近日，中航京能光伏REIT扩募申报正式获上交所受理，这也是国内首单探索光伏+水电资产混装的扩募项目。未来若是成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

多位业内人士表示，混装扩募有望起到优化资产组合、分散风险、提高收益稳定性的作用。目前国内公募REITs市场已有4只基金完成扩募，大部分扩募资产经营都比较稳定，符合预期。未来“首发+扩募”双轮驱动仍是公募REITs发展的大势所趋。

公募REITs探索混装扩募模式

国内公募REITs扩募有望迎来2.0时代。

4月1日，中航京能光伏REIT扩募正式获上交所受理，该基金首次发行的基础设施项目为京能光伏项目，此次拟扩募装入的则是苏家河口、松山河口两个水电站项目。

招募说明书显示，两个水电站项目拟募集规模为28.6亿元。经测算，扩募前内部收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR相比扩募前提升了0.58%，这也是国内探索混装扩募的首单项目。

在一位基金公司人士看来，光伏+水电资产混装扩募能够通过拓展资产地域和丰富资产类型，实现规模效应与资产分散效应，有效规避极端天气、气候条件等因素导致单一资产收益大幅下降对基金整体收益的影响，两类资产组合可起到平滑现金流、分散风险的协同作用。

“公募REITs试点资产类型拓展至水电领域，不仅有助于吸引更多投资者参与REITs市场，推动市场规模扩大，还能进一步发挥其盘活存量资产、支持基础设施建设的作用，助力实体经济高质量发展。”上述基金公司人士称。

“严格来说，中航京能光伏选择光伏+水电的扩募模式，仍然符合管理层原则上要求基础设施REITs底层资产属于同一行业的规定，本次中航京能光伏是经营权类项目在资产扩募上的进一步探索。”先锋瑞驰基金表示。

先锋瑞驰基金进一步分析指出，本次中航京能项目首次上市装入资产是光伏项目，现金分派率和IRR都比较理想，从上市以来市场表现也看到了投资人的认可。但是，作为光伏单一类别资产，项目交易电量占比偏低，国补电价占比接近60%，国补水平偏高，存续期内可能面临的电力市场交易带来的电价下降风险。

此次扩募购入水电资产，由于水电资产本身特性，商业模式清晰确定、抗周期性强，当前基本采取标杆电价模式，后期一般不会发生显著变化；电费全部由电网结算，不涉及电价补贴退坡风险和拨付账期较长的问题，现金流相对安全稳定；成本构成刚性，盈利能力稳定。所以，此次扩募装入水电新资产后，在改善中航京能REIT整体资产运营现金流稳定性的同时，也为国补退坡风险提供有效缓释措施。

单一资产扩募PK混装扩募

究竟是单一资产扩募还是混装扩募能成为未来市场主流？不少业内人士认为，两者各有优势，混装扩募更能抗市场风险、保持收益稳定性，也符合国际惯例。

“单一资产和混装扩募的差异就是底层资产的收入源不同，单一行业的资产扩募容易受到行业景气周期的影响，混合扩募则相对受冲击小一些，能起到优化资产组合、分散风险、提高收益率水平的作用。”先锋瑞驰基金相关人士表示，市场也比较欢迎资产混装类模式，因为这不仅可以使资产现金流回报更加平滑，而且充分考验了原始权益人的资产获取能力、定价能力以及资产管理能力。

而另一位业内人士也表示，混装模式从抗市场风险、保持收益稳定性来讲是有利的，也符合国际惯例，单一资产抗风险能力较差，二级市场价格变动也相对敏感。

上述人士认为，混装扩募的具体方式，既可以是同一大类行业资产，如风电和光伏，也可以是同一权属资产，如产权类的产业园区和仓储物流，还可以是产业链的上下游或空间关系，如文旅和配套基础设施、城市轨道交通地铁和上盖物业等资产可以探索装在一起。稳妥推进REITs底层资产多元化并形成资产组合运作模式，为成熟期项目打开融资渠道是我国REITs未来发展的主要方向。

“REITs底层资产的扩充可以促进其向非传统领域进行投资，分散风险，提高收益的稳定性，有利于得到投资者的认可，改善整体市场的流动性。流动性的改善也有利于吸引更多期限长、透明度高、可供分配收益率高的底层资产利用REITs完成融资，形成投融资良性循环。”他更是表示。

同样，中航基金不动产投资部认为，相比同种类相同细分资产扩募项目，同种类不同细分资产的扩募形式能够丰富投资组合，实现资产多元化，降低单一类型资产波动带来的影响，提高基金整体的稳定性。同时也对基金管理人和运管机构的管理能力提出了更高的要求。从国外市场的经验看，投资于不同资产类型的REIT较为普遍，在不同的经济周期下，该类产品表现更加稳健，更具韧性。

也有人士认为，两者各有优劣。博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄认为，扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险。在他看来，无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。

“首发+扩募”双轮驱动

Wind数据显示，目前已经有4只REITs产品完成扩募，还有富国首创水务扩募处于已反馈状态，中航京能光伏的扩募已获受理。未来“首发+扩募”双轮驱动，助推REITs业务大发展。

“国内市场前期已完成的4单扩募资产中包含2单产业园资产、2单仓储物流资产，其中张润大厦出现阶段性退租情况，目前经过管理人及运管机构的努力，退租面积已大部分去化，另外3单扩募资产经营都比较稳定，符合预期。”先锋瑞驰基金表示，扩募完成后，大部分扩募项目单位可供分配（DPU）得到提升。

先锋瑞驰基金还表示，过去三年REITs业绩已验证其稳健分红的价值属性，而REITs成长属性主要通过良性扩募来实现。良性的扩募本质上是低成本向股东募集资金，去收购高收益率的资产，进而提升投资收益水平，同时减少单一项目风险，优化资产组合，形成规模效应并降低融资成本。对于投资者而言，除了对扩募收购资产仔细研究外，还应结合二级市场情况综合分析扩募能否提升资产组合内在价值，提升的幅度如何等，从而做出是否参与扩募的投资决策。

另一家基金公司人士也表示，目前已经完成扩募并上市的公募REITs底层资产运营稳健，整体表现符合市场预期。扩募项目的稳健推进，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环。合理扩大有效投资，对于推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义，而扩募项目的业绩表现也有望助力市场信心恢复。

刘玄也认为，扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

自2020年4月试点启动以来，公募REITs市场如火如荼发展。数据显示，截至4月7日，已上市的35只基础设施公募REITs募集资金超1100亿元。REITs产品获批发行正驶入“快车道”，4月3日就有4只基础设施公募REITs同时获批。业内人士表示，“首发+扩募”双轮驱动之下，公募REITs市场正迎来高速发展期。

编辑/范辉