香港启德地块炙手可热，众多开发商忙着竞标入局，佳兆业同样早已盯上其中一地。

而且这宗地更为特殊，实为高银金融去年出售的启德第4B区4号地皮，当时将地皮售予彦佑有限公司，后者由内地商人陈壮荣最终及全资拥有。彼时，市场传言称佳兆业为幕后买家，但随后遭集团否认。

发酵近一年的时间，又有了新的动态。据港媒3月15日报道显示，佳兆业确认已入股该地皮，并已委派一名集团高层参与事项。观点地产新媒体向佳兆业方面求证未果，截止发稿仍无太多回应。

虽此次亦未有定论，但若市场消息属实，意味着高银启德地皮或涉及多个投资方，而佳兆业大股东郭英成是继香港“大D会”成员欧亚平后，又一名加入地皮控股财团的内地富豪。

此番连同佳兆业确认入股，意味启德地皮或由彦佑有限公司、佳兆业及百仕达组成的“全中资组合”接手。

启德地皮的背后，富豪朋友圈呈现一番热闹景象。昔日地产大亨欧亚平，此番或是以私人投资形式首度涉足香港住宅项目；潮汕商人郭英成，则是再度选择香港发展房地产项目，完善大湾区布局。

两大神秘富豪齐齐聚首，造富故事之外，个中或有着千丝万缕的联系。

高银启德地流转

高银金融将启德第4B区4号地盘地皮摆上台面，至今已过去整整一年。

当时因财务纾困需求，高银金融最早于2020年3月的公告中披露收购启德地块要约，中间经历转售又取消，过程可谓多有曲折。

具体时间线为，2020年5月时确定以70.4亿港元向Top Family Group Limited出售地皮，惟到7月23日，高银金融宣布终止出让启德地块予上述买家，另签订协议，出让启德项目公司全部已发行股份。

而后宣布以现金加贷款合共涉资60.67亿港元的方式，将地皮转售予Sino Shield Limited。但时隔5日后再度取消出售地皮交易，改以34.77亿港元向彦佑有限公司出售项目，并达成出售单位及停车场所得的若干溢利三七分帐机制。

高银金融称，该地皮出售预计录得亏损27.5亿港元。该地块是其2018年12月，通过旗下子公司迅富以约89亿港元价格购得。另于2019年4月，高银金融的全资附属公司以21.62亿港元的价格收购剩余40%股权，即为全资持有该地皮。

资料显示，地块总占地面积约为9708平方米，土地用途为私人住宅，地块总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米。

于2019年，高银金融仍在制定该地块的发展计划，并预期于2020年第一季度启动地基工程。但直至2020年中，该项目地基工程尚未展开。

按独立估值师以市场法所作评估，该项目于2020年3月31日的估值为70亿港元。出售地块，本就是高银金融解决财务问题的无奈之举，该地块价值仍存。

因而佳兆业挂念许久。高银金融出售该启德地皮时，市传陈壮荣与佳兆业关系密切，惟其后佳兆业否认，指公司与大股东兼主席郭英成家族均无参与项目投资。

但仍有些端倪显现。在网上将“郭英成家族”与陈壮荣一起检索，搜索到的资料指向2017年一篇关于昆仑健康的报道。

报道显示，2016-2017年，昆仑健康几名股东拟将所持30.96%的股权转让予深圳市宏昌宇企业管理咨询有限公司、深圳市正远大科技有限公司、深圳市泰腾材料贸易有限公司、深圳市正莱达实业有限公司。

当时一系列股权转让引起了监管部门的注意。2017年，原保监会连续下发两份问询函，要求昆仑健康说明这4家企业之间是否存在关联关系，是否与“郭英成家族”有关，入股资金是否来源于“郭英成家族”下属企业或其关联方。

