租住房间内人数过多、房屋内甲醛等有毒物质含量超标，入住没几天，房东就违约还不退还租房押金……近年来，房屋租赁市场出现的各种问题，不仅损害承租者的合法权益，也影响着行业的健康发展。

继今年9月《北京市住房租赁条例》正式实施后，《上海市住房租赁条例（草案）》也于近日向社会公开征求意见。业内人士表示，大城市陆续出台规范住房租赁市场的地方性法规，预计将有更多城市跟进。随着我国住房租赁市场的不断规范和健康发展，“租购并举”的制度设计正驶入快车道。

《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁市场的地方性法规。与北京类似，条例对住房租赁价格管理、规模化租赁管理、租赁资金监管等方面都做了相关规定。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰参与了该条例立法阶段的论证和讨论。他对中国之声表示，这部拟出台的地方性法规，在保护租客权益方面有诸多亮点。

陈越峰表示：“首先，包括租金、租期调整、租金价格干预，从保护租客的角度，在尊重合同的基础上，引入适当有限和有效的政府干预；第二，租赁合同的登记备案，虽然不影响合同效力，但是通过鼓励备案，便于事中事后的监管；第三，对出租房屋的房源信息要做校验，确保房源的真实性，避免出现虚假宣传或者发布虚假信息的情形。”

记者注意到，《上海市住房租赁条例（草案）》加大了对个人“二房东”的监管力度，对发布房源信息的网络信息平台经营者提出了一系列要求。对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，也提出包括从业人员实名从业、实行合同网签、资金监管等多项要求。

陈越峰对记者表示，对长租公寓的资金监管，也是该条例立法阶段讨论较多的亮点之一。

他指出：“现在长租房广泛出现，特别是有些大公司，他们进入这个市场之后，就变成平台租赁了，不是原来民事主体之间订立合同。这样一来，资金的风险就比以前大了。资金监管是一个广泛存在的比较难的问题，一旦遇到事，平台跑路了，就很难追回，资金规模都很大，这是一个非常重要的消费者权益保护的问题。资金监管包括押金，还有租金的部分。租赁平台有时候还会把互联网金融引进来，这就更加要有一个妥当的监管。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京和上海的这两部地方性法规，既有相似之处，也有不同的具体特点，但都回应了当下住房租赁市场老百姓普遍关注的热点问题。“都已经把当前市场上一些热点问题、老百姓关注比较多的问题写入到这个文件中，包括对租金贷的回应。上海也有一些新的内容，比如公共卫生事件下租客的权益保障等。”

严跃进还表示，北京、上海通过地方立法对住房租赁市场予以规范，对其他大城市将起到示范作用，预计会有更多城市出台类似法规。

多位业内人士也对记者表示，住房租赁市场越是发展，越需要进行规范。北京、上海立法规范住房租赁市场，是住房租赁在解决大城市居住问题日益发挥重要作用的体现。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着住房租赁市场的规范，房地产市场正在向“租购并举”过渡。“越来越多的年轻人对于过去传统的买房观念已经有了一些变化，特别是越来越多的‘90后’‘00后’在考虑选择长期租房。我们也看到很多企业也在大力建设长租房，整个市场肯定是在向好的方向发展。”

长期以来，无论是从住房供给的角度，还是人们的传统观念中，重购买轻租赁都是我国住房市场的一大特征。党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。“租购并举”写进党的二十大报告，表明过去几年住房租赁解决居住问题的重要性凸显。租购并举的发展离不开租购同权。

张大伟分析认为：“如果能在一系列的政策帮助下达到租购同权，租房也可以享受到这些公共权益，整个租赁市场的发展肯定会很稳定。我们看到很多政策方向也都在努力，而且有城市已出台一些积极举措，包括北京、上海都是值得全国其他城市学习的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多地正在大力推进的保障性租赁住房建设，将是年轻人扎根城市的依靠。“如果从现在市场上的长租公寓来讲，我认为它只是一个小众产品。因为长租公寓的租金太高了，它对新市民和年轻人的作用没那么大。低租金小户型的保障性租赁住房才是新市民、年轻人扎根城市的依靠。”

值得注意的是，国家有关部门从不同角度都在积极推进租购同权。目前，已有多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。

11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。该基金还将与多地合作设立地方子基金，引导更多资金投入住房租赁市场。出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房，也没有租赁廉租房资格的新市民群体，房租价格将低于周边平均租价10%左右。

业内人士表示，这将增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，有利于我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。中原地产首席分析师张大伟也表示：“咱们国家房地产市场的调控越来越科学化，在这个基础上，租购并举是房地产长效调控机制里面的一个重要环节。”

编辑/张郁唯