4月12日，据中指研究院监测，2024年3月房地产企业债券融资总额为669.4亿元，环比大幅增长116.3%，达到去年9月以来的历史最高点。行业债券融资平均利率为3.10%，同比下降0.75个百分点，环比下降0.19个百分点。

“3月融资规模的大增主要是季节性因素，2月份因为有春节假期，房企融资活动较弱；3月份，房企积压的融资活动释放，导致环比明显增长”，中指研究院企业研究总监刘水表示。

近一年房企融资额及增速 数据来源：中指数据CREIS 图源：中指研究院信用债发行量达近一年高点，以国央企为主

从融资结构来看，3月行业信用债发行量环比大幅增长，ABS发行量则有小幅下降。

具体来看，信用债融资达522.2亿元，环比大幅增长230.7%，占比78.0%，发行总量环比迎来大幅增长，达到近一年高点，但受上年高基数影响，同比有所下降；海外债发行金额6.0亿元，环比增长30.4%，占比0.9%；ABS融资141.2亿元，环比下降3.9%，占比21.1%。

近一年房企融资结构分布图 数据来源：中指数据CREIS 图源：中指研究院

从发债房企端来看，3月发债企业类型的相较2月更加丰富，但分化依旧严重，仍以国央企为主。

其中，融资额度最高的为保利发展，月内发行了2笔中期票据、4笔公司债，合计发行金额达到83亿元，平均票面利率为3.02%；融资成本最低的为招商蛇口，平均融资利率达到2.09%。

除了央国企外，以绿城、滨江为代表的2家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额17亿元，发行规模和发行家数较2月略有增长。

从融资利率来看，3月债券融资平均利率为3.10%，同比下降0.75 个百分点，环比下降0.19个百分点。本月信用债融资成本下降叠加占比上升带动融资综合平均利率下降。

其中，信用债平均利率为3.09%，同比下降0.65个百分点，环比下降0.08 个百分点；海外债平均利率为4.6%，环比上升1.3个百分点；ABS平均利率为3.07 %，同比下降1.12个百分点，环比下降0.34个百分点。

境外债方面，据新华财经和面包财经统计，若按照起息日口径统计，2024年3月，国内房地产开发企业发行境外债超过10只。其中包括中国奥园、中梁控股完成的债务重组。

从一季度整体情况来看，1-3月房地产行业债券融资总额1549.1亿元，同比下降18.5%，其中，信用债融资1118.5亿元，同比下降16.4%，占比72.2%；海外债发行金额17.6亿元，同比下降80.0%，占比1.1%；ABS融资413亿元，同比下降13.2%，占比26.7%。

政策端利好持续，“白名单”加速落地

自今年1月，住建部和金融监管总局首次提出并推进“各地建立房地产融资协调机制”以来，各地房地产融资“白名单”加速落地。

至4月初，我国所有地级及以上城市(不含直辖市)均已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行。

截至3月31日，各地推送的“白名单”项目超过6000个，其中有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

房地产融资协调机制的建立，有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，更加精准的支持房地产开发企业合理项目的融资需求，也是促进房地产市场平稳健康发展的重要措施。

国金证券研究指出，2022-2023年非国有企业地产债发行占比仅14%、明显低于2020-2021年的32%；同时，境外到期地产债主要为非国有房企发行，2024年非国有房企中资美元地产债的到期规模占比更是达到了80%。目前，房企尤其是非国有房企的融资仍需政策支持，疏通房企融资“堵点”或是本轮稳地产的关键。

另外，近期各地对于楼市政策的扶持力度也在进一步加大。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内全国160余城共出台楼市支持政策超270次。

其中，涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放松限购、推行住房“以旧换新”等多个方面，在政策的持续优化下楼市“小阳春”有所显现。

销售回款的增加、加上融资情况的改善能够保证房企现金流的正常，也有利于企业安全渡过行业的下行周期。

编辑/李桁