国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，引发业界广泛关注。此轮城中村改造为何选择超特大城市挑大梁？是否会成为新一轮棚改？是否会对房价带来影响？针对诸多疑问，北京青年报记者采访了业内专家，为公众逐一答疑解惑。
为什么选择超特大城市挑大梁？
《指导意见》中提到，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”这就将城中村改造的范围限定在超大特大城市。
对于具体涉及到的城市，根据2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》数据显示，超大城市含北上广深四个一线城市及成都、重庆、天津、武汉四个二线城市；特大城市含杭州、东莞、西安、郑州、南京、合肥、青岛等11个二线城市。而根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。
为何选择超特大城市挑大梁？58安居客研究院院长张波认为，超大特大城市本身由于人口基数大，加之各类产业生活等要素聚集度高，加之这类城市大都已从房地产增量市场转变为存量市场，通过更新改造，可有效提高居住空间的供给质量。
诸葛数据研究中心表示，在超大特大城市推动城中村改造，是优化住房资源之举，能够在一定程度上缓解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善城中村面貌；同时，也有助于解决部分居民居住、教育、医疗重大民生问题；除此之外，城中村改造对促进消费、拉动社会投资具备一定的利好，改善当前居民储蓄意愿强，消费意愿弱的局面，有利于促进市场经济平稳运行。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在城中村。而城中村又是这些城市发展最薄弱，短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡，不充分的问题，还能真正的释放消费潜力和内需。
城中村改造与棚改是否一样？
此轮城中村改造是否会成为新一轮棚改？多位业内人士认为，两者有很大区别。从概念上来说，城中村是指农村耕地被国家征收后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落。在过去数十年我国快速城市化进程中，大量村庄被包纳入城市建成区中，同时还保留村庄的部分特性，形成城与村交错在一起的“城中村”现象。城中村具有建筑密度高、出租现象普遍、外来人口较多、村委会自治、土地产权归集体所有等特征。
此前棚改多为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条例》，货币化安置后部分资金再度流入楼市；城中村拆迁仍依据《土地管理法》，各地在土地征收、集体土地转国有、安置方式等方面差异化较为突出。
中信证券公开的研报认为，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。
李宇嘉表示，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时还要增加公共服务设施。
广发证券在公开的研报中表示，今年4月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，本次《指导意见》是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看，住建部已经出台多个文件，鼓励试点城市（区）探索城市更新实施模式、明确底线要求。
2019年，中央经济工作会议首次强调了城市更新这一概念；2021年9月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确控制大规模的拆除、增建和搬迁，自此，防止“大拆大建”成为了城市更新的重要改造准则之一。
会不会进一步推高房价？
与棚改不同，城中村改造周期长、体量大，涉及的流程多，更需要大规模、低成本、长周期的资金注入。而本轮城中村改造对房地产会产生什么影响，会不会催升房价也引起热议。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，由于城中村改造，新建了大量住房，增加了住房供给，而如果住房需求没有明显增加，预计房价不会带来大的波动。
李宇嘉认为，新时期的城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。同时还要吸引多方社会资金进入，鼓励多方投资主体以经营性收入（而不是房地产销售收入）包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等，弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。
广发证券研报称，粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。具备资源优势的地方国资将会优先受益于城中村改造政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。“从短期拉动投资的角度，我们认为无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。”
中指研究院中指调查事业部运营总监吴建钦认为，目前提到多渠道筹措改造资金意味着就现阶段资金的主要来源仍未明确，如果没有强有力的财政支撑或社会资本参与，很难形成大规模、可持续的投资。
赵秀池也指出，改造的资金来源应该多方筹措，应坚持政府统筹、市场运作，政策支持、社会参与，民生优先，多方兼顾的原则实施城中村改造。政府应该有一定补贴，还要通过税费减免、融资支持、片区统筹、合理利用地下空间等政策，鼓励社会资本参与。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
