制订计划、梳理财务资料、打新、陪跑、再打新……自2020年以来，为在深圳买套自住房，冯燕（化名）一直都在焦虑之中：“只要房子没落实，心里就一直有个事，工作、生活都被这件事牵扯着。手里资金也不敢转为它用，又担心通货膨胀。”直到鼠年最后一个月，冯燕终于成功上车香山道公馆，买了套三房，心踏实了。

回顾过去一年来“打新”经历，冯燕深感深圳刚需购房者的不易，现在的打新市场早已不是购房小白的游戏。冯燕告诉记者：“我幸好听取了专业人士建议，纠结中放弃了万丰海岸城，把那7选1的机会转向了香山道公馆。要不，以我的条件，即便是无房人士，一个社保入围资格就把我刷下来了。”最终，凭着21号的认筹码优势，冯燕不仅买到了房，还选到了心仪的房型。

二手房越看越贵

转战“打新”市场

冯燕是深户，在深圳交了十几年的社保，却在深圳无房，因为一直在成都做生意，这些年赚了点钱，想回深圳买套自住房。“最终还是会回到这里的，我喜欢这个城市。”冯燕说。

以为自己这样“刚得不能再刚”的条件在深购房很有优势，然而，冯燕低估了深圳强劲的购买力。

2020年上半年，谁也没有想到，被新冠肺炎疫情“冰封”了一个多月的深圳二手房市场迅速回暖，火爆得诡异。国内疫情刚刚稳定，冯燕就专门飞回深圳，准备速战速决把房搞定。

跟着地产中介看了几套房，冯燕发现，看房的人多，房源不够卖，很多业主要么惜售，要么涨价，经常是头天晚上看中的房还在犹豫，第二天就被告知涨了几十万，且业主态度坚决。

“有套房子，我都打算买了，第一次报价620万，纠结了一晚上，第二天涨了20万。放弃看其他的，越看越贵，回头再想买这套，居然报价750万，业主还不诚心卖。当时听闻深圳宝中片区的房价疫情后涨了60%，我是真相信，我这活生生的例子啊，眼瞅着一套房子不到一个月的时间生生多出了130万，好像自己放在银行里的钱被抢走了一百多万。”冯燕很不甘心，看房的节奏明显加快，人在成都，遥控深圳的地产中介帮她物色新目标。

深圳的房子极具金融属性，即便是自住的刚需房，购房者也希望买到升值潜力最高的那一套。冯燕也不例外，看中的房型之所以纠结，就是考虑自住条件的同时，反复衡量其投资价值。纠结中，眼瞅着深圳的二手房价格越涨越高，这让冯燕很焦虑，根本无心工作。

紧接着，深圳楼市出台7·15调控政策，二手房市场再次陷入冷静期，房价虽然没有像上半年那样增速明显，可放出来的房源也更少了。一位朋友建议冯燕别看二手房了，直接买新房：“新盘限价，一二手房价格倒挂，买到就升值了。深圳人但凡有房票的，都去打新，碰碰运气。”一番分析让冯燕醍醐灌顶，尽管看到“万人摇”、“不到5%的中签率”、“买房如同中彩票”等等各种有关深圳“打新难”的楼市新闻，衡量自身的购房条件，冯燕果断决定放弃淘金二手房，加入“打新”行列：“我这么好的购房条件，打新运气应该不差吧。”

三次陪跑

“打新”并不顺畅

冯燕的打新之路并没有想象中那么顺畅。

去年8月，冯燕第一次参与楼盘打新，申购中海汇德理，这是位于深圳龙华上塘片区的网红盘，开盘前，市场传闻已是满天飞，许多购房者跃跃欲试。

远在成都的冯燕收到认购信息就飞回深圳，连楼盘现场都来不及看就提交了资料，现场拿到了认筹号。“7·15楼市调控政策刷掉了许多人的购房资格，这么顺利就拿到了认筹号，2000多人抢1000多套房，成功率50%，感觉打新盘没有传闻中那么难。”对于第一次打新，冯燕很乐观，提前看好了户型，算好了首付和月供，憧憬着若干年后房子拿到手怎么布置。

然而选房的那天早上，冯燕就哭了：“一切准备就绪，到点进入系统，我都还没反应过来怎么回事，仅仅十几秒，所有房型全部秒光，渣都不剩，我直接就吓呆了。”冯燕第一次领略到打新的“深圳速度”。

2020年下半年的深圳楼市，新盘推出量不少，多番比较，冯燕倾向于与周边二手房价格倒挂比较突出的新盘。经历了第一次“打新”的手忙脚乱，回到成都的冯燕每天都在关注深圳的楼市新盘，一有新盘出来，就赶紧查地段、看户型，了解认购条件，列出打新计划。第二次，冯燕锁定了全深圳人都梦寐以求的华润四期，这是一个超级网红盘，一二手房价格倒挂相差近5万元。

