“偿债高峰”成为近两年房地产行业的高频词汇，2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长，2020年，偿债规模更是大增28.7%，达到了9154亿元。到了今年，房企债务规模进一步增加并突破万亿元，达到历史最高位。

根据贝壳研究院发布的《房企2020年融资年报》显示，到期债务的规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%。

今年，房企偿债压力继续攀升。

压力加剧 到期债务破万亿

贝壳研究院的报告显示：2016年下半年证监会对房企融资资金用途进行约束后，房企发债规模与到期债务的差额不断减小，但在2020年“三条红线”概念提出后，依靠举新债还旧债的模式受到了严峻挑战、

报告表示，从2020年9月开始，出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况，并在年末差额拉大。融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现，整体发债规模增速短期将受到抑制。

这进一步加大了房企偿还债务的压力。

报告显示，2021年房企的到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

图：房企到期债券规模（按存量债券统计) (CNY)

数据来源：wind，贝壳研究院整理

同时，近五年房企债券融资发行周期集中在3-5年，融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约效果。在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

融资规模新高但增速回落

与到期债务一同升高的还有融资规模。根据贝壳研究院统计，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。

这也是自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄，金融调控效果显现，金融体系的稳健性不断提升。在全球疫情的影响下与国内行业快速修复的发展中，我国坚持以防风险为前提，将房地产行业融资规模控制在合理的低增速水平中，以促进房地产行业平稳发展。

整体来看，2020年境内融资通道基本通畅，随着三、四季度金融监管的不断升级与债务违约事件的影响，料中期境内金融环境呈趋紧预期，境外债市随着疫情的反复将保持较高不确定预期。在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

融资结构：境内强韧，利率整体下降

根据报告显示，2020年，房企通过境内渠道的融资规模明显高于境外融资规模，且整体利率出现了下降。

数据显示，2020年境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%。同期，境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点。境外融资规模的明显下降与境外疫情多次反复不无关系。

另外，融资成本方面，2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。央企、国企的境内平均票面利率为4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。

报告预测，由于2021年全球政治经济等多方面因素的不确定预期，境外债市低迷状态恢复将较为缓慢。同时，虽然房地产行业受融资新规与贷款集中度管理影响，在一定流动性下呈紧张趋势。但结合境内外形势判断，2021年房企发债结构将仍以境内融资为主。

融资成本则会延续2020年年末的翘尾趋势，受境外债市保持不确定预期，短期票面利率波动较大。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