2021年实施以来，郑州市集中供地市场溢价率整体保持下降趋势，目前已连续两批次未现溢价地块。

日前，郑州市2022年第三批次集中供地落幕，供应的23宗地块最终流拍3宗，另20宗全部底价成交，共收金114.83亿元，总成交出让面积849836平方米，总成交规划建筑面积2318687平方米，平均成交楼面价为4952元/平方米。

除整体溢价率连续下降外，郑州市集中供地中平台公司拿地占比也保持逐批次上升趋势，此次这一占比已达100%。同时，今年以来郑州市三轮集中供地供应规模虽整体呈现递增趋势，但供应地块以城中村改造项目用地、合村并城改造项目用地为主，公开出让地块供应量反而呈下降趋势。

“郑州市集中供地中平台公司拿地占比逐批次增加，此次城投拿地占比100%，预计未来‘合作开发’大概率成为当地楼市的主要模式。”克而瑞相关分析人士指出，在城投欠缺开发经验的情况下，“合作开发”大概率成为郑州市未来楼市的主要模式。

再度零溢价

2021年以来，郑州市集中供地市场溢价率几乎保持逐批次下降趋势，仅今年首批次出现一定波动，但后续两轮未能保持，均以零溢价收场。

相关数据显示，2021年郑州市三批次集中供地市场溢价率分别为10.7%、1.6%和0.4%，后两批次下降明显；平均成交楼面价也呈逐批次下降趋势，各批次分别为5653元/平方米、4884元/平方米和4159元/平方米；同时，除首批次未有流拍，后续两批次流拍率分别为17%与28%，流拍率也逐批走高。

这一趋势在今年首批次得以逆转，整体溢价率提升至1.9%，平均成交楼面价也回升至5163元/平方米，几乎与去年首批次平均楼面价相当，并且无土地流拍。

“郑州市在今年首批次供地正式挂牌前动作频繁，不仅试行了土地出让预申请机制，还在‘稳地产十九条’中提出了降低土拍保证金比例、允许土地价款分期缴纳等相关措施。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，通过预申请机制可摸底房企的拿地意愿，能有效减少土地流拍现象的发生，降低土拍保证金比例及允许土地价款分期缴纳等措施则有利于减轻房企拿地压力，提振房企拿地积极性，多重利好因素影响下，今年郑州市首批次集中供地进一步趋稳。

不过，相应趋势并未延续，今年二三批次再未出现溢价地块，且均有地块终止出让或流拍。其中，第二批次供地17宗，3宗终止出让，14宗全部底价成交；第三批次供地23宗，最终3宗流拍，20宗底价成交。

“从成交结果来看，此次供地延续了二批次的‘结果’，全程无水花，无一宗溢价。”中指研究院方面指出，郑州市此次集中供地再度未现溢价地块，且成交地块全部由郑州当地房企和平台公司以底价摘得。

平台公司拿地占比持续提升

实际上，平台公司拿地占比逐批提升已成为近两年郑州市集中供地的一大特征。

克而瑞数据显示，2021年郑州市三轮集中供地中，平台公司拿地数量占比分别为16%、58%和66%；今年三轮集中供地相关占比则分别为53%、86%和100%。

“在城投欠缺开发经验的情况下，‘合作开发’大概率成为郑州楼市的主要模式。”克而瑞相关分析人士指出，近两年在郑州的宅地成交中，平台公司拿地面积占总成交量比例已近八成，预计未来入市的大概率将是平台开发+品牌房企代建项目。

从供应情况看，今年以来郑州市三轮集中供地供应规模整体呈上升趋势，各批次分别供地995亩、1216亩和1712亩；但供应地块以城中村改造项目用地、合村并城改造项目用地为主，公开出让地块供应量反而呈下降趋势，各批次分别供应5宗、6宗和3宗公开出让地块。

值得注意的是，郑州市今年的集中供地次数已由三轮增至四轮，但业内分析认为，在供求双降背景下，今年三批次集中供地结束后，预计今年郑州市的涉宅用地供应已基本收尾。

“郑州市集中供地批次‘由三变四’，本意是为了增加企业拿地的机会，而从此次集中供地成交结果来看，企业资金尚不充裕，集中力量保交付，拿地意向暂不积极。”克而瑞方面分析指出，郑州市12月底的土拍均为商业用地，预判今年郑州市的宅地供应已基本收尾。有数据显示，今年郑州市前三批次集中供地共计成交3208.64亩，相比去年下降24%。

编辑/张郁唯