5月6日，北京土拍市场再度开锣，丰台区青塔地块引来17家房企围猎，大兴西红门镇6005地块也有11家房企参与竞价。最终，这两宗宅地均由摇号决出胜负。

自今年3月起，42家房企摇号大战刷新北京土拍历史记录后，市场一直保持高热度，就连4年没有在北京拿地的万科，都出现在青塔地块的线下竞拍中。

让人不禁感叹：这要是不愁卖的海淀永丰南供地，大概率又是一场40+房企的摇号大战。

市场信号

媒体统计数据显示：2023年4月北京市商品房成交7828套，环比上月上涨9%，同比上涨55%。

这是北京2023年以来连续第4个月成交上涨，虽然“小阳春”的势头在减弱，但基于1-4月北京二手房市场的成交放量，改善客户卖旧换新仍在持续进行。

然而，北京新房成交量不断上升的同时，供应却出现了下降。

今年前4个月北京市商品房成交达到22669套，同比上涨21%，新增供应为15227套，同比下降42%。其中4月商品房新增供应只有1146套，环比下降87%。

一涨一跌，新房去库存效应明显

从北京楼市历史行情来看，新房库存下降往往伴随一波房价上扬。因此，位置和产品双优的在售项目，更值得买房人珍惜。

据悉，市场上部分热盘已经收窄了价格优惠。比如：开盘价格约8.1万元/平米的望京樾，如今销售价格8.3万元/平米；开盘价格不到6万元/平米的西红门橡树湾，现在销售价格6.3万元/平米。

从4月北京市商品房成交均价环比上涨26%的数据也能看出，当市场供应减少时，话语权就会向卖方倾斜。

北京近期新房供应会增加吗？

盘点2021-2022年成交住宅地块中尚未获取销售证的项目，发现仅剩下房山长沟镇、朝阳劲松（现房销售）、北京城市副中心（FZX-0601-6014、6015地块）、怀柔区雁栖镇（自持20年）、房山拱辰街道（首创）、石景山五里坨（那么小镇）、密云区水源路、密云十里堡镇王各庄、朝阳黄渠（三元嘉业·玺悦朝阳）、通州物资学院（北京城建·国誉朝华）等约10个项目。

其中，北京城建·国誉朝华、三元嘉业·玺悦朝阳、那么小镇三个项目在等待预售证，而其他项目有的因现房销售或自持原因，今年不会进入市场。而位于怀柔、密云以及通州北部、房山西南部等远郊位置的项目，即便入市，也不会对市场构成影响。

换句话说，2022年及之前拿地住宅项目可供买房人等待的已经不多，而2023年土地市场的火热，让很多地块触及价格上限，房价势必水涨船高。

海淀永丰南供地时，周边在售项目是否会水涨船高，当下不好下结论，但有一点可以肯定，现在买海淀永丰，不会买贵！

新房风险小

有朋友问，是否可以选择二手房？

从媒体统计的4月北京市二手房成交价格来看，只有6个区房价小幅上涨，其他10个区房价都不同程度的下跌。

其中，海淀区二手房4月均价104085元/平米，环比上涨2.67%，同比上涨4.91%，是2022年-2023年房价平均涨幅最高的区！

二手房挂牌价是叠加区域红利后的价格，因项目新旧程度、品质不同、卖方个人出售意愿和资金需求，价格差异很大。

我们选取海淀区两个同板块，年代不同的项目进行比较：

天阅西山建于2017年；景和园建于2003年

两个项目均位于海淀北部，是互联网、高新科技人才的工作聚集地。

项目二手房3年挂牌均价对比显示，首创天阅西山的价格呈现稳步上升，从8万出头的挂牌均价一直震荡上涨；百旺新城景和园在2021年从8万元/平米冲高到接近10万元/平米后，逐渐回落。

结合时间点来看，2021年海淀区出现了豪宅新房供应，无论学府壹号院还是圆明天颂，区域二手房房东借着新房价格高企，纷纷调高了二手房挂牌价。

假设在这个高点购买了以上项目二手房，截至今天，就会得到两个完全不同的资产回报。

可以看出，很多二手房是跑不赢大势的。而次新房的涨势，往往是新房的翻版。

中海富华里 效果图

在北京16个区中，海淀无疑是东西城之外，住宅供应最为稀缺的区域之一，也是房价更为坚挺的区域。原因如下：

1、教育高地

在海淀工作的互联网、科创人员当中，很多通过学习改变命运，以优异的成绩考入北京名牌大学，最终留在“大厂”，成为技术骨干和管理层核心领导。因此，他们对教育资源格外看重，买房必看学区房。

