今年1月末，因财务指标不佳，绿景控股、中房股份、云南城投三家房企先后被实施退市风险警示。这也是“三条红线”管理政策出台以来，首批遭遇退市风险的房企。也即，若年报业绩果真不尽人意，这三家房企将戴上ST的“帽子”。

表面看，三家公司遭遇退市风险的原因，在于去年12月开始实施的退市新规。但在这背后，是中小房企在监管趋严、竞争日益激烈背景下的生存困境。

这三家房企的销售金额和营收水平均排在百强之外，近年来，三家企业都在实施转型，但效果似乎不佳。从业绩预告看，这些企业的年度业绩将大概率出现亏损。其中，云南城投在2020年度期末净资产甚至为负。

可以说，即使没有退市新规，这些企业也已接近退市边缘，或者沦为壳公司。 

去年8月，以“三条红线”为主的房地产金融审慎管理政策推出。该项政策在对房企负债实施量化管理的同时，也使中小房企的“弯道超车”成为不可能。年末，A股退市新规出台，大批基本面不佳、又难以做大做强的上市房企，面临的“保壳”压力骤然增加。

未来，这些企业的出路将在何方？

“预警”早有先兆

中房股份是今年第一家拉响退市“警报”的房企。1月28日，中房股份公告称，预计公司2020年年度实现归母净利润为-5100万元左右，营业收入低于人民币1亿元。按照最新修订的退市规则，公司股票在2020年年报披露后可能被实施退市风险警示。 

次日，绿景控股发布同样的预警。2020年绿景控股的归母净利润-2300万元到-1550万元，营业收入为1320万元到1620万元，同样满足被实施退市风险警示的条件。

这两家房企出现预警，均因去年12月出台的A股退市新规而起。新规制定了更为完善的退市标准和程序，比如，在财务类指标中，退市标准由“连续三年或四年亏损”，改为“连续两年净利亏损且营收低于一亿。”

新标准将使满足退市条件的企业明显增加。按照今年前三季度的业绩测算，就有7家房企面临退市风险，其中便包括中房股份和绿景控股。

云南城投的退市风险，在修订前的退市规则中就有体现。1月30日，云南城投因“2020年度期末净资产为负值”，成为今年第三家拉响警报的房企。

退市新规的出台，虽然令部分房企迅速陷入“保壳”的恐慌中，但对于这些基本面不佳的企业来说，警报实际上早已拉响。

此前多年来，中房股份一直保持着“隔年微利”的状态，即当年亏损、次年盈利，这也令公司在原有规则下得以维持住上市地位。但按照退市新规，“隔年微利”的策略不再奏效，若2020年营收不足1亿元，且归母净利润为负，公司将直接“披星戴帽”。

绿景控股同样近况不佳。截至2020年，绿景控股连续4年扣除非经常性损益后的净利润为负值，连续2年净利润为负值。即使没有新规，公司也已经滑落到退市边缘。

云南城投的坠落也不令人意外。最近一年来，云南城投一直在通过出售资产等方式缓解资金难题，这也导致公司的期末净资产由正转负。同时，受疫情影响，公司进行了降价促销，并计提了存货减值准备，使得归母净利润连续第二年出现亏损。若以扣非后的净利润来算，云南城投已经连续第三年亏损。

除了这三家企业外，还有不少房企面临潜在的压力。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，目前在A股上市的房企有超过130家，其中规模小、利润微薄的小企业至少超过30家。其中有一部分公司的主业已经不是传统房地产，多年来，规模和利润的劣势已使他们放弃赶超，并沦为“保壳”党。

该人士认为，按照新规，一些规模偏小的区域性房企，持有型物业占比较大的重资产房企，以及出现系统性风险的房企（如海航投资），未来最有可能遭遇退市预警。 

保壳还是退市？

从规模上看，小房企无疑是退市风险最大的一批。就前述三家公司而言，有分析人士指出，其共同特点在于：上市早、规模小、处在转型过程中。

三家房企均在上世纪90年代登陆资本市场，但并未借助过去20年的房地产市场化红利快速做大。相反，其规模仍然位列百强之外，竞争力相对不足。近些年，由于行业竞争日益激烈，一批小型房企纷纷启动业务转型。

在混改未果后，云南城投正依托母公司康旅集团的资源，向文化、旅游、康养等业务转型。公司虽有一定的土地储备，但能够迅速带来现金流的房地产项目并不多。这也被认为是公司陷入资金链危机的主要原因。 

近年来，绿景控股的房地产业务已经被逐渐“剥离”，公司曾进行过多次跨界尝试，在转型医疗失败后，一度试图进军在线教育行业。近期，绿景控股打算收购一家数据公司。 

实际上，在“三条红线”的背景下，房企弯道超车的机会更加渺茫，对于不甘心被收购的小房企来说，转型已经成为不二选择。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向21世纪经济报道记者表示，“三条红线”更多是从融资方面对企业施加影响，有可能造成中小房企的业绩长期亏损、股价长时间偏低、信用评级下滑等，从而引发退市风险。这也迫使中小房企需要以现金流为核心，尽快实现战略转型。

从另一重维度来看，“三条红线”作为一项标尺，也能更为精确地衡量企业转型的必要程度。根据公告，截至2020年三季度末，云南城投剔除预收款项的资产负债率约为95.13%（超出70%的红线水平），净负债率约为785.5%（超出100%的红线水平），现金短债比仅为0.08（低于1倍的红线水平）。

当时，云南城投虽未触及退市警报，但全部踩中“三条红线”，显示出公司的调整和转型已刻不容缓。

柏文喜指出，对中小房企而言，“三条红线”和退市新规未必都是利空，反而将成为推动企业尽快转型的压力与动力。相对于大型房企来说，中小房企的转型具有更大的灵活性和自由度。

他同时表示，小房企的转型，要么实现产业链分工的精深化、细分化，靠专业度来提升生存与发展能力；要么实现业内联合，以规模效应获取竞争力。否则，在政策环境不断严苛的情况下，小房企的退市风险将不断加大，遭遇退市或沦为壳公司将成为大概率的事情。

此次陷入退市边缘的中房股份，便已经成为壳公司。在转型新型清洁能源行业未果后，从2015年开始，中房股份就成为中国忠旺回归A股的平台公司。2020年初，双方的重组重新启动。分析人士认为，目前来看，此次重组成功与否，将成为中房股份能否留在A股的关键因素。 

编辑/张郁唯