莲溪路地铁站3号口向南50米，萃宸璟庭小区已竣工收尾，明年1月将迎接800多户住户回迁。住户来自浦东新区北蔡镇几个曾经颇具规模的城中村。2022年，它们陆续完成征收。目前，北蔡镇仍有部分城中村项目有待进入征收程序，完成后，镇域范围内9个城中村将全部成为历史。

城中村是我国城乡二元管理制度、城乡二元土地制度以及外来人口大量流入集聚所形成的特殊产物。北蔡是城中村密集区域。此外，宝山杨行、闵行梅陇、青浦华新等也都分布着不少城中村。

城中村里本地人口和外来人口比例动辄1:10；较长一段时期里，城中村里安全隐患多、事故频发。今年4月，上海市房屋管理局相关负责人向媒体表示，预计到2025年底，上海中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年底，中心城区周边城中村改造项目全面完成；到2032年底，城中村改造项目全面完成。

大规模改造将彻底改变城中村的环境设施。不过，记者近日在采访中发现，已完成动迁安置的城中村以及即将进入征收阶段的城中村，仍不同程度面临着治理挑战。

村民小组撤制宜早不宜迟

宝山杨行原老集镇核心区域一期城中村改造项目2016年启动，到2021年加速建设，如今不少居民已入住润杨名邸、诚和佳苑两个动迁安置小区。

这两个动迁安置小区不是孤零零存在的。前期改造中，区域周边公建配套服务能级相应提升，新建了学校、幼儿园，以及道路和绿地。目前正在进行的二期改造，还计划新建中小学、菜场、公园等。

不过，由“村”到“居”的转变，会带来治理衔接的难题，一些城中村动迁安置小区至今没有居委会，仅靠物业提供服务。

润杨名邸的居民2022年起陆续入住，但至今居委会还在筹建。负责小区物业管理的邦手物业负责人辛利仁介绍，在没有居委会进行社区治理且无法动用小区维修基金和公共收益的情况下，33人的物业团队要负责1500余户居民的日常服务，难度较大。

电动自行车停放是小区最突出的矛盾。目前，小区电动自行车的数量已超过1200辆，原先划定的停放区域和充电设施无法满足需求，乱停放现象突出。与此同时，机动车库使用率不高，地下车库1080个车位目前只停了不到一半。辛利仁表示，需要等到小区业委会成立，各方一起整治，重新划分停放区域。

一边是社区里物业管理“忙不过来”，另一边是城中村原先的村委会“清闲很多”。村民“上楼”后，杨行镇东街村变成“空壳村”。村党支部书记马文斌说，现在村里不需要做社会治理工作了，主要是对集体资产进行管理。

考虑到城中村动迁后，很多村委会职能“空心化”，这两年，浦东北蔡对符合条件的村组（队）进行撤制。根据市级规定，启动村民小组撤制工作，需满足两大条件，即村民小组集体土地被征收或用于公益性项目、建设公共服务设施，剩余集体土地不足原有数量的30%；集体资产处置方案经村民小组会议讨论通过，并报当地政府、街道办事处审核同意。去年6月，符合标准的北蔡同福村第十一村民小组完成撤制工作，结束农村自治组织职能。

北蔡镇党委书记殷宏表示，符合条件的村，撤制工作宜早不宜迟。主要是因为村集体资产的分割与农龄股的清查认定密不可分。“随着越来越多农村老年人口过世，后代在资产继承中会出现大量矛盾。只有后续的撤制工作完成，一座城中村的城市化进程才算真正走完。”

待动迁城中村也需要治理

城中村动迁征收需要依托政府财力，因此，各区域征收均有时序，无法一蹴而就。

浦东新区北蔡镇的中界、杨桥等村是率先动迁的，但联勤、南新等村仍在等待征收。“不能因为暂时没有动迁，就不治理了。”殷宏认为，城中村应该找到一条有效治理的出路。

在联勤村，人口底数不明是此前治理的短板。外来人口数量大，流动性也大。违法建筑反复整治仍有回潮，再加上僵尸车停放、电瓶车集聚，不仅造成道路阻塞，还带来消防隐患。过去联勤村治理还有一个痛点，即房屋分散。村域内有些地块已经被城市开发，农民房“东一块、西一块”，整个村子没有明确的边界。

北蔡镇的破解办法是镇集体成立物业公司，进驻城中村进行管理。殷宏介绍，北蔡镇本着不给村集体增加治理负担的原则，通过财政支持给各个尚未动迁的城中村配物业管理队伍，并进行村域范围的物理围合。

有了物业后，人口管理有了抓手。“本地村民的服务主要依靠村委会，流动人口的动态掌握和日常服务交给物业。”北蔡镇莲溪物业总经理卫建荣说，通过日常的巡查、登记，可以明确联勤村的人员进出情况。

因物业有日常巡逻职能，响应速度快，今年，北蔡镇城中村内发生的一起火灾事故、一起煤气泄漏事故，都是物业人员第一时间发现，避免了人员伤亡。

“镇里对每个村每年支出物业服务费100万元—200万元，让城中村的人民生命财产安全更有保障，这笔账是划得来的。”殷宏说。城中村治理，物业化管理只是其中一种解决方案，针对尚未征收的城中村，是否有其他创新管理办法，有待基层探索实践。

动迁安置小区有群租风险

上海加快城中村改造过程中，越来越多的动迁安置房投入使用。记者在采访中发现，受分配机制影响，城中村动迁安置小区的自住居民和租客比例倒挂，高人口流动性引出新的治理问题。

在宝山杨行润杨名邸，因不少居民的农民房动迁后，可分配到三四套动迁安置房，因此，60%以上的房子都用于出租。物业方面表示，平均每两天就有一台搬家车进出小区。很多租客来往搬家时，常随意丢弃床垫、家具等大件垃圾，造成新的楼道堆物隐患。

记者调查发现，城中村动迁安置小区的租户，以从事保姆、保洁、保安、快递、外卖等工作的服务业从业者为主，他们能接受的租赁价格往往在单间1500元—2500元，他们的工作区域则在附近10公里范围内、服务业发达的中心城区商务办公区、社区等地。

在近年城中村拆除的过程中，租户的居住地进一步向周边其他城中村或城市边缘地带转移，一旦动迁安置房建成，他们中一部分人也跟随城中村原住民回租。杨行镇东街村党支部书记马文斌发现，诚和佳苑常有七八十台空调一次性搬进小区，“这一看就是二房东在装修合租房”。

小区里一旦合租比例高，就有群租风险。浦东北蔡镇在此次城中村动迁之前，已有约400万平方米的存量安置房。今年上半年群租整治中，共发现并整改了5000余套群租房。北蔡镇副镇长张海涛表示，新的城中村动迁小区一旦入市，也面临此类问题。因此，群租整治需要长期动态治理。

一些基层干部指出，目前动迁安置小区的租赁价格普遍高于改造前的城中村，租客的人群结构也发生变化，租户以年轻的外来人口为主，主要从事收入相对高的外卖、快递等行业，保洁、保安、保姆人群明显少了。他们建议相关部门加快“一张床”“一间房”供给，让城市建设者、服务者能在合适的工作生活半径内，找到价格合适的房子。

文/杜晨薇 吴越

编辑/倪家宁