刚需盘即将抵达“战场” 楼市又会热起来吗?
北京青年报客户端 2022-03-04 12:08

天气一天天转暖,京楼看房的人也一天天多了起来。去年北京二手房成交量已经达到了近十年来的第二高点,累计超过19万套。不少卖了房拿到钱的人,很可能加入到今年的购房大军中,随着三月份的到来,一大波的新盘即将抵达“战场”。

与此同时,春节后各地关于房地产的政策导向也多以“呵护”为主,不少开发商也希望借着这波政策“暖风”迅速开盘销售,稳定岌岌可危的资金链。

于是市场上越来越多的项目进入预售期,而且多于中、小户型的刚需、刚改产品为主,一改去年大户型三至四居占绝对优势的局面。经过了2021年的残酷洗牌,如今的开发商明显更接“地气”了,不少业内专家都认为,3月份或许将开启楼市的“暖春”行情。    

抢开盘 

售楼处还没建好 预售证先拿了

2月23日,我接了个门头沟项目的销售小姐姐电话,她问我“您有买房需求吗?这里是峯范北京项目,由金地、电建联合打造,位于冬奥首钢商务区,总价350万起。下个月就要开盘了。”我当时跟了一句:咱有售楼处样板间可以看吗?回答:“还没有........”尴尬过后,在西三环上班的郭先生调侃道,现在开发商都这么急吗,还没有售楼处就开始电话邀约了?

其实,售楼处和样板间仍是新盘项目蓄客卖房时不可或缺的配置。只是当前市场下,有不少的开发商加快了入市节奏,在拿地不久后,就迅速取证入市,但售楼处和样板间由于工期限制和要求,往往会推后几日。以峯范北京为例,2月底才正式开放了售楼样板间。

同样先蓄客,后开放售楼处的还有京能龙湖·熙上。2月17日,位于朝阳区管庄的新盘项目——京能龙湖·熙上获取了预售证,从拿地到取证,仅仅间隔了55天。但当北京青年报记者第一时间去实地探访时才得知,项目的售楼处和样板间还在施工中,直到2月26日,售楼处才正式开放,但样板间因为装修和调整,要到本周末才能与购房人见面。

无独有偶,门头沟的另一个新盘,金茂长安悦同样是先开放了临时售楼处,但仅有接待功能,后续的样板间还需要再等等。

这显然已经不是个案,在入市节奏和运营效率大幅提速的当下,先蓄客,后开售楼处样板间几乎成了京楼新盘的惯例。

一位业内人士告诉北青报记者,这些新盘着急取证,着急入市,可以看出现在的开发商有多着急。以往都是慢慢蓄客,吊着市场的胃口,拖着开盘。现在完全反过来了,每个企业,每个新盘都在抢先机。

接地气

小户型增多 重点“抓”刚需

态度上要抢先,户型上更要“接地气”。

“77平方米南北通透的户型最受欢迎,这个两居室是同区域最小的尺度,也是买房门槛最低的。现在验资认筹(10万元)的客户可以优先预约看房。”这是北青报记者在探盘海淀区永丰路的中海滙德里时了解到信息。

该项目在春节前开放了售楼处,但样板间直到上周末才开放,推出的户型主打77-129平方米的两至四居。其中最小的77平方米户型,在总价段上甚至与北清路上昌平区的在售项目重叠,但凭借自身海淀区的优势,形成了错位打击,受到不少购房人追捧。

一向“孤傲”的海淀新盘,都在配置刚需户型,其他区域可想而知。

门头沟四道桥板块的峯范北京,就配有61-99平方米的产品,覆盖了一居室、两居室、三居室。  

石景山古城板块的中海云庭,也做了98-114的中、小套户型产品。

大兴西红门的华润橡树湾更绝,配有66、75、95这样的小户型产品,依靠五环内,6.3-6.6万元的价格,让小户型产品跻身成为普通住宅,首付最低35%。

朝阳管庄的京能龙湖·熙上,户型为66、70平方米的两居,85、95平方米的三居,和110平方米的四居,总价450-800万。瞄准的也是刚需和刚改的客户群体。

这些新盘都极大可能在3月份入市销售。此外,根据北青报记者了解,今年首批次拿地的王四营L04地块,大概率也会推出刚需产品,知情人透露,将有70多平方米的东西向户型和90多平方米的南北向户型选择,与相邻的同门兄弟保利·锦上相比,产品将更偏刚需和刚改。

由此可见,与2021年主打120平方米的大三居不同,各类中、小面积段的房源如今已经成为楼市的主力销售段。

对此,市场分析人士就表示,今年对于刚需和刚改来说,将是个上车小户型的绝佳时机。

行业观点

一大波新盘在路上 三月楼市将升温 

刚需回归战场,带来的一大改变就是销售速度将明显提升。加上近期的房地产政策都偏向温和,业内专家普遍认为楼市在3、4月份会有比较明显的升温。

合硕机构首席分析师郭毅就认为,在春节后的一个月,市场已经基本恢复到春节前的正常水平。一大波新盘正在蓄客和开盘的路上,预计整体市场的走势将会继续向好,尤其是刚需户型的增加会带动成交量的回升。

有业内人士也认为,在两会结束后,地方政府将可能根据自身情况,进行政策调整,在楼市金融风险已经明显下降的背景下,会有明显的政策筑底。

同时,开发商自身的资金压力也有助于新盘采取较低的姿态开盘。贝壳研究院的报告显示,2022年3、4月份连续两个月的到期债务规模超过千亿元,未来两个月对房企的资金流动性构成一定的威胁。这迫使更多的企业要更注重开盘销售的速度,回笼现金。

在依旧严格的调控政策和流动性危机影响下,业内普遍认为,3月份可能出现的“暖春”,将会是成交量的回升,并且是建立在中、小户型集中入市,购房门槛降低,刚需入场的前提下。楼市表现依旧十分脆弱,价格也将会保持稳定。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁

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