济南东部区域土拍成热点。

在楼市迎来回暖迹象的当下,济南土拍市场自去年楼市出现下行趋势后,首次出现触发最高限价的现象。土地市场是否迎来了新的温度?封顶销售对拿地房企来说是否会成为负担?记者进行了采访。

地方开发商活跃

进军省会“深耕”

从本次土拍的情况看,传统的“大开发商”如万科、龙湖等并未拿地,而像临沂、德州、泰安、济宁等省内地方性开发商在济非常活跃。来自济宁的瑞马除以51000万元底价摘得水屯路地块外,还参与了唐冶A5地块和市委党校地块的竞拍。据悉,瑞马自去年就已在济南张马片区和土屋路相继拿地,此次进驻天桥区,有打算“深耕”济南趋势。

与此同时,临沂彤润、济南银丰、东营鑫都、烟台金象泰也都参与了市委党校地块竞价,地方性企业数量占该地块竞价企业的六成多。

业内某资深人士解释,在济积极拿地的房企多为当地规模最靠前的优质房企,它们在当地的发展在达到一定水平后,势必走出当地,进军省会,找到新的发展平台,寻求新的增长。“以德州东海地产为例,此前在济只是有项目,现阶段正逐步把公司总部搬到济南。”该人士介绍,而且这些房企进军济南也是看好济南市场。

本次土拍,政府平台拿地成为主流也是一大现象。记者梳理,本次土拍的18宗地块中,有12宗地块的拿地企业为平台公司,占总拿地的6成多。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明介绍,平台公司拿地积极性高,一方面是因为部分地块由它们自身熟化,只有自己拿地才能让公司损失最少。“拿地与项目开发是两件事,未来开发商还可和平台公司合作进行项目开发。”

某全国性房企土地投拓部门相关负责人透露,本次集中出让土地,优质地块较少,且与开发时间不匹配。“现在拿地,预计最快年底可入市,但年底并不是销售旺季,因此积极性较差。”该负责人解释,他们公司更看好济南土地市场的第四次集中出让。

触发最高限价封顶再卖

热度背后有算盘

在本次土拍中,虽然旅游路以北、玉岭山以南市委党校地块,唐冶片区文苑街以南的A5地块两宗地都触发了最高限价,最高溢价率均为14.9%,但溢价率并不高。这与济南去年执行住宅用地“两集中”供应后,在第二次集中土拍前下调了地块最高限价有关。

彼时,全国22个热点城市,住宅用地设定的最高限价溢价率不超15％。此外,执行“两集中”供地后,达到最高限价后的竞价条件,也不再以竞配建数量多者得地,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。济南在去年先后将摇号、竞品质竞建设进度纳入土拍政策工具箱中,这也使得封顶销售有可能再次在土拍中出现。

此前在济南执行最高限价之前,2017年楼市过热时,作为最严楼市调控政策之一,济南提出土地出让溢价率和预售许可挂钩:居住用地溢价率达100%以上(含)项目主体结构完工后方可申请办商品房预售许可;溢价率达150%以上(含)的项目竣工验收通过后方可申请办预售许可。那时,长清和章丘的土拍中,多个地块溢价率超150%,出现了现房销售的情况。

相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞配建,竞品质和建设进度虽然也会增加开发商的建设成本,但业内人士认为,这一条件仍符合目前楼市需求,从地块受追捧程度看,本身也有利可图。

除此之外,拿地的两家企业本身的楼盘项目接近销售尾声,急需新地块进行开发经营。许传明介绍,市委党校地块与唐冶A5地块吸引开发商竞价的原因,从地块竞价条件看,该地块竞买门槛低,根据挂牌文件,两地块仅需要配建社区综合服务设施和教育设施就可参与竞价；地块面积小,所需总金额也小,房企的可参与性强,“而且两地块周边配套已成熟,有利于后期销售,因此开发商积极拿地”。

业内某资深人士解释,两地块虽有溢价,但溢价率并不高,属于正常市场波动。“唐冶片区房价,经过多年的调整,价格已十分透明,新房均价在1.6万—1.7万元,而两地块楼面价在7000多元/平方米,未来售卖时一定是有利润可赚。”

封顶销售有积极作用

多地出“竞品质”新规

此次土拍是济南自2021年10月实行触达地块最高限价后,竞品质和建设进度政策以来,首次触发最高限价并达到最高品质及建设进度要求的一场土拍。

据了解,“限地价竞建筑品质和建设进度”有9个环节,依次为:商品住宅建筑二星级绿色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑满足二星级绿色建筑要求；商品住宅建筑三星级绿色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求;达到建筑单体地上总层数的20%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的40%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的60%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的80%后办理商品住宅预售许可手续;建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续。

“建筑单体封顶后办理预售许可证,烂尾的可能性更小,是‘保交楼’的一种尝试,对资金链稳健的房企来说,也将成为竞争的优势。”业内人士介绍,此前,全国部分城市出现了房主因开发商停工或烂尾停止还贷的情况,楼市风险和信心再次被购房者重视。而当前情况,封顶销售反而对开发商销售是一种加码,能够减少购房者担忧情绪,促进楼盘销售,这对楼盘销售起到积极作用,并且三星级绿色建筑也是未来高品质住宅的发展方向。

济南并不是个例,早在2021年5月以来,全国先后有北京、成都、苏州、南京、杭州等城市陆续出台了不同程度的“竞品质”新规,如杭州推出10宗“竞品质”试点地块,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品；青岛则提出建设绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑等,引导市场从价格竞争向质量竞争优化,从土地供应端提升建筑品质,促进城市建设高质量发展。

编辑/刘洋-广厦