想要从商做买卖，提前租个房子是当下最普遍的选择。但不论是房主，还是承租房子的商户，却总是因为对相关政策不了解、法律意识淡薄，面临巨大的经济损失。而部分当事人也因没保留足够证据，导致诉求无法得到支持。

12月3日上午，北京丰台法院召开“经营性房屋租赁合同纠纷相关法律问题”发布会，总结该类型案件的易踩“雷区”，并结合典型案例作出提示和建议。

五大误区！租房做买卖一定擦亮眼

据丰台法院数据显示，从2017年至今，共计审结房屋租赁合同5975件经营性房屋租赁合同纠纷案件占房屋租赁合同纠纷案件中约30%，其中，2017年490件，2018年530件，2019年316件，2020年上半年152件，案件数量呈下降趋势。

丰台法院花乡法庭庭长魏亚南介绍，不同于一般的房屋租赁合同纠纷，经营性房屋租赁合同呈现出“成因更复杂、调节难度更大、评估鉴定更多、审理周期更长”的特点，部分当事人在合同中约定不明，甚至缺少书面合同，这种情况往往会在合同履行中引发争议。

法官表示，之所以出现这样的情况，是因为当事人对经营性房屋租赁合同，有5类常见误区。

误区一：误认合同效力。租赁的房屋应当取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。如果集体土地上的房屋位于城市、镇规划区内，同样需要取得上述审批文件，否则房屋租赁合同应为无效。

误区二：误认对方违约就可以无限扩大损失。在承租人单方搬离的情形中，虽不妨碍出租人要求承租人承担违约责任，但出租人接到承租人接收房屋通知且承租人已经搬离的情况下，出租人应当及时收回房屋，避免损失扩大。就出租人不及时收回房屋造成房屋空置租金损失的部分，属扩大损失，法院不予支持。

误区三：误认只要实际面积与约定面积不符就可以减免租金。房屋实测面积与约定面积不符需要综合合同约定的以下情况来考量：是特定房屋还是以约定面积来确认承租范围的房屋？合同计价标准是按套计算还是按面积计算？承租人有无在合理期限内提出异议？

误区四：误认只要签了租赁合同，就可以办下各种证照。双方对房屋是否存在办理证照的行政管理限制没有查明，导致承租人无法正常使用房屋进行经营活动，因此产生纠纷。在这情况下，法院会根据双方约定区分责任进行评判。

误区五：误认合同主体。以签订合同的承租人作为诉讼主体，出租人不能要求实际使用房屋的企业承担责任，但企业同意承担债务等情况可以认定为债务加入的除外。

情景一

缺少规划许可证 签的租赁合同有效吗？

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，甲公司承租某房屋用于经营，并给付乙公司保证金。但在承租房屋期间，甲公司发现诉争房屋没有建筑工程规划许可证，遂将乙公司诉至法院，请求确认合同无效并返还保证金。

法院经审理查明，诉争房屋项下土地为集体，房屋未取得建设工程规划许可证，但村委会出具证明该房屋为合法建设，甲公司使用该证明成功办理营业执照并开展经营活动。 

法院认为，虽然诉争房屋项下土地为集体土地，但诉争房屋位于城市、镇规划区内，依照法院查明的事实，诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，村委会、工商机关并非有权批准建设的机关。根据相关法律解释，法院确认房屋租赁合同无效，全额退还保证金。

法官表示，集体土地并不等同于乡、村规划区，仍应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。适用该解释的前提是房屋位于城市、镇规划还是乡、村规划区，而非房屋项下土地系国有土地还是集体土地。法官提示民众，租赁房屋时要严格审查建筑是否取得建设工程规划许可或有权机关批准建设的文件，避免将营业执照等文件等同于有权机关建设的文件。

情景二

无法办理证照 我租的房能退吗？

张某与李某签订房屋租赁合同，张某承租李某房屋用于经营餐饮。张某为经营餐饮多次前往行政机关办理环保审批手续未果，故以诉争房屋无法办理证照为由诉至法院，请求解除合同并返还已付租金。

法院经审理查明，双方签订房屋租赁合同，约定张某承租房屋用于经营餐饮。诉争房屋因存在行政管理限制无法通过环保审批手续，张某在未取得上述审批手续的情况下坚持经营，最终被行政机关下达责令改正通知要求停业。

