作为数次靠增信工具发债的“示范性房企”，金辉是如何走到这一步的？

去年底还在靠“第二支箭”融资的金辉控股，如今也扛不住了。

3月20日晚，金辉控股公告称，尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票据的未偿还金额，本金总额3亿美元。目前，金辉仅存这一笔美元债，根据2024年票据条款，该债券所有未偿本金连同任何应计和未付利息，应付日期为2024年3月20日。

“集团还在积极努力解决并与票据持有人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案，以确保维护各方持份者的利益。”金辉控股在公告中表示。

作为数次靠增信工具发债的“示范性房企”，金辉控股是如何走到这一步的？

偿债压力曾被机构预警

金辉官宣违约，让业内略感惊讶，作为“示范性房企”之一，金辉去年还频频发债。

去年12月21日，“第二支箭”支持金辉集团股份有限公司2023年度第二期中期票据成功发行，本期中期票据由民企支持工具全额担保增信，发行金额8亿元，期限3年，发行利率4.28%，募集资金主要用于补充流动资金、保交楼项目建设、偿还境内外债券等。

这已是金辉第三次运用“第二支箭”发行债券融资。早在2022年，大多数民营房企便进入监管提供特殊增信才能发债的阶段。2022年末，中债增担保范围从最初的5家示范房企扩容至金辉集团、新希望地产、中骏、雅居乐、合景泰富、卓越等企业。

随后，金辉于2022年底成功发行12亿元“中债增”中期票据。2023年8月24日，再次成功发行8亿元的2023年度第一期中期票据，由民企支持工具全额担保增信，募集资金主要用于保交楼项目建设、偿还境外债券等，这在民营房企中已实属难得。

但是，与企业自身债务规模相比，上述融资规模仍显微薄，叠加当下地产行业整体下行，头部规模房企也陷入债务危机，金辉如今的违约实际上也难以避免。

2023年度中报显示，金辉债务余额为331.85亿元，剔除预收款项后的资产负债率63.1%，净负债率为61.3%，均较上年度有所下降。即便如此，金辉短期偿债压力仍然不小，一年内须偿还款项总计141.66亿元，而其现金及银行结余为109.27亿元，现金短债比仅0.77；在这百亿现金之中，已抵押+受限占比达62.3%，非受限现金短债比仅0.29。

不仅如此，2021年、2022年金辉的筹资性现金流分别净流出89.42亿元、171.39亿元，处于债务净偿还状态；2023年上半年，公司筹资活动产生的现金流量净额为-51.33亿元，仍然处于债务净偿还状态，其中筹资活动流出中债务减少104.51亿元、支付股利及利息流出11.86亿元，筹资活动现金流入则仅65.03亿元，说明公司仍面临融资压力。

因此，虽然凭借政策工具多次发债，但业内早已预警了金辉的偿债压力。

此前，穆迪曾将金辉控股的公司家族评级从“B3”下调至“Caa1”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。评级展望仍为负面。“截至2023年6月底，公司现金总额为110亿元，加上经营性现金流，不足以支付未来12至18个月到期的所有债务，包括2024年3月到期的3亿美元离岸债券。”

“黑马房企”高光不再

作为上轮地产周期中的“闽系黑马”，金辉算是资本市场上的一位“后来者”。

早在1996年，林定强在福州创立金辉集团，并在福州收购第一幅地块，开发了首个项目--福州锦江花园。此后，金辉逐步走出福州，开启全国化布局，并将总部迁至北京。2013年起，金辉集团开始筹谋上市，经历多次波折后终于在2020年登陆港股。

上市前后几年，金辉的销售规模也水涨船高。数据显示，2017年～2021年，金辉分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、972.0亿元、947.2亿元。在逼近千亿阵营之际，2022年金辉的销售额腰斩至401.8亿元，经营高光不复以往。

2023年上半年，金辉收入约183.49亿元，同比上升约0.7%；毛利约为23.27亿元，净利润约为7.37亿元；母公司普通权益持有人应占溢利5.23亿元，同比下降57.8%。截至2023年9月30日止九个月，归属于母公司所有者的净利润11.51亿元，同比下降22.7%。

今年前两个月，金辉仅卖出去20.6亿的销售金额，位于行业五十名开外，与万达集团、金融街等企业相当，销售不振再次为公司债务偿还“雪上加霜”。

金辉在今日公告中也表示，自2023年始，由于中国房地产市场的深度调整，集团销售额承压明显。在行业销售环境未明显得到改善的形势下，为确保项目有序交付及按时兑付债务，集团已采取多项应对措施，包括但不限于加快物业销售、回款及精减生产成本。

如今走到违约的地步，后续工作如何开展？金辉表示，集团将继续坚守责任，全力以赴确保交付工作的顺利推进，并加快物业销售，稳定业务经营。同时，集团正采取严格的降本增效措施，减少非核心、非必要的营运和开支，维持现金流平衡。

值得注意的是，从集团土储规模及质量看，金辉要提振经营业绩仍需发力。

数据显示，截至2023年中期，金辉总土地储备2436.4万平方米，权益土储建面1950.9万平方米。结构来看，西北土储规模最大，土储建面占比23%，其中89.8%的西北土储集中于西安；华东区域其次，土储建面占比21.6%，其中70.1%集中于连云港和淮安。

克而瑞研报曾对此表示，金辉重仓的十大城市中，连云港、淮安和泉州等三四线城市复苏力度较弱，需对难销项目严抓去化。截至2023年中期金辉预收账款494.23亿元，近一年结转收入覆盖倍数从年初的1.7倍降至1.41倍，需加强销售去化保证结转速度。

此外，2023年中期末金辉在建面积减少至1492.13万平方米；存货909亿元，但已竣工库存比例持续上升，期末已竣工待售物业占存货的比例15%，优化库存结构仍是未来工作重点，针对优质项目需灵活调整推货节奏，对难销项目要多管齐下加大营销渠道和力度。

编辑/范辉