楼市去库压力较大:典型城市消化周期超过2014年高点
中国证券报 2023-03-22 11:30

当前,楼市去库压力较大,从最新市场监测数据看,虽然近期楼市回暖,但在前期积压需求进一步释放后,3月份以来,重点城市新房访盘量有所回落,楼市成交小幅下降。3月17日,央行宣布于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点,预计释放中长期流动性约5500亿元。专家在接受中国经济时报记者采访时表示,降准有望在一定程度上缓和市场成交规模下行趋势。

虽然此次央行宣布降准并非专门针对房地产市场,但专家表示,从降准的影响来看,一方面,降准为市场提供了更多中长期资金,增加了资金流动性,有利于降低资金成本,推动宏观经济稳步恢复;另一方面,对房地产市场亦将产生利好,宏观经济持续修复有利于带动房地产市场趋稳,同时购房者、企业端的合理资金需求也有望得到更好地支持,稳定市场预期。

易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示,2022年,楼市经历了深度调整,行业投资、施工、新开工等各项指标均出现较大回调,其中新房成交同比下降27%,库存去化压力急剧攀升。在此背景下,全年土地成交更是出现了深度调整,土地购置面积同比下降53%。

根据克而瑞研究中心数据,2022年,开发商领取销售许可证的速度放缓,新推项目减少,使整体狭义库存假性回落,成交低迷下,整体狭义、广义消化周期均显著上行。2022年末全国住宅竣工未售面积2.7亿平方米,同比上升18%,创近5年来新高。

丁祖昱告诉记者,2022年末,50个典型城市消化周期增至20个月,同比增长60%,突破了18个月的警戒线,已经超过了2014年的高点。

“市场预期修复和库存压力缓解,均需要经历由点至面的长期过程。对2023年的市场走向,需要土地市场、新房市场、二手房市场三方面形成修复预期的合力。”丁祖昱说。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示,从房地产市场行情来看,在前期积压需求进一步释放后,3月以来,重点城市新房访盘量已有所回落。根据中指监测,3月的前两周,重点50城商品住宅成交面积环比持续小幅下降,但绝对规模仍在相对高位,预计3月下半月,新房成交规模或延续下行态势。不过,本次降准有望在一定程度上缓和市场成交规模的下行趋势。

“2023年年初,监管部门频繁落地房地产支持政策。1月底以来,伴随着积压需求快速释放、前期政策效果进一步显现等,重点城市购房情绪提升,房地产市场活跃度回升,带动全国商品房销售规模同比降幅收窄。整体来看,今年以来房地产市场好转更多表现为热点城市市场的修复,全国市场尚未企稳。”陈文静对中国经济时报记者表示。

丁祖昱认为,从国家统计局公布的数据来看,1-2月国民经济整体向好,经济循环加快,需求逐步恢复,经济运行企稳回升。与此同时,房地产市场筑底趋稳明显,主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。

诸葛研究院负责人王小嫱对中国经济时报记者表示,整体来看,本轮市场回暖来势汹汹,多城楼市春意盎然,小阳春提前到来,预计3月份成交规模仍居高位,但二季度市场热度是否能够持续还是未知数,目前来看动力不足。

在王小嫱看来,这主要是由于两方面原因:一方面热度由刚需撑起,刚需规模具有局限性;另一方面二手房的供应规模远大于成交规模,市场热度能否持续取决于改善性需求的释放规模,而改善性需求的释放则更依赖于政策的支持,如降低二套房的购房门槛。楼市未来走向还须进一步观察。

编辑/樊宏伟

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