近期，北京土地市场进入快节奏。继14日、16日连续两场激烈的土拍后，6月20日，2023年第一批供地清单的最后7宗地块全部出让，成交总金额189亿元。不过，与前两轮的热度不同，本次出让略显“冷清”,4宗地底价成交，且7宗地块均未触达土地上限价格。

京投发展斩获3宗地 总价超百亿

可以说，京投发展是本轮土地出让中最大的赢家，不仅在现场竞价前底价获取丰台新宫地块，更是在现场竞价阶段联合保利连续斩获朝阳东坝北两宗地块。

从位置来看，东坝北西区域棚户区改造项目CY00-1102街区C009、C012地块与东坝北西区域棚户区改造项目CY00-1102街区1102-B006地块均位于东五环外，两宗地块仅一路之隔，用地面积相差不大，其中B006地块用地面积24387.06平方米，规划建筑面积58528.94平方米，C009、C012地块用地规模22856.66平方米，规划建设地上建筑规模3600平方米的9班幼儿园。

周边配套方面，两宗地块与地铁12号线、地铁3号线的换乘站东风站直线距离不足1公里，与东五环、机场第二高速直线距离均不足3公里。此外，地块3公里范围内有黑桥公园、东坝千亩湖公园、坝河休闲公园、爱迪国际教育园区等，且有798艺术中心、蟹岛度假村、民航博物馆等环绕。

根据出让文件，上述两宗地块销售指导价均为8.6万元/平方米，可上下浮动8%。最终，现场竞价阶段两宗地块均被“保利、京投发展联合体”竞得，其中B006地块成交价33.2亿元，溢价率5.4%，C009、C012 地块成交价24亿元，溢价率7.14%。

值得注意的是，京投发展已经成为这两年东坝的拿地“大户”，2021年其曾以超175亿元价格一举斩获东坝车辆基地3宗地块。上个月，京投发展·北熙区二期产品“森屿”正式亮相。

“地块西侧在售项目京投发展·北熙区销售表现尚可，月均流速50套左右，东侧中冶·德贤御府去化率近50%；叠加东坝地区规划配套落地预期，为该片区带来了较强的市场信心。”中指研究院土地事业部负责人张凯表示。

对于项目的未来，北京链家研究院分析师岳微则表示：“京投TOD开发优势与保利操盘能力相结合，后期与在售新房项目形成良性联动，房企深耕与区域发展齐头并进。”

除东坝北之外，京投发展还以50亿元底价斩获地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地。根据出让文件，地块规模为120616.056平方米，地上建筑规模125500平方米，销售指导价期房8.3万元/平方米，现房8.5万元/平方米。

“地块作为车辆段综合利用项目，分为落地区、坡道用地落地区及上盖区三部分，同时，还需同步实施综合利用结构转换夹层兼综合服务设备建筑规模约5.5万平方米，建设专业性要求高，资金占用量大，开发建设难度大。”岳微认为，这也是仅京投发展一家房企参与地块竞拍的原因。

招商蛇口31.6亿元竞得丰台羊坊村地块

与新宫地块不同，本轮土拍中，丰台区挂牌出让的羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-020地块受到更多房企关注，在网上竞价阶段收到4家竞买主体出价。

出让文件显示，该地块总出让面积35876.585平方米，地上建筑规模78928平方米，其中包括1200平方米的邮政支局一处。地理位置赋予了这宗地块天然的优势，地块位于丰台区花乡街道，临近丰园路，距离京良路、南五环直线距离均不足1公里，与总部基地、中关村丰台园直线距离约5公里左右。

张凯分析认为：“该宗地上限34.615亿元，达上限后楼面价约4.4万元/平方米，与销售指导价7.2万元/平方米之间缝差近三万元，利润空间尚可。加之近三年地块周边未有新增供地，亦无竞品项目在售，对房企有一定吸引力。”

现场竞价环节，保利、中海积极举牌、交替出价。不过，最终该地块被招商蛇口收入囊中，成交价31.6亿元，溢价率4.98%。

通州、大兴3宗地底价成交

本轮出让中，通州、大兴两区也有土地供应，但并未吸引太多房企关注，最终均底价成交。

其中，北京城市副中心1201街区FZX-1201-0061地块F3其他类多功能用地、0062地块R2二类居住用地成交价14.3亿元，被北京通州房地产开发有限责任公司摘得，北京城市副中心1102街区FZX-1102-6003、6004地块R2二类居住用地则以25.9亿元价格归属北京北投置业有限公司。

1201街区地块临近地铁7号线，1102街区地块则没有地铁出行的便利，但地块三公里范围内有六环路、京哈高速等交通主干道，且地块与通州大运河森林公园直线距离不足2公里。

对于两宗地块底价成交的原因，岳微认为，与北侧东小马6009地块摇号成交相比，1201街区地块需配建占比近半体量的商业，对拿地企业的稳定性及资金要求较高；而1102街区地块位置相对偏远独立，居住配套不成熟，新房项目较少，未形成聚合性居住效应。

价格方面，1201街区地块销售指导价为6.2万元/平方米，1102街区地块销售指导价期房5.5万元/平方米，现房5.7万元/平方米，价格均可上下浮动8%。

另外一宗底价成交的地块——大兴新城西片区一期A组团土地一级开发项目DX00-0407-0002地块同样受到基本条件的制约。该地块位于黄村镇，芦求路西侧，临近北京建筑大学（大兴校区）和北京体育职业学院。目前来看周边界面为待开发状态。

根据规划，北京大兴新城西片区一期A组团土地一级开发项目总用地约28.8302公顷，规划建设用途为商业服务业设施用地、二类居住用地及道路用地，总建筑规模控制在40.85万平方米，其中居住建筑规模约13.21万平方米、产业建筑规模约27.64万平方米。

本次出让的地块用地规模为27822.391平方米，地上建筑规模44515.825平方米。因只有“中建三局城投、城建联合体”报名，该地块以10亿元底价成交，销售指导价5万元/平方米，可上下浮动8%。

至此，北京市2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单上的地块全部成功出让，第二轮供地“已在路上”。5月17日，北京市规划和自然资源委员会发布2023年第二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及29宗用地，其中不乏朝阳区十八里店、丰台区南苑、大兴区西红门等热门区域的地块，土地总面积158公顷，地上建筑规模307万平方米，拟出让时间段为2023年5月17日-2023年9月8日。

编辑/赵海名