出租的房屋漏水，除合同另有约定外，房东负有维修义务。但如果租户长期不在承租房屋居住，漏水造成房屋发霉、物品损坏，该责任应该由谁承担呢？2024年1月3日，北京市通州区人民法院公布了此前审理的一起此类房屋租赁合同纠纷案件，租客出差接近一年，其间房屋漏水导致物品发霉等，起诉房东要求赔偿，这一诉讼请求未获法院支持。

2020年11月，小李从房东陈某处租了一套两居室，租期为两年。小李按合同约定支付了房屋租金和押金。2021年10月小李因工作出差去往外地，2022年9月返回涉案房屋后，发现因漏水导致内墙壁及个人被褥、衣物、数码产品发霉受损。随后小李找到房东陈某理论，要求退还房租、赔偿损失。陈某表示房屋漏水只是造成墙壁少量浸水，小李物品损失是由于长期不在家、不开窗通风造成。小李疏于管理，不但造成个人物品损失，还造成房屋墙体和家具发霉的扩大损失。直至合同到期，小李的物品也一直堆放在房屋内，故陈某不同意赔偿损失。

因双方始终没有达成一致的解决方案，小李遂将陈某诉至通州法院，要求退还租金5000元、押金3333元，并赔偿损失5000元。

陈某辩称不同意小李的诉讼请求，认为小李自己没有保管好个人物品。

通州法院经审理认为，承租人有妥善管理租赁房屋及其附属物品、设备设施的合同义务，以及对于房屋及附属物品、设施设备受损及时通知出租人的附随义务。

我国《民法典》第509条第2款规定：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条是关于合同履行的基本原则，即诚信原则。“通知、协助、保密等义务”，法律上称为“附随义务”。附随义务并非源于合同当事人的约定，而是诚信原则在合同履行过程中的具体体现，其具体形态包括不限于通知义务、协助义务、保密义务、保护义务、照顾义务等。本案中双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。而承租人的附随义务则包含发现漏水及时通知出租人，长期不居住需要委托他人或通知房东定期管理的义务。

该案主要有以下争议焦点：一是涉案押金及租金是否应该退还？二是小李的损失是否是由房屋漏水引起？损失是否应赔偿？

其一，房屋租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务。本案中，根据合同约定，房东陈某具有维修房屋的义务。如果房屋出现漏水的情况，承租人应及时告知出租人并通知其进行维修。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以使承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同。但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。双方发生纠纷后，小李一直未搬离房屋直到合同到期，可以认定租赁合同已经履行完毕，故本案租金应不予退还。根据合同约定，押金抵扣应由承租方承担的费用、租金、违约赔偿责任外予以退还。根据双方合同约定及押金退还条件，对于小李退还押金的诉求，法院予以支持。

其二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。小李主张涉案房屋内墙体及生活用品发霉系漏水导致，但其自认有近1年时间不在家居住。涉案房屋由小李租住使用，对于涉案房屋有妥善管理义务，其长期未居住期间，可委托同住人进行查看，及时发现漏水渗水现象，避免损失发生。且其在发现室内物品发霉情况下，亦未对衣物进行清洗或维修。现其证据，不足以证明其损失是由房屋漏水引起。故其要求赔偿损失的诉求，法院不予支持。

法院最终判决陈某退还小李租房押金3333元，驳回小李其他诉讼请求。现案件已生效。

通讯员 王妍

文/北京青年报记者 董振杰
编辑/倪家宁