上海黄浦区又一优质地块成功出让。

3月28日晚间，上海土地市场官网显示，黄浦区一宗超过6.68万平方米的商办用地以底价135.04亿元顺利出让，竞得人为上海南滩城市建设发展有限公司（下称“上海南滩城建”）及上海滨和城市建设发展有限公司（下称“上海滨和城建”）。

根据今年2月28日的公告信息显示，“黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间地块”正式挂牌，起拍总价达135.04亿元。

挂牌公告中提到，该地块东至326-01、02地块，南至外马路，西至油车码头街，北至中山南路，土地用途为商业用地、办公楼，其中商业用地出让年限为40年，办公楼为50年。

从地块位置来看，位于南外滩董家渡区域，毗邻绿地外滩中心。按照规划，南外滩地区分为滨江公共活动集聚带及金融活力带、董家渡金融核心地块、十六铺金融核心地块。

因此，在此次的出让要求中，该地块商业业态须以商务配套类商业为主，如生活方式类业态、餐饮、零售等，并以引进中高端品牌为主。此外，办公业态也须符合黄浦功能定位、产业规划导向，重点引进持牌金融机构。

由于地块位置的特殊性，对开发项目也有较高要求。比如整个项目的计容面积达到27万平方米，且要求开发商整体持有。这意味着项目只能通过运营来获得投资回报，不仅对开发商的资金实力提出了要求，对其运营能力也有明确规定。

不仅如此，受让人在签订土地出让合同后三个月内，需与引入的持牌金融机构（3家及以上）签订协议，协议须明确引入持牌金融机构在本项目开工后一年落户、落税至黄浦区，并在综合验收后一年内入驻本次出让地块，明确后续新设企业及各类创新业务优先落户黄浦区。

图片来源：上海土地市场官网

界面新闻查询该地块出让合同，发现还有其他附加要求。如对宗地范围内的6处文物保护点和一般历史建筑按照相关规定程序批准予以保护更新。

根据出让合同显示，一般历史建筑保护更新建筑面积不少于9800平方米，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定的方案为准，保护/保留的建筑面积将计入容积率。设计难度不言而喻。

此外，出让地块中的327-01地块范围内须配建海事、道路运输、轮渡、环卫自用管理用房建筑面积不少于1.263万平方米，而且327街坊地下一层统筹设置地下建筑面积不小于500平方米的生活垃圾可回收物转运站1处。

在沿外马路一侧还须设置观景平台。出让信息中提出，观景平台位于二层至三层，其位于市政道路、公共通道等公共空间上方时净空需满足人车通行的需要，其位置、宽度为可变控制。

严苛的出让要求还体现保证金。资料显示，由于地块体量大，仅保证金就达到27亿元。当该地块挂牌信息一经公布，业内人士预计在众多规则限制下或许只有少数房企有能力参与，而考虑到当前不少房企资金链状况，联合体拿地的可能性最大，甚至难有溢价。

从最新的成交信息来看，也正是如此，地块是由联合体底价竞得。

天眼查信息显示，该地块竞得人之一上海滨和城建，是由上海外滩投资开发（集团）有限公司及上海地产集团分别持股50%；另一竞得人上海南滩城建的控股股东也为上海外滩投资开发（集团）有限公司旗下公司，竞得企业均有国资背景。

按照中指研究院数据，该地块是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块，同时按起拍价高低来排名，这是上海有史以来第八贵的地块。

除起拍价外，其他各项指标也占优势。根据中指地块投资价值评价体系，从地块区位、配套、规划、负面要素四个方面对地块投资价值进行综合评价，本案投资价值在同时期推出的21宗商业/办公用地中排名第一，其中交通要素、板块价值、医疗要素等8个方面均优于同时期推出地块的平均水平。

这不是今年以来黄浦区首次出让地块。在今年1月4日，嘉里建设(00683.HK)就发布公告称，其以代价133.29亿元成功招标购入上海市黄浦区金陵路地块，用途为综合发展。

在当前的楼市冷静期里类似黄浦区这样的大体量地块仍能短期内顺利成交，一方面是上海楼市强劲韧性的显现，另一方面也反映出其投资价值被长期看好。

此次由国资背景企业联合拿下该地块，并直接引入金融企业的总部，将利好黄浦区经济发展。

编辑/李桁