北京房地产中介行业协会今日（3月5日）发布《疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引》（以下简称“指引”），指引提到，为了保护群众健康采取的相应疫情防控措施，在法律上可构成不可抗力或情势变更。疫情期间，承租人暂时无法搬家腾房的，租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限。租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则，与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题，尽最大努力争取出租人理解，避免单方面拒付租金。

“指引”中提到，疫情期间，各地多采取不同程度的社区、交通管控，以及相关人员隔离或居家观察等措施，以致部分承租人无法正常居住租赁房屋、租期届满物业交割和搬家不便、租赁中介企业经营困难等问题，可能引发履约纠纷。主要表现：租赁中介企业未经出租人同意延付或拒付租金；续租环节租赁中介企业单方面上涨租金；退租环节暂时无法办理物业交割手续或搬家腾房；保洁、维修等服务纠纷；因履约纠纷，租赁当事人采取驱离租户、聚集闹事等不当方式非理性维权的风险。

“指引”称，根据相关法律规定，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，为了保护群众健康采取的相应疫情防控措施，在法律上可构成不可抗力或情势变更。但在具体住房租赁合同关系中，应结合合同目的、受疫情影响程度、因果关系等因素，综合判断适用不可抗力还是情势变更，并按照公平原则确定各方责任。此外，如果是在租赁当事人延迟履行后发生不可抗力的（如疫情前应付租金未支付的），不能因此主张免责。

北京房地产中介行业协会建议，出租人、承租人、租赁中介企业因受疫情影响，确实不能继续履行合同的，要及时通知对方，以减轻可能造成的损失，并在合理期限内提供相关证明材料；租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则，与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题，尽最大努力争取出租人理解，避免单方面拒付租金；租赁当事人应提前就续租租金调整等问题进行沟通，避免因个别短期续租业务调高租金，引发误读和炒作；租期届满，租赁当事人尽量采用无接触方式进行物业交割、资金结算；承租人暂时无法搬家腾房的，租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限；租赁中介企业应合理调度房屋管家、维修、保洁等一线服务人员，就是否需要上门服务、上门服务时间等问题与承租人充分沟通，做好入户作业防护措施。

“指引”提到，疫情期间，因对外来人员进入社区进行限制，租赁中介企业实地带看、收房存在“进门难”问题，如处理不当妨碍或者拒绝执行防控措施，可能面临行政处罚甚至承担刑事责任。此外，个别企业可能因麻痹大意等存在落实防控措施不到位的风险。

北京房地产中介行业协会建议，租赁中介企业应完善线上服务，多引导客户通过VR、视频等方式看房；确需实地带看的，应征得社区同意；对出租人确有委托出租意愿的，租赁中介企业可先通过视频等方式查看房屋状况，评估收房价格，与出租人协商起租期和空置期等事宜，物业交割、装修改造等业务待疫情结束后有序开展；租赁中介企业要时刻紧绷疫情防控之弦，充分认清形势，根据疫情防控要求，调整完善内部管理制度、业务流程，坚决配合社区做好各项防控工作。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/田野