随后，昆仑健康作出回复，表示以上四方股东不存在关联关系，且均与“佳兆业郭英成家族”无关。

但最终，原保监会勒令深圳市宏昌宇企业管理咨询有限公司等企业清退违规取得昆仑健康的全部股权。

而陈壮荣此前便是在深圳市宏昌宇企业管理咨询有限公司、深圳市正莱达实业有限公司均有过任职。

富豪朋友圈

香港业内人士认为，启德区发展规模大，潜力优厚，日后有大型商场、写字楼、体育馆，加之高银地盘位置亦好，伴有海景，因而会有开发商争先合伙开发。

第一个“入伙”的便是欧亚平。2020年9月，香港媒体报道，启德地皮的控股公司迅富委任内房股百仕达副总监张淑仪为董事。由此牵扯出隐身其后的欧亚平，其为百仕达大股东之一，同时是众安在线大股东。

通过娴熟的资本运作能力，欧亚平起家于贸易和地产，曾建立一个由燃气、地产和电力组成的商业帝国，名号响彻地产圈，拥有“地产巨擘”“天才地产家”“反经验主义者”等众多名号。

只是近年来几乎不露面，上一次现身于聚光灯下，是于2017年，作为众安保险董事长出席公司港交所敲钟现场。

欧亚平人脉极其深厚，有如创业伊始在香港结识的李嘉诚、李兆基，以及成为好友的马云、马化腾，甚至有传闻称，马云曾在与欧亚平的家宴上为其献唱。

此次意欲与欧亚平合伙分得一杯羹的郭英成，虽表面上并无直接联系，但两者朋友圈有其重合之处，均与“大D会”成员交往甚密。

这又涉及香港万亿富豪背后的神秘圈子——“大D会”。与马云的江南会、史玉柱的泰山会一样，都是中国顶级的富豪圈子。

根据介绍，“大D会”名字的由来，是因为早年李嘉诚、李兆基、郑裕彤、何鸿燊等几个华人顶级富豪，经常聚在一起玩“锄大地”的纸牌游戏。著名的“D脚”除了郑裕彤、刘銮雄(华人置业)、何柱国（星岛）、杨受成（英皇）以及张松桥(中渝置地)等，还有恒大主席许家印。

而欧亚平曾控制拥有香港券商万赢证券的威华达控股，而后者第一大股东为“大D会”券商鼎佩证券。

至于郭英成与“大D会”牵上线，关键人物或许是蔡志明。

此人是全球最大玩具生产商旭日国际的主席，外号“玩具大王”。曾有说法称，依靠蔡志明的人脉关系，郭英成得以与郑裕彤、杨受成、李嘉诚等香港富豪合作，成功将佳兆业运作上市。当年佳兆业上市未果，遇到债务问题，就是李嘉诚旗下的长实帮忙解决。

而2月4日，郭英成的女儿郭晓亭收购星岛集团28%股权事项，而该公司大股东之一便是何柱国。

加之佳兆业于香港房地产市场仍稍显稚嫩，于2020年1月才真正首入，以35亿港元获得新界屯门青山湾段住宅地皮，批租期为五十年。该地块位于新界屯门第48区青山公路-青山湾段的屯门市地段第518号，面积约为13538平方米，最低及最高楼面面积分别为32492平方米及54152平方米。

于2020年，佳兆业透露香港市场布局进展，其中提到长沙湾弦雅项目已经正式入市，首次涉足香港旧楼改造市场的西环东边街旧楼改造项目已成功转换，此外屯门旧楼重建项目也在加速推进之中。

对于香港市场，佳兆业方面曾公开表示了后续信心，“集团对香港房地产市场的长远发展持乐观态度，相信未来会有更多机会在香港发展优质项目，进一步完善集团在大湾区的整体布局。”

作为朋友圈“富人”，郭英成擅于利用人脉拓展。比如上述的长沙湾弦雅项目，便是佳兆业与宏达控股合资发展的项目。

“逐利有道，散利亦应有道”，商人逐利为本性，对于千万级、亿级的富豪群体而言，抱团有时候比厮杀更能让利益最大化。

编辑/宋欣