酒仙桥、小红门乡、十八里店打包地块的上架，称得上是北京2024年土拍市场的压轴大戏，无论哪一块单拿出来看，都具备市场竞争力。11月29日，中海以153.32亿元竞得该组合地块，指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米、7.9万元/平方米。

酒仙桥再上新

上半年，曾被打包出让的酒仙桥1019-0005地块，如今已成为北京改善市场的热销项目

，北京宸园于今年10月11日开盘，首开61.5亿，期房指导价12.5万元/平方米。

根据北京住建委，截止11月28日，北京宸园累计成交144套，总金额27.9亿元，销售率23.76%。

本次出让的酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块就在中建宸园的南侧，指导价依旧为12.5万元/平方米，具体价格可上下浮动8%。

合硕机构首席分析师郭毅认为，目前，酒仙桥板块内还是多以办公区、家属区为主，住宅产品较为陈旧，酒仙桥1019-0014地块的入市不仅能提高区域的关注度，也能填补酒仙桥改善产品的空缺。

目前，酒仙桥旧改一期涉及的5个地块已经完成征收，涉及的3450户居民全部搬迁完毕。改造完成后，酒仙桥预计将成为朝阳区乃至全北京城市界面极具国际与现代化的片区。

地块所处的区域界面虽较为陈旧，但赢在东四环的地理位置和足够完善的生活配套。久隆生活广场以及颐堤港一直是酒仙桥板块的商业支撑。除此之外，798艺术区也是酒仙桥板块内的标志性名片。

据北京朝阳区将台乡人民政府官微，颐堤港二期正处于建设阶段，完成后将成为集高级街区式商业、5A级写字楼群、五星级酒店、剧院音乐厅、悬空泳池以及方所书店等于一体的综合性项目，项目于2020年9月开工建设，预计2025年整体竣工。

十八里店朝阳港一期最后1宗地

朝阳区内板块很多，近两年来十八里店板块的销售走势稳中有升。在售项目中，据不完全统计，金隅云筑三期去化率约60%，成交均价7.56万元/平方米；云筑二期去化率约70%，成交均价7.49万元/平方米；今年1月开盘的保利朝央和煦，去化率约84%，成交均价7.78万元/平方米。

本次推出的十八里店朝阳港一期1303-692等地块，与金隅云筑、保利朝央和煦相邻，指导价依旧坚挺为7.8万元/平方米，这也是朝阳十八里店朝阳港一期板块内最后一宗住宅用地，与地铁17号线十八里店站相邻。

今年6月，金隅以63.8亿元底价摘得十八里店朝阳港一期1303-686、1303-687地块，案名定为北京隅·东序，容积率2.8，包含1宗托幼地块。

本次所出让的十八里店朝阳港一期1303-692等地块，则包含1宗幼儿园用地以及2宗商业用地。值得注意的是，出让文件显示，十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692等地块在控制高度、建筑规模、投资强度等发生过调整。

调整后，692住宅地块容积率约2.695，低于金隅地块的2.8。容积率的降低，将提升新项目居住的舒适度。此外，还需建造一座商业综合体，建筑总成本不低于25亿元。

合硕机构首席分析师郭毅认为，十八里店朝阳港是经过拆迁改造、城市更新后的一个新片区，区域配套整体齐备，地铁17号线直达国贸，未来还将有人大附这样的优质教育资源加入，所以就更需要实力强、操盘水平高的房企进行地块开发，才能够让区域协同发展。

众望所归小红门

小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块位于丰台区和朝阳区交界，与东叁金茂府、北京天誉、合生缦云分钟寺三兄弟相隔不远，但与三兄弟均价11万/平方米相比，小红门8万/平方米的指导价还是有些距离。地块周围还有去年7月开盘的中建星光里，指导价同样为8万/平方米。

具体来看，小红门XHM-10、12地块土地用途为二类居住用地以及托幼用地，建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，地块起始价为23.95亿元，距离地铁10号线成寿寺站约1公里。根据出让文件，XHM-12地块为托幼用地，需由竞得人代建后无偿移交相关部门。

业内人士认为，小红门的优势在于地处北京四环内，销售价格相较于三环与四环间的分钟寺板块来说，单价可能存在2.5万元/平方米-3万元/平方米的价差。此外，小红门板块内前期的项目已接近尾声阶段。此次小红门XHM-10、12地块的入市，将会为区域带来新的选择。

总体来看，此次出让的组合地块中含3宗住宅地块、2宗商业地块、2宗幼儿园地块，挂牌竞价截止时间为2024年11月29日。业内人士认为，组合地块的规模对房企的资金实力、开发难度以及操盘能力都是一种考验。放眼看，具备大体量地块综合开发能力的企业少之又少，主要以国央企为主。

合硕机构首席分析师郭毅认为，朝阳区地块组合出让的方式，更多想以此引入一些优质房企，达到对区域板块界面升级的作用。在价格上，本次虽未出现明显浮动，但地块的上市对于酒仙桥、十八里店、小红门板块内在售项目来说，是一把双刃剑。既增加了购房人对于板块的关注度，又考验了开发商产品规划、营销推广的能力。也就是说，只有优质的房企和优质的项目，才能让区域的价值得到充分的展现。

北京链家研究院分析师岳微认为，继朝阳酒仙桥、孙河前苇沟、中关村朝阳园北区组团地块出让后，朝阳区再度出让酒仙桥、小红门、十八里店组团地块，起拍价153亿元，再度刷新土地出让金记录。与前期仅中建智地联合体一家报名参拍、底价成交不同，此次华润、中海两家实力房企报名参拍，最终中海溢价成交，足以见得，“930”新政之后，北京房地产市场止跌回稳的良好态势也传导到土拍市场上，房企在京深耕建设的信心也在逐步提振。

此次出让朝阳也针对部分规划条件进行调整，更大程度上鼓励房企建造“好房子”，酒仙桥、十八里店地块均对建筑高度进行调整，有利于增大楼栋间距，提高居住舒适度；十八里店地块减少5000平方米自持商业，降低房企资金压力。同时，在同一区域打包出让联动板块宅地，有利于减少房企在同一区域内不必要的“内卷”竞争，更有利于深耕型房企在区域内打造更贴合区域居住需求的住宅产品。

回顾今年北京土拍市场多次创新举措，旨在鼓励支持房企在京发展。朝阳两次出让组团地块，是北京供应策略上的重要转变，五、六轮次供地清单中丰台万泉寺、昌平东二旗、海淀朱房村等地块不再设置地价上限和销售指导价格，是北京土拍市场首次“不限价”。后续稀缺区域在途的供地计划不断满足多元化居住需求、实现职住平衡。

文/宋慈

编辑/张郁唯