2、住宅稀缺

作为北京第一个，全国第二个GPD过万亿元的市辖区，海淀的互联网和高新科创产业为区域持续贡献GDP。从海淀区发展规划可以看出，大量土地是留给产业发展的商业用地。

此外，“大厂”云集的海淀汇聚大量产业人口，导致区域供求关系一直处于供小于求的状态。海淀新房自带稀缺属性。

3、购买力旺盛

从位于海淀永丰的中海富华里了解到，无论项目首期开盘推出的富园，还是随后加推的汇园，成交客户中首套首贷比例一直在6成以上。这意味着区域每年都有大量的刚需“上车”。

中海富华里 效果图

海淀的“码农”月收入普遍在2w+，他们拥有更强的还款能力。同时，海淀的互联网和科创企业中有不少上市公司和独角兽企业，进入资本市场带来的股票分红，也是支撑区域购买力的重要因素。

源源不断的产业造富能力不但让当下海淀楼市保持常青，更孕育了巨大的未来接盘客户群体。

因此，在海淀置业新房，资产的保值增值更稳。

中海永丰“科创圈”

提到中海富华里，不得不说项目首次开盘的战绩。

2022年底，中海富华里·富园开盘，超8成期房房源一把售出，“逆风”拿下25亿元的优异成绩。

随后，中海富华里·汇园延续着项目热销的态势。

复盘中海富华里的成功，不难发现，这里面既有中海品牌的号召力，以及中海汇德里留下的良好口碑，还有中海不断精进的产品力。

在没有对比就没有伤害的房地产市场，过硬的产品力始终是中海的核心优势。

中海富华里·汇园在售99平米三室户型，拥有区域中同面积段产品单空间面积最大和超强收纳功能。

独立玄关空间让客人在进入餐客区域前不会一眼望到室内，拥有不错的私密度和仪式感。

交付时配好的“双面”玄关柜超实用。朝向玄关那面负责让业主归家后快速解放双手，穿衣镜的配置也很贴心，无论出门前还是归家后，都能第一时间整理仪容，不用跑到卫生间或者衣柜前照镜子。

中海富华里·汇园 99平米样板间 实景

“双面”玄关柜的背面朝向餐客厅，是餐边柜功能的完美补充。两个带柜门的储物空间和两个抽屉足以摆下琳琅满目的小件儿，台面上配置了感应灯和电源插座，无论放咖啡机还是面包机，都能得心应手，还方便打理。

99平米户型中餐客厅占了近30平米，充足的空间满足家人社交活动，而且近乎落地窗的满屏采光，通透感十足，是年轻人最爱的配置之一。

主卧进深空间加强，在放下双人床的基础上，还可以放下衣柜和床头柜。得益于无墙垛的设计，卧室飘窗更好用。

中海富华里·汇园 99平米样板间 实景

北向两个房间同样可以放下双人床。样板间中的通体长条桌，充分展现了空间收纳能力。

别看只有99平米，三分离的明卫、能放下双开门冰箱的U形厨房、独立家政间一个都不少。

作为区域中780-830万元就能实现三居功能的产品，这样的高性价比选择，未来无论是永丰南还是四季青都难给到了。

如果需要双明卫双南卧，套均950万元的116平米三室朝南户型，可以让改善需求得到进一步满足。

中海富华里·汇园 116平米样板间 实景

LDK餐客厅空间南北通透，充足的餐厅空间，可以再放上一组餐边柜。双南向卧室，即便有老人同住，也能轻松应对。

从中海·汇德里到中海富华里，中海在海淀永丰正在缔造一个“科创圈”。因为其业主5成以上均为在永丰及其周边从业人员，这样的圈层属性也让项目有了溢价空间。

试想，从事相同行业的人们住在相邻社区中，一场顶尖的技术行业交流，有可能就呈现在小区的跑道上，对于技术流们简直不要太幸福。

因为互联网和科创人员属于自己的生活时间较少，这让他们更加注重居住地点与工作单位的通勤距离。

所以，购买中海富华里的业主，根本不用担心未来接盘客户的基数。

编辑/赵海名