在中国的房地产界和银行界中，广为传播着一个这样的故事：一位中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套房子；一位美国老太太，60岁时终于还清了购房货款，已经在房子里面住了30年。故事的启示是：我们应该通过银行货款，提前买上房子享受生活。

不过，这个故事是为了培育住房贷款发展而编撰的。

“住房抵押贷款这样一个产品，我们连续推动了三年，首先是要说服央行行长们，要贷给老百姓，再一个要说服老百姓去贷款，怎么说服老百姓呢？我们房地产专家有一个叫顾云昌教授，编了中国老太太和美国老太太的故事，这就带动住房抵押贷款的发展，我们把一个在国外畅行多年的产品引入到中国。”

5月7日，在2019中国资产证券化和结构性融资行业年会上，曾担任过住房制度改革课题组组长的中房集团理事长孟晓苏如是回忆当年住房金融制度改革，“在住房制度改革中，我们首先推出的金融创新，都经历了磨难，经历了不短时间的推进。”

REITs发展的艰难历程

另一项经历诸多艰辛的金融创新，则是房地产投资信托基金（REITs）。REITs的主要特征包括：1，收益主要来源于租金收入和房地产升值；2，收益的大部分用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，且具备抗市场波动能力，是普通民众良好的投资品。

其重要性，孟晓苏表示，“是不动产收益权进入资本市场流通的绝佳的金融创新产品，正如当年很多国外专家跟我们讲的，除了REITs没有更好的金融创新可以讲。”

“REITs最早提议是我在2005年在北京召开了第一次REITs国际论坛，请了诸多国际专家来讲REITs，当时我还是中房的董事长，我们设想，通过廉租房来推动REITs。”孟晓苏回忆称，他本人2006年在时任天津市长戴相龙的支持下，成立了第一个REITs公司是领锐公司，不过由于政策不配套，该公司转务他业。

“在2008年四万亿启动经济的时候，我们通过住建部推动了把房地产投资信托基金写入文件，第二句话就给写错了，他叫拓宽房地产企业融资渠道，原来他们把REITs当成房地产融资了，REITs在中国发展十分艰难。”孟晓苏表示，相比之下，其他国家在这方面进展迅速，“在我们中国艰难推动的十多年里，REITs在全世界获得了长足的发展，已经有36个国家和地区实行REITs。”

迎来转机：公募REITs

不过，随着近年来地方政府债务不断扩大，REITs的发展也迎来转机。

“近几年我们明显看到，地方债务在不断的扩大，现在还利息都困难，还本金基本无望，借新债不过是还旧债而已，这些困难造成地方政府投资下降。”孟晓苏表示，地方性债务70%以上用于基础设施建设，有资产保证，如果能够通过资产证券化把存量资产变成能够流动起来的证券，就可以有效的化解地方债，正是因为有这个理念，所以我和刘世锦副主任一起在国务院发展研究中心成立这样一个课题组，请了全国政协副主席陈元同志担任总顾问，我们研究的题目是啊用REITs进行政府公共资产证券化，和积极化解地方债，这些理念逐渐向社会发散，得到国务院和各个部门积极的支持。”

从2016年开始，国务院开始不断提及探索基础设施等资产证券化，推进资产证券化；2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”，首次将REITs作为英文写入国务院文件。

经过近年来监管部门和市场的探索，目前，公募REITs已进入前期试点阶段，业内人士认为，距离正式落地，仅一步之遥。

“十八届三中全会，进一步鼓励非资本控股的混合所有制企业。我们需要的是把虚增资本尽快偿还，我们把房产还给了职工，还需要把养老金还给职工，再一个就是要把企业债形成的国有资本，通过资产形式，还给债权人。”孟晓苏最后表示，在这方面REITs可以大有作为。

“通过REITs能够解决存量资产的动能转换，它是推动混改的最佳方案，它可以由社会资本来持有资产，这种虚增的国有资本逐步偿还，还有利于资本市场的平稳发展，正因为这些好处，所以我们希望公募REITs能够早日落地中国。”他说。

21世纪经济报道 黄斌

编辑/樊宏伟