架空层、风雨连廊重回市场

上周五，为按照住建部关于推动“好房子”建设的部署要求，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》。总结来说有几个关键词，架空层、风雨连廊、阳台、层高和空中花园。

鼓励住宅首层设置架空层，层高不低于3.6米，不计入容积率，不计入控高。也就是一层不盖住宅，而是当作公共区域使用，这一设计的出现，既可以作为绿化补充的一部分，对于开发商来说也不会产生容积率的损失。

据了解，在此《导则》出台前，丰台东铁营的金茂璞逸丰宜项目取得了特批，北区4#为首层局部架空、南区3#为首层全部架空。昌平的龙湖观萃项目，由架空层打造了3个泛会所空间。

鼓励住宅建造风雨连廊，同样不计入用地容积率。据了解，风雨连廊设计此前在南方城市较为普遍，主要为南方天气多阴雨，风雨连廊可有效解决晴天不怕晒、雨天不怕淋的问题。此外，按照建筑规范，风雨连廊这类有固定顶盖的封闭或半封闭建筑构建，理应计算容积率。而一旦计容，对于开发商来说，风雨连廊的成本在建安成本的基础上，还需要增加高昂的土地成本。

按照官方说法，不论是社区出入口、小区广场、儿童游乐区还是建筑小品，只要在不影响住区居民生活品质的前提下，均可在公共空间应连尽连。

阳台、空中花园扩展生活空间

同样，此次政策中备受购房人关注的还有阳台、和层高、空中花园，这些无疑都会提升居住空间体验感和生活品质感。

今年10月11日，北京规自委对海淀永丰南地块颐海澐颂项目公众反馈进行公示，其中对于项目阳台、露台问题，公众反馈为“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”而在导则出台后，北京将会出现大批采用阳台设计方案的项目，在提升板块热度的同时，带动周边区域的发展。

此次《导则》，鼓励多层住宅设置设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，阳台面积按照《民用建筑通用规范》(GB 55031)执行。根据《规范》，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

业内人士分析认为，开敞阳台至多计算一半面积，对于空间扩容大为利好。近期入市的几个新房项目，如北京隅·东序等都设有阳台，开敞阳台或将成为未来新房产品的标配，可以提高房屋得房率，增加可利用空间。

北青地产注意到，《导则》中表示，鼓励结合弹性限高政策，营造尺度舒适的户内高度。结合家庭园艺生活场景等新理念和新体验，塑造通透宜人的半室外空间。

除此之外，鼓励通过屋顶绿化、垂直绿化等多种形式实现多层次立体绿化，在满足安全性且不破坏居住环境的前提下可结合居民实际需求营造屋顶花园等多种上人屋面场景。也就是说，以后北京的高层住宅可以做空中花园，而且是入户式空中花园。

业内人士分析认为，近期热销项目之一的北京宸园，3.6米的层高收到了市场的广泛认可，层高上限的放宽，打开了设计思路，如室内搭建楼梯便可增加使用面积，一层变两层，优化室内空间布局。可以预想到，未来北京的高端住宅市场在“产品力”展现上将会越来越激烈。

“好房子”示范地块已上架

据了解，首个“好房子”地块预计将于近期正式上架，即北京亦庄新城X24地块。从其土地出让文件中可以看到，‘打造“亦庄好房子”模式’字眼。

业内人士分析认为，根据土地出让文件信息，亦庄新城X24地块，可能涉及架空层、风雨连廊、阳台等设计。架空层要求层高在3.6米至4.9米之间，面积不计入容积率。高于4.9米则按实际面积计入容积率。

风雨连廊要求有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2 计算建筑面积,但该面积不计入容积率。

具体来看，亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块涵盖居住用地、B1商业用地、G1公园绿地，起始价34.8亿元，指导价为期房7.7万元/平方米，现房7.9万元/平方米。距离地块最近的项目为去年6月由中皋置业竞得的X47地块，即招商玺项目，均价约为7.8万元/平方米。在价格相同的情况下，亦庄新城X24地块未来的产品预计将会给买房人更多惊喜。

北青地产了解到，除了亦庄新城地块外，朝阳区酒仙桥、小红门、十八里店朝阳港组合地块、丰台新宫村旧改地块、北京近三年首个未设置地价上限和商品住房销售指导价的丰台万泉寺地块以及昌平北七家地块将于近日上架。几宗地块虽未设置“好房子”标准，但在产品设计上亦将具有更多的发挥空间。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京好房子标准的出台，相当于改变了游戏规则。对于后面拿地的开发商来说是利好，将有效促进地块的销售，但对于已经在销售中的项目来说就损失了很多。此外，该标准对于开发商的建筑成本影响不大，主要为影响得房率的提高。

文/宋慈

编辑/张郁唯