法院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理证照，租赁合同目的无法实现的，法院对解除合同的诉求予以支持。因房屋自身存在行政管理限制未能办理证照，故法院对租赁合同存续期间发生的租金，参照承租人实际使用房屋的时间、房屋瑕疵对承租人经营的影响等因素酌情予以确定。经计算后，法院认定出租人返还承租人部分租金。因此，无论是出租人还是承租人，在签订租赁合同并约定房屋用于经营的情况下，均应当对是否存在行政管理限制进行审慎审查，避免为此承担相应责任。

情景三

遇不可抗力 租客如何才能减免租金？

2018年，教育公司与商业广场签订房屋租赁合同，租期10年，教育公司承租商铺用于线下培训。2020年3月，教育公司以新冠疫情属于不可抗力，导致无法经营为由诉至法院，请求解除合同并返还2020年1月26日之后的租金。商业广场同意解除合同，但称商业广场始终开业，教育公司亦正常使用诉争房屋，不应当减免租金。

法院经审理查明，双方签订房屋租赁合同，教育公司承租诉争房屋用于线下培训，并将租金付至2020年4月30日。

2020年1月26日，北京市教委发布通知停止一切线下培训。法院认为，参照北京市教委发布的通知，法院认定诉争房屋无法正常使用。虽然新冠疫情对该案确属不可抗力，但结合合同约定的租赁期限尚有多年的情节来看，尚未达到合同目的无法实现的程度，故教育公司并不因疫情享有解除权。但商业广场同意解除合同，法院对该项请求予以支持。因疫情而导致教育公司无法正常使用诉争房屋，法院结合教育公司经营业态等因素，酌情将2020年1月26日至2020年4月30日的租金减少50%，多交租金予以返还。

法官表示，对房屋租赁合同这类履行期限相对较长的持续性合同，即使出现新冠疫情，承租人也并不必然享有解除权；因新冠疫情导致承租人无法使用或对使用房屋有不利影响的，出租人同样不得以承租人逾期给付租金为由，要求解除房屋租赁合同承担违约责任。无论是出租人还是承租人在不具备解除合同解除权的情况下要求解除合同，都需要承担相应责任。另外，针对承租人要求减免租金的主张，要结合房屋用途、防控措施、地理位置等因素，综合认定疫情对房屋使用的影响，酌情调整租金标准。 

情景四

承租人搬走但未收房 我能要求续租吗？

郝某与侯某签订房屋租赁合同，侯某承租房屋，租期自2018年7月1日至2020年6月30日。2019年1月，侯某以郝某违约为由单方搬离诉争房屋。2019年7月，郝某诉至法院，要求侯某继续履行合同，给付2019年2月1日起的租金。

法院经审理查明，合同签订后，侯某将租金交至2019年1月底。2019年1月2日，侯某以郝某未依约交付全部房屋为由搬离诉争房屋，但侯某上述主张并不成立。搬离后，侯某通知郝某收房，并将钥匙寄回。郝某回复侯某已违约，不同意收房。法院在审理过程中释明郝某变更诉讼请求为解除合同，但郝某坚持要求侯某继续履行合同。

法院认为，承租人在没有解除权的情况下单方搬离房屋的行为应当视为以其行为表示不再履行合同。法院释明承租人变更诉讼请求后，出租人坚持要求继续履行。法院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故对出租人要求继续履行合同的请求不予支持。同时，出租人明知承租人已搬离，应当采取措施避免损失扩大，故法院对出租人要求继续给付租金的请求不予支持。

法官解释，承租人单方搬离房屋会导致合同无法继续履行，承租人要因此承担违约责任。出租人可通过要求承租人承担违约责任或赔偿损失等方式维护合法权益，但不能因承租人违约在先就放任损失扩大，出租人应及时收回房屋，避免损失进一步扩大。

针对以上情况，丰台法院花乡法庭庭长魏亚南提出建议，合同双方签订房屋租赁合同前，应当审慎审查房屋是否具备建设工程规划许可手续；承租人单方搬离房屋的，应当向出租人承担违约责任，但出租人亦应当及时收回房屋，避免损失扩大；合同双方应审慎签订房屋租赁合同，明确房屋用途、违约条款、租赁标的面积等事项；合同双方签订合同前双方应积极咨询办理证照事宜，不要想当然的认为手续可以“跑”下来，避免合同目的落空；最后，合同双方应不断提升法律意识、证据意识。

文/王浩雄 实习生 胡子傲

编辑/白龙