激战将近两个小时，举牌超过190轮，龙光终于击败万科+特建发的联合体，赢得关键一战，将深圳南山西丽的地块收入囊中。

龙光，这家从广东汕头发迹的深圳本土房企，成为深圳首轮集中供地中最吸引眼球的存在。它成功拿下三宗非底价成交的地块中的其中两块，总价近80亿元。

龙光对深圳情有独钟，甘愿付出高昂代价拿到它属意的地块。这台“深圳地王制造机”，在房价只涨不跌、没有双限双竞的年代，获得了可观的利润。与此同时，龙光的规模也乘着东风，不断推高。

龙光这些年的发展历程，与房地产行业中大多数企业的模式相似。在高速发展期成长起来的房企，多数不是精细化经营的结果，而纯粹是赌对了趋势。

今日的龙光在行业之中已有一定知名度，它也没有摆脱在经营、人才管理上面的路径依赖。尽管过去几年，龙光网罗了行业之中不少“明星经理人”，但最终能够和它合衬的寥寥。它依然是一家家族化氛围浓厚的企业，也依然称不上是一家在行业之中某一方面有标杆作用的企业。

对龙光的观察，既是个例又是典型，它是生于草莽的房企，当行业进入追求管理红利的“后杠杆时代”，龙光的前路在哪？

地王专业户的崛起

不可否认，深圳是龙光的应许之地。龙光这些年在深圳公开市场的拼杀十分勇猛。

2021年5月13日，深圳首轮集中供地收官，龙光以总价69亿元竞得南山区西丽街道（T501-0101）地块，以限价10.9亿元竞得光明区凤凰街道（A646-0083）地块。

龙光西丽地块没有商品房，其业态包括办公、商业、酒店、熟食中心以及可售人才住房。这宗看起来操盘难度颇大的地块仅有三家房企报名，分别为龙光、万科以及招商蛇口。龙光与万科双方经过近两个小时的举牌，拿下了这宗地块。

这是一宗在竞拍之前鲜少有房企关注的地块，却未曾想成为当天最精彩的一拍。万科对这宗地块有着较强意向，是由于其毗邻万科的大型城市运营项目万科云城；而龙光的竞拍逻辑，则非常直白。

一名参与当天集中供地的房企投资部人士告诉21世纪经济报道，“龙光就是志在必得的，无论多少钱，他们都敢拿。”而根据财联社援引龙光一名内部人士的说法，龙光考虑的或许不仅是地块本身的盈利水平。“老板对大本营深圳的地块情有独钟，更在意在深圳的战略意义。”

事实上，深圳市场一度为龙光的业绩作出了颇多的积极贡献。过去数年间，龙光在深圳龙华、光明乃至前海抢下多宗“地王”。在外界当下都不看好的情况下，随着深圳楼市不断走高，龙光都能解套，并因此赚得个盆满钵满。

龙光开始大手笔在深圳市场发力，是在2014年。当年12月，龙光以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%。

这一价格已经接近当时周边的新房价格，但深圳楼市在2015年启动了一轮暴涨，龙光因此尝到了甜头，并坚定地发力深圳的土地公开市场。

也是在当年，龙光以112.5亿元拿下位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地，这是当年的龙华新总价“地王”，折合楼面地价1.95万元/平方米。随后打造的“龙光玖钻”项目，销售均价超过6万元/平方米。据克而瑞统计，这一项目是2018年单盘销售亚军，年销售额达159.9亿元。而2018年，龙光的年销售额不过718亿元，这个项目贡献了超过20%。

2016年，龙光再度刷新纪录，其以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，是当年的总价地王，该地块的楼面单价约3.14万/平方米，商业楼面价约1.97万/平方米，溢价率高达159.79%。

彼时市场并不看好这宗地块的发展，但之后的故事，还是与之前相似，随着深圳楼市的又一轮飞涨，龙光这一后来被建设成为龙光·玖龙台的项目，屡屡开盘秒光，房价的涨幅也抹平了高昂的成本。

直至今日，龙光所获得的这些项目，依然是龙光业绩的主要支撑。根据龙光2021年4月22日发布的年报，其大湾区区域的销售额去年占比59.3%，龙光称，其大湾区的销售主要来自于龙光·玖悦台以及龙光·玖龙台项目。

如水转的职业经理人

龙光运气的确不错。在房地产市场高速发展的时候，龙光没有行差踏错，一路顺风顺水。但房地产行业已经不是靠胆识，靠运气就能够披荆斩棘的。如果没有相应地建立起规范的管理制度和财务纪律，“老板说了算”的龙光，在市场利润逐渐下行的当下，还能够所向披靡吗？

坦率而言，与他同城的区域深耕型房企例如佳兆业、卓越等相比，龙光至少在面上来看，表现在及格水平线上。它在资本市场具有一定的影响力，财务报表也管控得可圈可点，与此同时，在“去家族化”的路上，它也做了一些尝试。

近年来，龙光大规模招徕行业之中的“明星”职业经理人，但多数与龙光只延续了一年不到的缘分。2021年4月，龙光于2020年年初引入的职业经理人傅明磊加盟宝龙地产，与此同时，跟傅明磊同期加入龙光的原绿城集团CFO冯征已离职。

在傅明磊离开龙光的同时，于2019年8月加入龙光担任执行副总裁的吴剑也早一步而去。2020年12月31日，龙光集团发布董事变更公告，吴剑因决定投入更多时间处理个人事务，辞任龙光集团执行董事及所有职务，自2021年1月1日起生效。更早之前，龙湖副总裁胡浩更是“闪电离职”，在加入龙光一个月之内选择了离开。

事实上，如果说龙光的职业经理人多数是“闪结闪离”，也并不公平。至少，龙光现在的行政总裁兼首席财务官赖卓斌，加入龙光多年，成为龙光最倚重的职业经理人之一，他为龙光已经效力14年。

但没有多少职业经理人会为此改变对龙光这家企业的看法。在职业经理人的圈子中，龙光依然是一家“家族企业”，一名从龙光离职的职业经理人在接受21世纪经济报道采访时表示，“赖可以看作是老板的亲信了，他是跟老板一起打天下的，但他也很低调，也不出来。在龙光，就是老纪和小纪总说了算。”

在龙光内部，龙光集团董事会主席纪海鹏以及他的胞弟纪建德两位老板，对整个集团的管控可谓事无巨细。许多职业经理人因此背负了许多的压力，而难有发挥的空间，最终不得不遗憾分手。

这样的管控结构，实在无法顺应当前市场的大势发展。

一名在行业之中颇有威望的房地产大佬近期对21世纪经济报道分享了一个观点，以前房地产行业“买什么都赚钱”的时候，不容易出错。但是近期接触到的案例让他有一个新的思考，许多董事长同时也是企业的大股东，其实或许需要引入一个有话语权的二股东来明确财务纪律，不是“老板说买就买”，对成本、投资管控和运营，都要加强。

而龙光这家潮汕房企，以前现在或者可见的将来，或者都不会有这样的动力。纪海鹏、纪凯婷父女通过家族信托目前持有龙光超过70%的股份，在这样的股权结构下，职业经理人很难与其产生利益机制上的捆绑。

想起了一个小细节。在深圳首次集中拍地现场，代表龙光举着29号号码牌的吴志平参与竞拍之时，全程都戴着耳机听取信息，直至拿下地块的那一刻，他才将耳机摘下。他已经是龙光投资的负责人，在竞拍之前，想必也做了周密的功课。

在电话的另一端，是谁在传递信息给这位为龙光拿地立下汗马功劳的职业经理人？

编辑/李桁