2022年过半，全国多地政策宽松，各地楼市出现分化，房企也受到了不同程度的影响。可以看到，这轮地产调整中，国企持续拿地，同时加强融资及销售能力，而民企由于以往依赖的高周转模式受到冲击，销售和融资环境则更为艰难，不断有房企濒临暴雷风险。

但从5月开始，一系列鼓励地产民营企业的政策陆续出台，6月19日人民日报也发文称民营企业发展面临新的压力和挑战，主张引金融“活水”为民营企业增活力，这对于助力民营企业克服眼前困难、实现更好发展，具有十分积极的意义。业内人士预计，随着房企融资渠道趋于稳定，三四季度销售将回温，而优质的房地产民企依然是市场不可或缺的中坚力量。

政策护盘 民营房企发债窗口开启

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营企业被评为示范房企，随后各企业陆续发行人民币债券，合计发债规模为20亿元。对此，业内分析人士表示，龙湖素来被视为民企稳健经营的标杆，碧桂园深耕全国多个区域，多年稳居房企业绩榜首，美的置业作为稳健型民企也可圈可点。

据中指研究院统计，2021下半年以来，多家民营房企出现违约事件，民营房企融资难度大幅提升。2022年1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%，其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%，民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%，融资力度较弱。同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足五成。不难看出，选择这三家房企作为示范房企对增加民企信心将大有助益，而民企发债窗口或由此开启。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，当前民营房企融资艰难，亟待修复。“碧桂园、龙湖、美的置业均为当前房地产行业的头部民企，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。这三家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好的示范带动效应，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。”

据了解，近期穆迪对碧桂园主动降低债务杠杆予以肯定。报告称， “碧桂园主动缩降业务规模、良好的流动性，能推动未来 6-12 个月债务的下降，部分缓和了对财务灵活性降低的担忧。”

同时，穆迪表示，碧桂园截至去年12月底拥有账面非受限制现金1470 亿元人民币，加上后期的销售回笼资金，将足以覆盖公司到期债务，包括总额约13 亿美元的两笔境外优先票据，和总额约为 291亿人民币、将于 2023 年底到期或可回售的境内债券。

供需两端纾困 行业将逐渐恢复基本面

今年全球经济形势复杂严峻，国内受到疫情影响，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力。

克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，单月业绩同比降幅仍保持在较高水平。累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

可以看到，该组数据中，碧桂园总业绩仍保持领先，目标完成率目前也保持高位达33%，在诸多企业的横向比较中，其市场占有率及销售能力优势较为明显。

另外，越秀地产的业绩同比降幅仅为15.5%，销售业绩排名较去年同期提升26个名次，逆势上升。

克而瑞分析指出，房地产行业从去杠杆到稳杠杆，全面落实政治局会议的两个“坚持”。而在放松政策不断加码后，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。

申万宏源研究报告分析认为，近期，房贷连续降息，高能级城市限购逐步放开，并叠加政府推信用保护工具支持民企发债，显示目前政策基调正由托而不举向积极支持转变，预计供需两端政策都有更大放松空间，并预计行业基本面也将逐步恢复。

此外，从中长期来看，申万宏源认为中国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。故维持房地产板块“看好”评级，H股推荐碧桂园等6家房企。

文/张郁唯

编辑/张郁唯