。如有一方违反约定提前收回房屋或提前退租，违约方要支付1个月房租作为违约金。
后赵先生通知易女士，他准备要卖房，易女士对此没有异议。同年10月，易女士丈夫向赵先生提出，想续租半年，改天一起签个合同，赵先生表示可以。
2021年1月5日，赵先生通知易女士丈夫，说房子即将签订卖房合同，租期马上就到了，要不租到1月底或者年底（春节）。对此，易女士丈夫表示，之前说好续租到7月的，现在突然变了，他们需要时间准备。
1月10日，赵先生告知租客，租期到了，考虑拿回房子。易女士丈夫表示会努力搬走，但需要时间。但之后，双方都没有下一步动作：没有续签合同，易女士也没有续交房租。1月13日，赵先生去催房租，易女士丈夫就将3个月共计15900元的房租转账过去，赵先生也收下了。1月26日，赵先生卖出了房子，就将15900元房租都退给租客。
1月31日，赵先生明确告诉租客，买家要求3月初交房，最晚要在2月底搬走，否则他会面临近70万元的违约金。但易女士丈夫对此表示不同意，他认为双方合同要到4月中旬到期。
之后，双方因此事越闹越僵。
庭审：双方对租赁期间有争议
赵先生眼见租客不愿配合，就在2月初将租客起诉到西湖法院，要求在2月底解除租房合同，租客在2月底前搬离，并按实际居住天数支付房租。
案件开庭时，易女士丈夫辩称，房东收了前3个月续租租金且没有异议,因此双方已经达成续租协议——同意他们续住到7月份。
“房东收了租金10多天后，才告知不能续租。房东认为收了的租金可以随时退还，是对我们的侵权。且在他收了租金后，我们就放弃寻找其他房子。”同时他提出反诉请求，要求判令对方继续履行合同，他可以续租到7月。
对此，赵先生辩称，即便双方曾达成过口头续租协议，约定的租期也是不明确的。根据原先协议，房东有权提前解除合同，也愿意支付一个月租金的违约金，因此应驳回租客的反诉请求。
法院审理认为，双方争议的焦点是租赁期间问题——房东主张合同租赁期间届满日为2021年2月28日，租客主张合同租赁期间届满日为2021年7月11日。
法院认为，易女士一次性交付了三个月租金，房东在合理期间内未提出异议，也符合一次支付三个月房租的合同约定，可以认定双方达成了续租三个月的合意，因此易女士有权租用房屋至2021年4月11日。
至于易女士的反诉请求，法院认为，房东接收三个月租金，并不能视为其同意租赁期限至2021年7月11日。房东在收到该租金前后多次表示要拿回房屋，可以证实其并无将房子续租六个月的意思。
双方在2020年10月12日约定的“改天订立续签半年租房合同”，形成的是预约合同。后双方2021年1月31日的磋商中，租客已表明合同4月中旬到期，加上续租半年租房合同本身并未完成订立。因此法院认定，租客对届满日为2021年7月11日的主张不能成立。
综上，双方的合同租赁期间届满日应为2021年4月11日。
房东无权解除合同
现房东想提前解除房屋租赁合同，希望租客在2月28日前搬离、返还房屋，违反合同约定，明显不利于守约方，其作为违约方无权解除合同。
租客易女士作为守约方有权选择是否提前搬离，若提前腾空返还的，可以折抵1个月租金。
此外，房东要求易女士按照实际租用天数支付房租的诉讼请求，法院予以支持。
日前，法院一审判决，房东赵先生继续履行2019年1月 6日签订的《房屋租赁合同》至2021年4月11日。租客易女士在本判决生效之日起十日内，支付2021年1月 12日至4月 11日租金15900元。如易女士提前腾空返还案涉房屋的，在折抵租金5300元后再按每日176.67元折抵相应租金。
另据了解，赵先生的房屋买卖合同里约定的是在2021年4月15日交房，目前这个逾期违约金并未产生。
法官表示，房东认为已在租赁合同中约定违约条款，因此只要自己愿意按照约定支付违约金，就可以单方面提出提前解除合同。其实这是一个误解，其作为违约方通常是无权单方解除合同的，守约方才有权选择是否要提前解除合同。换句话说，房东想提前收回房子并支付违约金，只要是房客不同意，原租赁合同就得继续履行，房客可以租住到租赁期满。
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文/北京青年报记者 李铁柱
编辑/倪家宁
