6月28日，北京海淀法院公布一起案例，350万元的二手房买卖中，网签合同中约定的成交价为270万元。后买卖双方因其他纠纷对是否继续履行合同发生分歧并起诉至法院，法院认定270万元的价款约定无效，但并不妨碍双方按照《北京市存量房屋买卖合同》的履行，相关税费由买方按照房屋实际交易金额负担。 

近期，随着利好因素释放，二手房热度提升。在二手房交易中，为进一步“省钱”，部分当事人就同一套房屋签订两份买卖合同，一份对内、一份对外，从而达到规避监管、减少房屋交易税费的目的，这样的“阴阳合同”看似能够省下一大笔费用，但真的可行吗？

张女士（化姓）与王先生（化姓）通过幸福房地产中介公司（化名，以下简称“幸福公司”）签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖定金协议》，约定由张女士购买王先生名下房屋，房屋面积为47.1平方米，价款350万元。合同还约定，合同签订当日由张女士向王先生支付定金50万元，房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给张女士，王先生应当在领取全部房款当天将房屋交付给张女士，自合同签订之日起90日内，双方申请办理房屋权属转移登记手续。

合同签订当日，张女士向王先生支付了定金50万元，幸福公司按程序办理了网签手续，网签合同中该房屋约定的成交价格为270万元，王先生提供的银行账号在网签协议中作为监管账户提交。后双方因房屋附属设施设备及其装饰装修折价款问题发生争议，王先生注销了作为监管账户的银行账号，导致网签无法完成，张女士无法按期支付购房款。

张女士诉称，已按期向王先生支付定金，《北京市存量房屋买卖合同》明确约定房屋附属设施及装修随房屋一起交付，房屋价款已经包含了装修折价款，王先生注销银行账号的行为违反了合同约定，至今已过90日办理房屋过户的期限，故诉至法院要求王先生继续履行合同。王先生认为，网签合同价格270万元，与房屋约定的实际交易价格不同，系阴阳合同，应属无效，其有权拒绝继续履行合同，现要求解除合同。

法院经审理认为，张女士与王先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋价款为350万元，该价款符合签订合同时的市场价值，王先生要求增加涉案房屋的附属设施及装修折价款，缺乏法律依据。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，故合法有效，应当按照房屋价款继续履行。双方网签合同中约定的房屋价款为270万元，而双方实际签订的《北京市存量房屋买卖合同》为350万元，网签合同实为避税考虑，故关于270万元的价款约定无效，但并不妨碍双方按照《北京市存量房屋买卖合同》的履行。法院最终判决张女士将剩余房款支付给王先生，王先生配合张女士办理房屋权属过户手续，相关税费由张女士按照房屋实际交易金额负担。 

法官说法

“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中，对外的“阳合同”是为了规避监管、降低房款，从而减少税费，不是双方真实意思表示，实际交易价格则由“阴合同”约定。

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照法律有关规定处理。第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

依法纳税是每个公民应尽的义务。该案中，张女士与幸福公司通过故意做低房价逃避纳税，网签合同中约定的价格条款无效。张女士与王先生在签订二手房买卖合同时，系通过平等的方式进行磋商，且均为真实意思表示，因此房屋买卖合同仍然有效。网签合同中的价格条款无效，不影响双方继续进行房屋交易，张女士应按照房屋真实的交易价进行纳税，王先生不能就“阴阳合同”主张房屋买卖合同全部无效，应继续按照双方真实意思表示继续进行履行合同义务。

实践中，二手房买卖交易中签订“阴阳合同”表面上看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。此外，我国《刑法》第二百零一条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，可构成逃税罪。2024年3月18日，最高人民法院与最高人民检察院发布《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》明确将签订“阴阳合同”认定为《刑法》第二百零一条规定的“欺骗、隐瞒手段”。因此，二手房买卖签订“阴阳合同”不仅不能避税，甚至可能触犯刑法，构成犯罪，万万不可为。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/王朝