2月8日，首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(基金简称：嘉实京东仓储基础设施REIT，场内简称：京东仓储)正式在上海证券交易所上市。

作为国内首只民企仓储物流公募REIT，嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期备受认可，计划募集总额17.57亿元，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，公众配售比例为0.46%。

公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT采取封闭式运作，场内份额可以参与上市交易，场外份额持有人将基金份额转托管至场内，即可参与场内交易，该项业务自1月16日起已开通。

嘉实京东仓储基础设施REIT由公募头部嘉实基金和民企龙头京东强强联合，项目原始权益人控股股东和实际控制人为京东集团，系民营企业的龙头代表，2021年营业收入位居民营企业500强首位。

从底层资产看，嘉实京东仓储基础设施REIT初始投资的项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目，分别为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。其中“亚洲一号”是代表国内规模及自动化最高水平的现代化智能物流项目，为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储（简称“高标仓”）。相比普通物流仓储，高标仓具有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化等技术和物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等效用。 

三个项目均位于关键物流集聚区，辐射范围广，历史运营情况良好，能够有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。凭借区位优势、高标仓品质等核心竞争力在过去两年并未受到疫情冲击，反而呈现上升趋势，出租率均达到了100％，近3年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正。且京东物流自租的租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。

业内人士表示，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

作为最早一批建立专门REITs研究和投资团队的基金公司，嘉实基金构建了完善的REITs投研体系，并设立基础设施基金投资管理部，在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等基础设施行业领域均配备专门行业研究员，积极开发推进更多创新性REITs项目，丰富REITs产品线。据统计，嘉实累计发行管理的ABS和类REITs产品超20单，发行规模超400亿。

文/金仁甫

编辑/范辉