昌平新龙城小区

二手房市场是楼市的“晴雨表”。节后，不少地区都传出房地产市场回暖的消息，作为一线城市的北京，二手房成交量尤其引人瞩目，每逢周末两天的成交量常常突破1000套。

“上午刚去大厅帮业主完成过户，紧接着下午又有客户面签，傍晚还有预约来访看房。”负责朝阳太阳宫板块的房产中介林峰（化名）表示。这是他周中行程被安排得满满当当的一天，也是当下北京二手房市场不断升温的一个缩影。

从北青地产的走访来看，尽管近期二手房成交量有所上涨，带动楼市热度回归，但也并不是针对所有小区均适用，且成交价并未随之大幅上升，整体表现相对平稳。此外，本轮成交涨幅主要以刚需上车置业以及教育需求置换为主，而高端改善置业依旧处于稳定成交的状态。

二手房日成交超500套，谁在购买？

望京澳洲康都小区

“只说澳洲康都，我们门店2月份起就已经卖出去了12套房源，工作日五天的带看量更是不少于25组客户。”负责朝阳望京区域的房产经纪人张磊（化名）表示。据悉，澳洲康都是望京板块成交量常年处于前五的社区，在售户型两居室占比49%。

谈及市场热度，张磊表示近期确实有明显提升，许多年前就有关注的客户购房意愿也在增强。

不止朝阳望京，昌平回龙观板块同样迎来带看热潮。以新龙城作为负责小区的房产经纪人刘晶晶（化名）透露，节后带看量、线上询问度都在增多，并且因为新龙城整体5期体量大有6700多户，前几年积压的房源也在得到释放，月成交量可以达到20几套。

同时，住建委公布的二手房网签量数据也进一步印证中介表述的楼市回暖迹象。截至2月22日，北京二手住宅成交10687套，成功突破万套。值得一提的是，就在上周（2月13日-2月19日）北京二手住宅成交3761套，平均算下来日成交量约达537套。

“就上周单周情况来看，二手房成交量就创下了近20周的新高，预计本月的成交量很有可能突破1.3万套。”58安居客研究院副院长李震预言。

二手房日成交量超过500套，这就不禁令人好奇，究竟是谁或什么群体在购买呢？

根据北青地产调研发现，当前二手房市场成交主要以刚需上车群体为主，多个热门区域成交榜单中的小区性价比较高，并且在售的两居室占比较重，总价相对而言较低。此外，还有部分教育需求置换，以望京板块的澳洲康都小区为例，直线200米便是北京市陈经纶分校小学部。

李震解释道，2023年北京的入学人口刷新了历史记录。按照时间节点来倒推，九月份入学，五月份开始信息采集，所以很多需求从现在就开始进场了，这也是目前促使教育刚需、教育改善的二手房成交的主要动力之一。

太阳宫人大附

相较而言，位于朝阳太阳宫板块的火星园，两居室总价在1300万左右的成交量，还保持在较为稳定的每月3套左右的范围中。“这是因为火星园对应人大附有9年的上学时间，也就不难理解小区出售的房源偏少，成交周期被拉长。”太阳宫区域房产经纪人林峰指出。

回暖后变化：成交节奏加快 议价空间收窄

“目前，挂牌业主的心态发生了变化，他们对于上月同户型面积的成交价并不认可，预期房价普遍有所上浮，以一套成交价700万的三居室为例，可能会上涨到720万才可能符合现在业主的心理预期。”深耕昌平区域8年的房产经纪人刘晶晶坦言。此外，北青地产了解到，不少业主还纷纷要求平台上调在售挂牌价。

“不过，这是市场正常波动，而且现在成交价比较稳定，并不会随着成交量大幅上涨，只会小幅微升。那些挂牌价过高于市场成交价基准的房源，对应的带看次数会受到影响。”刘晶晶进一步补充。

不可否认的是，楼市回暖之后，购房人的成交节奏明显加快，“之前需要三个月才能敲定的房源，现在一个月基本上都可以完成。”望京房产经纪人张磊表示。随之而来，在价格方面，挂牌业主和购房人之间的议价空间正在逐渐收窄。

太阳宫火星园在售房源

多个二手房小区的房产中介对北青地产一致表示，目前在售房源的挂牌价大概有5-30万的议价空间。此外，议价空间还取决于业主对成交周期的迫切程度，以及购房人相应的资金到位程度。

“从麦田所覆盖的楼盘看，2023年1月二手房挂牌价和2022年12月相比维持不变，2023年2月份挂牌价微涨0.1%，属于正常范畴。”麦田房产分析师表示，目前在售房源充足，买卖双方心态比较稳定。

连环单佣金折扣、个税减免有利于促进交易

事实上，目前对于二手房出台的优惠政策也促进了市场交易。去年，北京提出“满足合理的改善性住房需求”，同时试行“连环单”业务、给予卖一买一个税优惠，表现出对改善性需求的适度支持，并增加了现住房源挂出市场的可能性。

据悉，2022年9月，北京开始试行存量房交易“连环单”业务并行办理，缩短房产交易时间。在此基础上，不少房产中介机构也顺势推出连环单佣金折扣的优惠。

以链家为例，一般而言的佣金为2.7%，针对在链家完成换房业务的客户，佣金低至2.35%。我爱我家也有换房客户可享受佣金7折优惠的活动。

另外，此前财政部、税务总局发布通告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

北青地产了解到，卖一买一个税优惠政策出台后，许多不是“满五唯一”的房子也开始出现在在售房源之中，其中产生的个税由业主承担，还可以略微增加房源价值。后续业主在今年年底前购买的房子，若价格更高，之前缴纳的个税可实现全额退还。

市场预期回升 “早阳春”是买房好时机吗？

今年2月来看，北京二手房成交量同环比上涨是共识。但值得一提的是，“2月份同环比的数据可参考意义并没有那么大，因为这两个月份都有可能覆盖了春节假期，相关数据其实是受到了一定量的客观因素影响的。”李震如是说。

我们可以参考的，其实是春节后一段周期内的市场热度。去年北京二手房的单月成交峰值出现在3月份，月成交量超过1.7万套，而且全年客户成交周期最短的月份也是出现在3月份。

李震指出，按照春节假期后的周期来看，其实今年目前的节点和去年的三月份其实是差不多的；叠加今年和去年的防疫政策发生了根本性转变，所以，当下同比的市场热度还是略有欠缺。但可以肯定的是，目前购房者和售房者的预期都有所回升。

“从供给端来看，虽然房源的议价空间在减少，但需求端的成交节奏却在不断加快，买卖双方对于市场的预期基本能够‘对齐’，循环呈现‘健康且正向’的特点，所以未来市场或将在价格维稳的基础上保持缓步上涨的节奏。”

那么，对于购房人群而言，现在是买房的好时机吗？李震表示，当下包括“连环单”在内的一系列楼市宽松向政策频出，利率也维持在相对的低点，叠加目前市场明确的稳中上扬趋势，现在的“早阳春”节点不失为一个出手时机。

文/宋欣

编辑/宋欣