如今，家长为让子女享受更优质的教育资源和学习环境，选择在学校周边租房的情况日益普遍。签订租房合同时房东承诺协助办理子女入学事宜，但在租赁期间又拒绝予以配合，子女无法顺利入学导致家长租房目的落空，从而产生租赁合同纠纷。遇到这种情形时，租客应该如何维护自己的权益呢？4月3日，北京市第三中级人民法院公布一起典型案例，以案说法对学区房出租方和承租方给出建议。
为孩子上学租学区房 合同约定房东需配合办理孩子上学事宜
2020年5月27日，小池（化名）作为甲方将房子出租给乔女士（化名，乙方），双方签订房屋租赁合同，约定租期自2020年6月3日至2022年6月2日，月租金为8500元，押一付三，押金8500元（租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方）。甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应租金。合同第十二条其他约定事项处有中介人员手写内容：“第二年开始按半年支付房租，甲方配合乙方办理小孩上小学事宜”。
合同签订后，乔女士支付押金8500元，并支付租金至2021年6月2日。2021年3月19日，乔女士向小池发送微信，要求小池提供手机号、居住地址等资料，用于办理孩子入学事宜。小池向其提交该材料。4月22日，乔女士再次发送短信，联系小池需要其提供身份证、房产证、租房完税证明，小池当天却始终未回复，直至近一周后，才陆续回复称“办不了”、“情况已经说了，不行你也可以退租，后续办手续就行”“我也客观说了，房东只是可以配合，没有义务给你办，何况我还要卖房，真办不了”，并表示涉案房屋可能等不到两年即出售，如果乔女士用了学位，涉案房屋“就卖不出去了”；如乔女士退租，小池答应可将剩余租金退还，也可以赔偿违约金。
房东拒配合办理租客孩子上学事宜 双方起纠纷互发律师函
为避免耽误孩子入学，乔女士于2021年5月7日向小池发送律师函，要求解除租赁合同，退还其剩余租金8500元、押金8500元并赔偿违约金17000元。小池于5月8日收到该函件。2021年5月13日，小池委托律师向乔女士发送律师函，表示涉案合同主要目的为乔女士使用居住涉案房屋，小池已按约履行相关义务，不构成违约，故乔女士不符合解除合同的条件，希望乔女士于2021年5月20日前配合小池办理物品交割，并搬离涉案房屋，小池同意退还剩余租金8500元、押金8500元。双方同时满足上述条件时，则小池同意解除涉案合同。同日，乔女士与案外人签署《北京市房屋租赁合同》，约定租期自2021年5月20日至2025年5月19日，月租金8800元。
2021年5月17日，乔女士微信告知小池其已搬离，要求小池当天下午或晚上办理交接，小池回复称“出差了，周末回，周六（5月22日）过去交接”。5月19日，小池微信告知乔女士“和物业八号楼管家说了，钥匙放她那里，她会看下房子收钥匙，最早我周六过去，周六签下收房清单”；乔女士回复称“我忙完，明后天联系管家”。2021年6月2日，乔女士将涉案房屋钥匙邮寄给小池。谁知第二天，又收到了小池发出的律师函，要求乔女士支付下一期租金，且需3日内配合办理物业交割，并称乔女士应当承担违约责任。
租客起诉房东 房东提出反诉 “谁违约”成争议焦点
经法庭询问，乔女士陈述其于2021年5月22日向物业、管家交付钥匙，但均被拒收，故其于6月1日向小池邮寄交付。乔女士气不过，认为正是因为小池拒不履行配合办理她子女的入学手续，导致孩子无法获得该学区学位，将小池诉至法院。小池一审提出反诉，要求乔女士支付租金及提前退租的违约金。
一审法院认为，乔女士签署租赁合同的目的有二：一是小池将涉案房屋的使用权交付乔女士，二是配合乔女士子女办理上学事宜，即小池予以配合提供相关材料。合同履行过程中，小池拒绝履行第二项合同目的所涉义务，构成根本违约，乔女士据此享有合同解除权，合同于小池签收乔女士发送的律师函当日解除。乔女士于2021年5月17日腾退房屋，小池应退还其多交纳的租金、押金，并支付其相当于两个月租金标准的违约金。一审判决后，小池不服提出上诉，要求乔女士支付17000元押金。
二审法院认为，二审争议焦点在于究竟何方违约及应支付违约金的数额。小池虽主张涉案合同第十二条手写部分系中介人员擅自添加、对其无约束力，但其在一审中认可该部分系中介人员书写，且经询问后仍未提交其持有的合同原件予以反证，可以认定小池对该特别条款应系明知且认可。鉴于涉案合同对小池应配合乔女士子女办理上学事宜进行了明确约定，而小池在合同履行过程中又明确拒绝履行该义务，造成乔女士合同目的无法实现，显属根本违约，应承担相应的违约责任。一审法院依据涉案合同约定、当事人的过错程度等因素认定小池应退还乔女士押金，并赔偿相当于两个月租金标准的违约金，具有事实及法律依据，应当依法予以维持。小池提出的要求乔女士赔偿违约金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，故不予支持。
法官：建议在学区房租赁合同条款中对出租人的配合义务加以细化
通常来说，居住性房屋租赁合同之合同目的在于出租人为承租人提供适租房屋，满足其居住需求，但在学区房租赁的特殊语境下，承租人签署合同往往伴随出租人协助办理子女入学事宜的合理期待及意思表示。
根据北京市关于非本市户籍适龄儿童少年接受义务教育相关规定的政策要求，承租人子女想要办理入学，需要出租人配合提交房产证、身份证复印件等材料。因此，若承租人在与出租人签署合同时在条款中明确约定要求出租人配合提供资料等相关事宜，则视为对于出租人的配合义务达成了合意，系双方的真实意思表示，属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
法院在认定合同目的时亦会尊重当事人的意思自洽，将该约定纳入出租人的违约行为是否导致合同目的无法实现的考量范围。在租赁合同的履行期间，若出租人拒绝配合提供相应资料，导致承租人无法为其子女办理入学手续，根据双方合同约定，出租人即构成根本违约，应承担相应的违约责任。承租人据此享有法定解除权，可以单方解除合同并要求出租人进行赔偿，具体赔偿金额则需结合租赁合同中的约定进行具体认定。
法官提示，合同条款作为当事人的真实意思表示，具有法律拘束力，一旦签署，当事人即应自觉按约履行合同义务。出租人许诺提供有关资料后，应当诚信履行，否则承租人出于对出租人协助子女办理入学的合理期待就会落空，进而导致合同目的无法实现。
对于学区房租赁的特殊情形，由于出租人的违约成本并未因不协助承租人办理子女入学事宜而加重，导致实践中很多出租人在订立合同时允诺但又事后反悔，承租人利益受损。因此，法规建议双方当事人在合同条款中对出租人的配合义务加以细化，如出租人有义务按照承租人要求，提供相关入学政策中规定的材料、提供的时间等，而非简单约定出租人应当对承租人办理子女入学事宜予以配合，从而避免未来产生纠纷时对是否构成违约难以准确认定。
从平衡双方利益角度出发，对出租人来说，不宜直接在合同中保证承租人子女一定能够取得入学资格，毕竟学区学位存在一定的政策调整风险，合同义务过高将加重潜在的违约风险；对承租人而言，则应当在遵循合同自由原则的前提下尽量细化出租人的合同义务，并明确出租人拒不配合情形下的违约责任，如要求支付一定数额的违约金等，从而加大出租人的违约成本，倒逼其按照合同约定履行义务，最大化保障承租人的利益，从而实现订立合同的根本目的。
文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/朱葳
校对/熊伟
