2022年12月，受到疫情等综合因素影响，北京二手房市场交易陷入冰点。

根据北京住建委官网数据统计，12月北京二手房成交8773套，环比上月减少18.4%，同比下滑43.2%。麦田房产数据显示，12月实际成交量和带看量跟上月相比下滑明显。

告别市场环境急剧变化的2022年，迎来了2023年，也迎来了全面复工复产，以及从疫情影响中走出来新的变化。

业内人士分析认为，“随着阳康”客户在陆续出动看房，预计11月和12月积压的购房需求会逐步释放，抛开春节假期因素影响，1月北京二手房成交量会迎来明显反弹。

12月议价空间年内最大 下旬市场有所回暖

2022年四季度，北京二手房市场成交量持续走低。贝壳找房平台二手房挂牌量超过10万套，达到了高峰。

一般而言，北京二手房单月成交量1.5万套是观察市场变化的重要指标，成交量在1.5万套左右市场整体稳定，明显高于或低于1.5万套，则市场会逐步转热或转冷，也可能会带来房价变动。低于1万套则市场交易进入冰点。

“12月北京二手房成交下滑，原因在于房屋交易活动因疫情影响，并不是市场本身需求的下降。进入12月下旬以后，北京二手房市场的活跃度回暖明显。”麦田房产分析师分析认为，12月下旬的带看量和中旬相比增加了两倍，当前，北京正从疫情的影响中迅速恢复，预计11月和12月积压的购房需求将会逐步释放，抛开春节假期因素的影响，1月北京二手房成交量会迎来明显反弹。现在北京二手房挂牌量依旧维持在高位，价格预计会以稳定为主，不会出现明显的大起大落。

同时，成交的放缓使得一些急于出售的业主价格让步更加明显，根据麦田房产数据统计，12月二手房议价空间和上月相比扩大0.19个百分点，议价空间达到年内最大。因疫情影响二手房去化变慢，在售房源增多，一些房源谈价空间变大，对于购房者来说，年前不失为一个购房的好时机。

北京链家研究院分析师冷会告诉北青地产，受疫情影响，本月主要城区成交均价均有小幅下滑。疫情期间成交案例多为业主急售房源，其挂牌价格本就接近市场价，个别房源又有较大的议价空间，因此导致主要区域成交均价均有小幅下滑。

年底降价换房 充足房源等待“阳康”客户

购房人于非（化名）看房看了1年多，从选区域到选小区再到看市场行情变化，直到最近，觉得时机已经成熟，看中的小区房源价格也有所松动。决定把自己2套小房子挂出卖掉，换一套大一点的三居室。

真正进入卖房状态后，于非便发现，想真的成交降价最有效，为了置换成功，于非主动把其中一套正在托管出租的房子提前跟租户解约，把房子收回来，并下调了2套房的挂牌价，3周左右就把2套房都卖掉了。

与此同时，于非抓紧在看中的小区丰台青塔天鸿美域里锁定房源，而仔细盘算了一下，于非看中的房子比实际预算高出了10%，虽然差价较大，但是房主也需要置换，卖房意愿较为急切。

“经过3小时的谈判，业主在自己让步后的价格基础上又降了6%左右。”丰台区青塔天鸿美域店商圈经理赵娜表示，业主虽然卖的比预期低不少，但也能尽快置换，最终双方交易均比较满意。

据了解，12月，关注度较高的海淀万柳板块共成交14套房源，相比较以往月份，成交量也下降明显。从成交价格来看，碧海云天、蜂鸟家园、康桥水郡等小区普遍成交价格低于挂牌价格等5%、6%左右。以阳春光华一套126平米三居室为例，业主挂牌价为1780万元，实际成交价格为1690万元，价差5%，议价90万元。

事实上，近期政策面利好不断也在给市场恢复注入新的信心，包括北京公积金可以申请按月领取，房贷利率继续下调等。部分购房者看好年后市场的行情，所以想在春节前定下合适的房子。

房天下研究院数据显示，1月第一周从户型关注度来看，两居是网友最为关注的户型，搜索占比为36.47%，其次为三居占比为30.47%，一居搜索占比为11.09%。北京各区县搜索排名中，前三甲是朝阳、海淀、丰台。榜首的朝阳搜索占比为74.05%。

“从现在客户情况来看，部分已经卖房的置换人群买房需求急迫度高，房子还没卖的业主大多持观望态度，需要业主给出8-10个月的长付款周期才会订房。大多数刚需类客户购买意向强，目前可售房源充足，购房心理并不急迫。有部分客户年前如果有价钱特别合适等也会考虑，心理价位相比上月成交价格有所下降。”赵娜告诉北青地产，业主方面比较看好年后的市场，但同时觉得现阶段想卖个好价钱不太现实，成交的房源一般都是业主有急用钱需求的。

赵娜表示，预计明年1月份大多数“阳康”的客户会陆续出来看房，有价钱合适的会选择预定或购买，所以市场成交量会有所回升，但可售房源充足，客户选择比较多，成交价格短期内会和本月持平。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