这次的认购，整个流程更为优化，购房人不用到现场，冯燕无须再回深圳，所有流程网上进行，1171套房源，在经过层层苛刻条件淘汰后，9690人获得了抽签资格。冯燕注意到，最终入围决赛圈的大部分人，社保缴纳年限超过了100个月，很多人的身份证号以4403开头。这次，在深无房、长期缴纳社保的深圳人冯燕再次幸运地拿到了认筹号，然而认筹号排在了4000以后，兴奋了几分钟的冯燕被地产代理告知“几乎没有选房机会”。现实也的确如此，华润四期的选房早在1200多号就结束了，冯燕再次陪跑。

第三次，冯燕锁定了2021年1月份开盘的龙光前海天境，这是深圳前海又一网红盘。有了前两次的陪跑经历，冯燕打新的心态放松了很多：“打新如同买彩票，中签看运气，这次打不到，马上下一个。”

然而，令冯燕没想到的是，此前多次成功提交的资料这次出现了新问题，自己压根就没有申购的资格。原来，受此前深圳楼市“打新”火爆、代持现象频现的影响，此后新盘认筹银行审核非常严格。

“个人征信打出来，显示我几年前有两笔贷款逾期缴清的。那时是忙忘了时间，后来很快就补上了，并非恶意拖欠。虽然金额不大，但个人贷款信誉还是受影响了。如果购房，只能全额支付。动则上千万的房子，我哪有实力一次性拿出那么多钱？”眼睁睁地错过申购时间，冯燕觉得很委屈，感觉作为真刚需的自己被“误伤”。

听取专业意见

终于买楼上车

“总价不高，三五百万就能买套新房，全款买下来都没问题。”2021年1月29日，深圳同时推出6个新盘，加上此后加入的尚誉红山里，7选1的机会，冯燕准备第四次打新，且毫不犹豫地把这珍贵的一票投给关注很久的沙井万丰海岸城。

这次，在提交诚意登记之前，冯燕专门咨询了一位资深买房人士，意外的是，对方并不建议冯燕打新万丰海岸城：“7个楼盘中，海岸城的未来发展潜力的确最明朗，也是大家都想购买的新盘。事实上，这个盘关注度极高，被观望一年多了，加上此前打新失败的购房者们，他们会像你一样，转而投向这个盘，因此，海岸城的潜在刚需者只会多，不会少。另外，总价不过三五百万，你能一次性付款的楼盘，大概率满足大多刚需者们的经济实力。也就是说，上千万的房子，很多人喜欢但经济条件不允许，可这样的刚需盘，很多人就够得着，想碰碰运气的人肯定多，中签率极可能是7个楼盘中最低的，你觉得你抢到的把握大么？”这位资深人士建议冯燕避开锋芒，退而求其次，选择其他适合自己的楼盘。

不仅如此，这位资深人士还拿出了具体数据给冯燕分析：同时开启的几个楼盘，从媒体公布的数据看，富士君悦府/君荟苑661批选368套，万科光年四季2022批选777套房，沙井海岸城2114批选717套房，龙华尚誉红山里254批选149套，中泰印邸175批选115套房，香山道公馆106批选100套房。单看数据，香山道公馆和中泰印邸中签几率更大，“如果这两个盘有符合你的自住需求，建议你考虑。”对方的话让冯燕陷入深思。

最终，综合了各方面条件，冯燕把第四次的“打新”机会临时改成了香山道公馆。事实上，万丰海岸城公布的第一类诚意登记客户名册显示，确定入围2114批购房者中，最低社保278月，深圳无房人士的社保最低入围记录再次被刷新。显然，即便交了十几年社保的老深圳人，在购房条件上，冯燕并没有太大优势，压根就入不了第一类客户，直接就被筛选掉了。

“对于买房，深圳在资金审核上越来越严格了。我在选完香山道公馆的房后，再次进入银行审核流程，其中一笔朋友还我的几百万资金被反复问询，质疑我是否存在代持可能。直到查出两年前我借这笔款给对方的流水，才最终通过。”冯燕告诉记者。

对于还在“打新”路上购房者们，冯燕分享自己的心得：网红盘注定和99%的人无缘，建议刚需们认清形势，放弃幻想，退而求其次，选择那些投资氛围没有那么炙热，没有那么网红，但是综合素质可圈可点，却被市场低估的机会楼盘。在这样的策略下，社保年限不长，甚至有意购置第二套房的人也有入围的可能，上车的概率大大增加。冯燕参与认筹前，就是听取了专业人士的意见，预估了自己的社保年限和认筹人数，知难而退不去凑海岸城的热闹，最后得以成功上车，没有成为炮灰。

来源/证券时报

编辑/樊宏伟