全国多地楼市政策持续进行调整。为破解新老房贷利差过大的情况，商业性个人住房贷款利率定价机制也迎来调整，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。北京青年报记者统计发现：作为支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一的公积金政策频频出台，9月以来已经有超110城从提高贷款最高额度、首付比例、支持多子女家庭购房等方面优化公积金政策。然而对比之下，2024年以来各地首套个人住房公积金贷款仅调整一次，目前5年期以上贷款利率为2.85%。调整的不同步，使得具备低利率优势的公积金被商贷利率赶超，甚至出现“倒挂”现象。公积金房贷利率还能不能再降，也成了很多购房人关注的热点。
11月多地调整公积金房贷政策
2024年11月1日起，辽宁沈阳调整住房公积金贷款最低首付款比例。购买沈阳首套或二套自住住房的，最低首付款比例均调整为15%。该政策有效期至2025年6月30日。
在支持多子女家庭购房方面，沈阳已生育二孩及以上的多子女家庭，使用公积金贷款购买自住住房的，贷款限额倍数由当期最高贷款额度的1.3倍调整为当期最高贷款额度的1.5倍。
2024年11月1日起，使用住房公积金贷款购买石家庄市首套或第二套自住住房的，首付款比例均不低于20%；扩大异地贷款受益群体。在石家庄市行政区域以外城市正常缴存住房公积金的职工，购买石家庄市自住住房的，取消对其户籍地限制。
在购买保障性住房方面，陕西和天津也发布优化调整住房公积金政策。10月30日，陕西省住建厅等7部门联合发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中提到，使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%，提取与贷款金额累计不超过所购住房总价。
据天津市住房公积金管理中心官网消息，10月29日起，购买天津市配售型保障性住房，购房人及配偶、双方父母可按规定提取住房公积金；职工申请个人住房公积金贷款首付款比例最低15%，最长贷款期限30年，贷款额度计算等其他政策按照本市首套住房贷款政策执行；采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的85%。
11月1日起，江苏常州开始执行提取住房公积金用于偿还住房贷款的规定。允许提取公积金偿还异地住房公积金贷款以及商业性住房贷款、提前偿还公积金贷款无需支付违约金。
商贷和公积金贷款利率“倒挂”
住房公积金贷款属于国家政策性贷款，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。住房公积金与商业房贷比较而言，房贷利率低、贷款期限长是其优势。一般而言，住房公积金利率比商贷利率要低。
2024年5月18日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。目前5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
然而随着商业贷款利率的调整，住房公积金利率与商贷利率出现倒挂的现象，住房公积金贷款低利率的优势在逐渐降低。
10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。
业内介绍，这是年内5年期以上LPR第三次调降，下调幅度为年内最大，共降低60BP，由年初的4.2%降至3.6%。而5年期以上LPR下调，将进一步引导各地调降商业性个人住房贷款利率。
不过，在此之前商业银行首套房贷利率已经低于3%的城市，若随着此次5年期LPR的下降调降，房贷利率可能会低于公积金利率。以广州为例，此次LPR 下调前，广州部分银行首套房贷利率低至 2.85%（LPR - 95BP），若保持该加点数不变，5 年期以上 LPR 下调 25BP 后，首套房贷利率可降至 2.6%，与公积金贷款利率形成倒挂。
根据央行公布数据，2024年第三季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%。业内人士指出，其实目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，很多城市的首套房贷利率步入“2字头”，“破3进2”成为普遍现象。
“当大部分城市首套房商贷利率与公积金贷款利率非常接近，公积金的优势确实很难显现出来。”北京市房地产法学会副会长赵秀池表示。
商贷和公积金利差为何缩小
为何会出现公积金利率与商贷利率差距如此之小的情况？中指研究院政策研究总监陈文静介绍，自 2019 年商贷利率换锚后，5 年期以上 LPR 已累计调降 125BP，各城市浮动加点数也有不同程度降低。与此同时，5 年期以上公积金贷款利率自 2019 年以来仅调降 2 次共 40BP，商业贷款与公积金贷款之间的利差明显收窄。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步解释，一方面是银行为争抢房贷份额进行的恶性竞争，另一方面就LPR和存款利率下调，以及央行给商业银行的资金成本也比较低，这就驱动了商业性贷款利率不断下调。商业性贷款利率下调的机动性、灵活性要比公积金要强的多。而公积金利率是政府定价，调整相对就没那么强。
不过对于利率倒挂现象，相关部门也出了应对之策。10月24日，据媒体报道，广州多家银行已收到“首套房商贷利率不得低于公积金贷款利率”的通知。
李宇嘉认为，各家银行要求商贷利率不得低于公积金贷款利率，一方面是要保持公积金普惠金融的特点，另一方面是避免商业银行恶性竞争。因为恶性竞争会使得对贷款准入门槛的审查降低，一些不符合贷款条件的人群也获得了贷款，后期可能导致银行商业性贷款的不良率上升。
公积金贷款利率还能再降么
多位业内人士认为，住房公积金本身是政策贷款，应该体现其优惠性，建议跟随市场形势降低公积金贷款利率。
10月17日，五部门进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的多项“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个降低中就包括降低住房公积金贷款利率。
陈文静认为，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。当前房地产市场处于筑底重要阶段，购房成本的降低是助力房地产市场“止跌回稳”的重要举措之一。公积金贷款利率下降，将进一步降低购房者购房成本，带动购房需求释放。
公积金贷款利率怎么调整？“商贷一调，公积金利率也跟着调，两者保持一个稳定的差距。”李宇嘉认为，公积金应该通过降低存款利率来推动贷款利率往下走，保持公积金贷款利率和商贷利率一定的差距，既能凸显公积金普惠金融的特点，也可以让大家形成一个稳定的预期。
李宇嘉还建议，可以给予不申请贷款、长期贡献公积金的人群高一点的利率，给予其他人群低一点的利率，以此鼓励更多的人去缴存公积金，不要大规模提取。
“商业房贷与住房公积金贷款保持一个百分点左右的利差较为合适。”赵秀池认为，住房公积金首套房和二套房房贷都有下调空间，因为住房公积金存款利率远远低于商业房贷的融资成本。越早调整，越有利于降低购房人负担，促进刚需与改善性住房需求释放，有利于楼市回暖。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
