如果说2020年的上半场是房企的沉寂期，那么下半场绝对是热闹非凡。

绷紧调控 落实“三稳”

从政府层面，2020年7月24日房地产工作座谈会上提出要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制；要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

2020年8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，要求确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府负责同志参加会商。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，7.24房地产工作座谈会的召开，被认为是2020上下半年房地产政策的重大转折点。2020年上半年尤其是二季度，全国部分城市出现了房价地价炒作、预期不稳等现象，房地产风险有所扩大，稳定房地产市场的任务更加紧迫。

严跃进指出，国务院房地产工作座谈会的召开，定调明确、指示清晰，对于指导全国地方调控楼市和促进楼市健康发展有积极的作用。尤其是一些房价上涨过快、涨幅相对靠前的城市，更是加大了稳定楼市、稳定预期的调控力度。比如，2020年9月银川市发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了限购、限贷等政策内容。此类政策说明，国务院房地产工作座谈会的召开，督促了热点城市更好地落实调控方针、抑制楼市过热。2020年下半年以来，房地产市场数据也体现了此类政策的效果，比如全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅总体呈现持续降温态势，房地产市场有进一步趋稳的迹象。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房地产调控，未来五年内不会有太大全面放松可能性。而且，落实长效机制里面的房地产金融谨慎制度，可能会逐渐形成。以后对于土地抵押贷款、金融、资金管理，或者说银行信贷、非标可能会加强监管，当中主要还是考虑到防范房地产金融带来的风险存在。

另外，谢逸枫告诉记者，政策可能会先在热点城市进行试点推行，包括十多家参与的房企，可能都会在2021年进行试点落实。未来，他表示，“三稳”可能会成为房地市场调控的标准，一旦地价、房价或者市场波动太大，那么调控就有可能收紧，而一旦市场处于低迷，就会有放松的可能性。

三道红线 加强约束

有宽松政策就有底线约束，近年来部分房企激进拿地、过多依赖外部资金等现象，已经暴露了很多问题，甚至出现了各种金融风险。为保障房地产行业的健康发展，2020年8月20日，住建部、央行召集12家重点房地产企业座谈，并发布了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，涉及资产负债率等8项指标，简称“345新规”。3道红线：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；4档管理：三条红线全部触碰的为红色档企业，触碰二条红线的为橙色档企业，触碰一条红线的为黄色档企业，三条红线都没碰的为绿色企业；5%负债增速：红色档企业的有息负债规模以2019年6月底为上限不得增加，橙色档企业的有息负债规模增速不得超过5%，黄色档的增速不得超过10%，绿色档的不得超过15%。

谢逸枫认为，三道红线，应该是对房企的融资、资金管理上了一个紧箍咒。一方面，为了防止房企高杠杆、高负债、高规模的扩张过快，带来金融系统风险；另外一方面，也是考虑到，金融系统风险的存在，而且高杆杠、高负债的模式，并不利于金融与房地产及实体经济均衡发展的，所以说三条红颜对房企来讲的话，是三道安全阀门。

线上售房 颠覆传统

受疫情影响，传统售房模式无法正常开展，受电商网络直播启发，2020年9月初，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。恒大作为业内龙头企业，打响了楼市降价促销的第一枪，此后碧桂园、绿地、万科等房企也开启了不同程度的促销活动。2020年双11期间，碧桂园、保利、融创、红星等多家知名房企都加入了天猫“双11”网上促销卖房，双11房地产行业线上成交额创下历史记录。

克而瑞地产研究中心的报告显示，2020年前三季度有近3成房企年度销售目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高，在业绩和资金的双重压力下，房企纷纷通过降价促销、增加线上售房渠道等模式来加强去化，加速资金回笼。

谢逸枫认为，从恒大的七折卖房，到后面的互联网+卖房，这种形式在未来房企发展的三到五年内，可能会对房企降负债、降杠杆、保质量的发展，起到一定帮助。另外，相较于传统售房，线上售房是一次颠覆性的转变，这种模式可能会在未来几年之内得到新的发展。线上售房应该建立在合作平台之上，那么未来的话，房企可能会看到这一点，从而组建自己的线上销售系统。

基调不变 协调发展

2021年是“十四五”开局之年，对于房地产行业的发展，2020年11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中指出：推动金融、房地产同实体经济均衡发展；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。2020年12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。会议确定，明年要抓好的八项重点任务之一，是解决好大城市住房突出问题。

严跃进表示，“十四五规划”建议稿的发布，为房地产“十四五”发展做了定调。因此，应从宏观经济与社会发展，以及房地产长周期角度来看待未来我国房地产发展。纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致了房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。该阶段房地产市场以增量市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。对比国际经验和审视我国房地产行业指标，可以认为我国住宅新建量、住宅成交面积大概率已经或者正在构筑历史大顶，步入“后开发时代”。“十四五”期间，房地产行业应紧扣时代背景、与时俱进、筹划应对。

谢逸枫指出，“十四五规划”建议，对中国未来五年的房地产市场走势具有指导意义，尤其是对于房地产的定位，房子的定位，调控的定位，包括土地制度，住房供应体系，都具有非常重要的指导意义。比如，像房地产同实体经济与金融，房地产同实体经济均衡发展，都意味着以后产业间要互相协调发展。如果说房地产发展过快，就可能会影响到实体经济的发展，而且对于“房住不炒”基调，未来可能会成为长期长效机制的一项基本制度。

“而租购并举、因城施策，可能会成为未来的住房制度、住房供应体系和调控的基本定位。”谢逸枫说，另外，土地制度改革方面，政策的提出有利于解决大城市的住房问题，尤其是集体建设租赁住房，有利于解决大城市低收入人群，包括外来务工人员的住房问题。

编辑/张郁唯