房地产市场出现一些积极变化，虽然5月同比数据仍相对偏弱，但在稳楼市政策作用下，环比数据已出现回暖迹象。
近日，国家统计局发布了2022年1-5月份全国房地产开发投资相关数据。值得注意的是，5月房地产数据环比出现好转。5月单月，房地产开发投资以及销售数据均出现环比增长。其中，房地产开发投资单月环比增长14%，商品房销售面积则单月环比增长25.8%。
第一财经记者采访了解到，简单根据同比数据判断市场形势存在误区。2021年上半年销售、投资均为历史最高，2021年7月起，数据较上半年降幅较大，基数效应下同比数据容易出现较大波动。
环比数据明显好转
国家统计局数据显示，2022年前5月，房地产市场主要指标仍呈现下跌状态。其中，房地产开发投资同比下降4.0%，房屋新开工面积同比下降30.6%，商品房销售面积和销售额分别同比下降23.6%和31.5%。
不过，环比数据则明显好转，市场回暖迹象显现：商品房销售降幅收窄，新开工意愿有所增加。
数据显示，房地产开发投资5月环比增长14%，商品房销售面积则单月环比增长25.8%，销售金额环比增速为30%。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，1-5月房地产销售面积同比下降23.6%，销售额同比下降31.5%，仍延续下降趋势，但降幅较1-4月分别边际收窄4.4和4.8个百分点。各等级城市中，三线城市需求最为低迷，一、二线城市降幅均有所收窄。
从销售价格来看，2022年5月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。
在新建商品住宅销售价格方面，5月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
在新开工意愿方面，1-5月房屋新开工面积同比下降30.6%，较1-4月扩大4.3个百分点，降幅边际收窄4.5个百分点。
“这说明随着疫情的缓解，房企开工意愿有所恢复，但是受制于资金不足影响，房企施工和竣工面积的下降趋势仍未扭转，建安工程投资进一步放缓。”连平称。
业内专家分析，去年1-5月房地产市场整体热度为较高，受高基数影响，单从同比数据出发作出当前房地产市场仍在持续走弱的判断，容易存在误判。5月份，多项环比数据边际回暖反映了房地产行业整体向暖的发展趋势。
房企融资持续回暖
值得注意的是，随着一系列政策落地见效，房企融资也在持续回暖。
相关数据显示，2022年以来已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。
自2021年四季度以来，针对房地产行业下行压力较大的情况，监管部门围绕稳定市场信心、维护债券接续渠道畅通、适度拓宽资金用途等方面推出系列工作举措，积极满足房地产企业合理融资需求，维护房地产企业债券融资渠道稳定畅通。
据统计，今年6月以来，保利发展、保利置地、绿城、铁建地产、电建地产、建发地产、首开等近十家房企在银行间市场发行共计119亿元债务融资工具。近期，华润置地、上海陆家嘴集团、南山开发集团、光明地产、中交地产、珠海华发、北辰实业、杭州滨江等十余家企业已提交合计约495亿元债务融资工具的注册申请，待完成注册。
市场料逐步修复
人民银行日前公布数据显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月住房贷款则是减少605亿元。
“房地产市场已经出现一些积极变化，下半年房地产对经济稳定的作用会逐步显现。随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场健康发展。”6月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示。
近期，各地加大稳定房地产市场政策措施实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。住房金融环境进一步改善，多省市房贷利率相继下调，多地首套房贷款利率低至4.25%，消费者购房成本进一步降低。
连平认为，银行优化按揭贷款业务，主要是为了充分满足居民的住房需求，改善住房销售环境。考虑到个人按揭贷款是占银行贷款业务的比例较高，且往常其贷款质量也非常高，风险相对较低，因此银行有意愿通过各种方式，以保障住房信贷能够顺利度过近期艰难时刻。
业内普遍认为，下半年应继续适度调整房地产调控，随着稳楼市政策的持续加码，房地产市场料逐步修复。
国际评级机构穆迪投资者服务公司日前发布报告指出，自从4月份以来，多地政府放松了政策，如放宽房地产销售和购买限制和提高公积金贷款额度等，这些措施将会支持房地产需求并有助于收窄全国销售额降幅，但可能需要一段时间才能显露成效。
连平预计，参考过往类似周期，在房住不炒基调下，预计2022年住房信贷宽松力度较为适度，边际上改善程度较为温和，居民房贷利率可能从2021年末的5.6%左右下调至5%左右。
“考虑到地方政策4月开始密集出台，参考过往经验，通常地方政策见效需要等待约两个季度左右。下半年房价可能出现先抑后扬的态势，全年房价的拐点预计在三季度，热点城市房价有望在三季度出现企稳回升。”连平称。
来源/第一财经
编辑/樊宏伟
