公募REITs加速跑 多元资产激发市场投资活力
上海证券报 2024-07-16 10:15

今年以来上市的公募REITs产品情况 数据来源:东方财富Choice

公募REITs市场迎来快速发展期。自2021年首批产品上市以来,市场规模不断扩大,上市产品数量已增至39只。今年增速尤为显著,新发产品数量有望创下历史新高。与此同时,市场参与主体和资产类型不断丰富,为公募REITs市场提供更加强劲的增长动力。

业内人士认为,公募REITs以其稳定的分红和长期投资价值,满足了投资者对优质资产的需求。从投资策略来看,可重点关注底层资产经营稳定、现金分红可靠的产品。

公募REITs扩容速度加快

截至7月15日,公募REITs上市数量已达39只。从历年发行节奏来看,今年公募REITs市场扩容速度明显加快。

2021年6月21日,首批9只公募REITs的上市,将这一创新产品带进投资者的视野。同年12月又有2只产品面世,使得2021年上市公募REITs的数量达到11只。2022年,公募REITs迎来“上新”小高峰,共有13只产品挂牌上市。2023年,发行热度有所降温,仅新增5只产品。时间来到2024年,公募REITs市场再次焕发活力,截至7月15日,今年以来已有10只公募REITs成功登陆沪深交易所,还有2只产品已经成立,等待上市。

此外,包括华夏首创奥特莱斯REIT、博时津开科工产业园REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT等在内的多只正在申报的产品,已处于沪深交易所审核通过或注册生效状态,这意味着今年全年公募REITs的首发数量将远超去年,有望创出历史新高。

对于基金公司抢滩登陆公募REITs市场的热情,华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫表示,积极布局并深耕公募REITs,可助力基金公司拓宽业务合作条线和范围,同时为基金公司深度参与金融供给侧改革,更好地服务实体经济带来新机遇。

“公募REITs市场规模将达到万亿级别,成为资产配置领域的蓝海,也为基金公司带来全新的发展机遇,布局早、耕耘深、管理能力强的基金公司将赢得市场先机。”林伟鑫表示,作为全新的金融产品,公募REITs为基金公司开辟了实物资产管理新赛道,进一步提升基金公司资产运营管理能力。

不仅如此,公募REITs的投资价值还得到了市场投资者的认可,产品提前结束募集及超募已成为常态。比如,今年上市的10只公募REITs,其公众发售份额均提前结募并触发比例配售。

7月5日,中信建投明阳智能新能源REIT公告称,其公众发售初始份额为1200万份,最终有效认购基金份额达37.8亿份,配售比例仅为0.3175%;华夏特变电工新能源REIT更是抢手,6月15日,该基金披露的公告显示,公众投资者有效认购基金份额为121.1亿份,是公众发售初始份额2700万份的448.52倍,配售比例低至0.223%,创公募REITs公众发售配售比例新低。据统计,今年以来上市的10只公募REITs产品合计募集规模已超过260亿元。

“作为长久期且强制分红的金融产品,公募REITs可以使基础设施资产稳定经营现金流的特点,较好地匹配投资者对于优质资产的投资需求。”中金基金创新投资部执行负责人刘立宇说,今年以来,不少公募REITs实现了较为理想的经营业绩,这与投资人寻求高分红、业绩确定性资产的偏好相契合。

底层资产品类日益丰富

在数量和规模快速提升的同时,公募REITs的资产类别也更加多元化。目前,公募REITs资产类型已涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等七大类,细分行业资产不断丰富。

Choice数据统计,目前已上市的39只公募REITs中,以收费公路和产业园区为底层资产的产品数量分别为10只和9只,合计接近总数的一半。从今年上市的10只公募REITs类型来看,消费基础设施类产品首次登场,数量已达4只。此外,华安百联消费REIT已于7月11日成立,挂牌上市指日可待。

上述提到的爆款产品——中信建投明阳智能新能源REIT,同样也是国内首单陆上风电项目,为公募REITs市场提供了又一单新能源基础设施产品。6月28日,华夏首创奥特莱斯REIT获得上海证券交易所审核通过,上市后将成为国内首单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。6月13日,深圳证券交易所正式受理了银华绍兴原水REIT,该项目有望成为我国水利基础设施公募REITs第一单。

另外,今年4月1日,上海证券交易所还受理了中航京能光伏REIT的扩募项目。此次扩募拟在原有光伏电站资产基础上,混合装入水电站资产,若获成功也将开启公募REITs资产混装的新时代。

“公募REITs市场的参与主体和资产类型愈加丰富,对基金管理人的资产投资、运营能力都提出了更高的要求。”在林伟鑫看来,持续提升主动管理能力,加强自身投资建设和运营管理能力建设,提升运营效率和服务质量,是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营的重要履职保障。他介绍道,公司早在2015年就组建了专业REITs团队,开展项目研究储备,现已设立专业部门负责公募REITs业务,团队成员具备丰富的基础设施与不动产的投资和运营管理经验。

长期投资价值凸显

在经历了去年的显著回调后,今年以来公募REITs二级市场表现较为亮眼。Choice数据显示,截至7月15日,中证REITs全收益指数今年以来涨幅超过8%,在已上市的39只公募REITs中,有32只取得正收益,平均上涨8.12%。

“在今年政策明确将基础设施REITs归类为权益类资产后,上半年公募REITs市场运行以估值修复为主线。市场参与主体逐渐将公募REITs置于大类资产配置图谱中。此类具备稳定且可持续分红现金流的资产,将被市场重新评估和定价。”林伟鑫说。

在业内人士看来,作为另类高分红资产,公募REITs具有一定的稀缺性。从长期来看,公募REITs具有较高的配置价值。

刘立宇表示,公募REITs以运营成熟稳定的基础设施资产作为主要投资标的,在经营上具有较强的韧性。尽管公募REITs具有权益类资产价格波动的特点,但由于其主要投资实物资产,因此具有较强的风险抵御能力和长期分红预期。

“一是,公募REITs目前的分红水平较高,和其他生息类资产相比,具有较强的吸引力。二是,公募REITs覆盖不同的行业、地域,可以实现较为理想的分散投资,并实现区别于股票和债券的风险收益特征。三是,公募REITs的运作周期较长,并且可以通过扩募等方式持续提供新增配置机会,延长产品运作期限,为长期资产配置提供便利条件。”刘立宇补充道。

“公募REITs在大类资产配置中也可以发挥积极作用,一方面可以成为‘固收+’策略增厚收益的选择,另一方面能够作为红利低波资产的优质补充。”对于后市的投资策略,林伟鑫建议关注底层资产经营稳定、现金分红可信度和确定性高、安全边际较高的逆周期行业。

中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示,可重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。大多数一级项目较二级市场具备明显估值优势,同时一级项目现金分红派现率整体高于二级项目,“打新”依然是投资公募REITs市场的一个重要策略。

编辑/樊宏伟

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