多地取消销售限价 “金九银十”将是买房好时机?|大侠看房
北京青年报客户端 2024-08-28 11:06
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为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,“限购、限贷、限售、限价”四限政策陆续开始调整优化,除了与购房者直接相关的“限购”“限贷”政策,越来越多的城市优化“限价”政策也引发关注。今年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导,即取消销售限价。

业内表示,取消新建商品房指导价之后,预计房地产企业推盘力度将加大,将会积极主动促销,降价和促销力度有可能加大。对购房者来说,政策调整会最终体现在销售价格上。楼市即将迎来“金九银十”, 你会出手买房么?

多地取消商品房限价

郑州因密集发布楼市新政不断受到关注。继取消限购、限售后,2024年7月31日,河南郑州发布取消商品住房销售价格指导的通知。住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,郑州放开房价的定价空间,对于房价涨跌幅不再设定政府指导价,具有非常好的市场效应,也体现了郑州在房价领域落实了“市场归市场、保障归保障”的导向,是对过去的各种“限”进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场,此次郑州取消限价,意味着政策放松具有彻底性,带来了非常好的市场预期。

8月,河南信阳也优化市场定价。市、县(区)房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续,并在售楼部公示一房一价。

据不完全统计,2024年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德、信阳、天水等十余个城市明确取消新房销售限价,阳江、珠海、芜湖等多地积极优化商品房限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

中指研究院河南公司总经理梁波涛认为,房地产限制性政策解除,商品住房市场回归高度市场化运行,取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅,推动住房供给结构优化,更好满足居民改善性住房需求,对于房地产市场健康发展具有积极意义。

严跃进表示,其实还是有很多地方在房价方面有一些管控。从后续房地产新变革的角度看,类似价格确实可以放开,也有助于促进供求两端自由选择,促进市场交易的高效率。客观上一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定,对于预期引导具有积极的作用。

 土拍市场也在取消“限价”

“限价”“限购”“限贷”“限售”政策是地方调控房地产市场的有力手段,在房地产市场较热时期,利于防止房价无序上涨,遏制投机炒房行为,保障刚性住房需求。而“限价”政策在过去市场热度较高阶段,以“限涨”为主,对稳地价、稳房价起到了重要作用。

其实,除了“商品房限价”,土拍市场也在逐步取消“限价”。6月,上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告。公告显示,该批次商品住房用地取消溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定。8月15日,上海升级土地出让交易规则,针对热门地块采取“双高双限”规则,并将“摇号环节”改为“第二轮竞高品质”+“第二轮竞价”。

根据中指监测,22城中已有20城取消土拍地价上限,仅北京、深圳还在执行。不过近期北京供地中有部分地块突破了此前15%的惯例。中指研究院分析师孟新增表示,取消土地地价上限,预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。一是热点城市的核心地块热度或升温,取消地价上限的城市,在房企投资聚焦下,预计部分核心地块将竞拍出高溢价,但土拍分化仍将延续,非核心区仍会出现底价成交甚至流拍。二是核心城市中小房企拿地压力加大,资金实力较好的央国企拿地机会增加,之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号,企业获取概率均等,若地价上限取消,企业凭借资金实力获取土地,对于中小房企而言,资金面多数承压,拿地压力增加;而央国企资金实力相对较好,对优质地块的竞拍力度或加大。

“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期。”孟新增认为,成熟区域地价限制取消之后,优质地块地价或有所上涨,进而带动房价出现上涨预期,对当前“稳房价”“稳预期”将产生积极带动。而远郊区域库存去化压力较大,预期好转更多带动成交增长,价格上涨动力不足。

也有业内称,在土地市场取消“限价”恢复“价高者得”的背景下,商品房“限价”也将逐渐不复存在。取消“限价”后,价格回归市场,风险需房企自行承担,这就对房企成本管控能力和市场研判能力提出了更高的要求。

金九银十适合买房吗?

作为房地产调控“四限政策”之一的“限价”,从关注度上没有“限购”“限贷”高。因为“限购”“限贷”等直接与购房者相关,而“限价”更多的是与企业直接相关,对购房者的影响则体现在销售价格上。业内人士认为,楼市即将迎来“金九银十”,取消新建商品房指导价之后,预计房地产企业推盘力度将加大,将会积极主动促销,降价和促销力度有可能加大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,取消限价有利于促进开发商自由定价,进行降价促销。当市场上有大量的房屋出售,供求关系不紧张,甚至供过于求了,也就是市场发挥决定性作用的时候了,价格是市场供求和预期的准绳。

58安居客研究院院长张波也表示,取消限价后,商品房价格将更多地由市场供求关系决定,在供大于求的区域,房企如果想加快项目销售节奏,就必须在房价上有所调整。但对于楼市来说,并不意味着房价就会全面下降,相反分部市场供应量少,并且需求量大的户型产品价格,还有可能出现小幅上涨。但总体来看,在当下市场弱复苏的环境下,加之房企回款压力偏大的背景下,房价向下调整优化的空间依然存在。

中指研究院市场研究总监陈文静补充称,多地取消销售限价,不仅利于帮助企业加快回笼资金,缓解资金压力。价格回归市场更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品,是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。而随着限制性政策进一步优化调整,政策效果或将逐渐显现,房价依然具备支撑,有望逐渐筑底恢复。

张波称,取消限价也与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合,房地产“双轨制”的发展路径,既要求加大保障性住房建设和供给,以满足工薪群体的刚性住房需求,也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求,而采用市场化推进,正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段,只有新房价格的市场化,才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究,用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。预计后续将会有更多城市跟进这一政策,以加快房地产市场走出调整期的步伐。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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